【正文】 :51:2702:51Feb235Feb23 ? 1越是無能癿人，越喜歡挑剔別人癿錯(cuò)兒。 。 上午 2旪 51分 27秒 02 :51:27 ? 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠癿最好保證。 ? 一個(gè)管理者如果丌了解其下屬癿工作 ，那他 就無法 有敁地 管理他 們。 ? 丌放過仸何細(xì)節(jié)。 一樓是賣品牌三萬起租，兩樓是兩萬起租，三樓四樓免交房租兩年不過得交六萬押金 （部分保留商鋪） 居住區(qū) 533F 住宅、酒店式公寓 評價(jià) 占據(jù)城市中心 ， 散賣商鋪 ， 定位中低端 ， 發(fā)展空間有限 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 重點(diǎn)個(gè)案分析 —— 沭陽山東商城 基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 樓盤名稱 沭陽山東商城 地理位置 迎賓大道東段， 距京滬高速沭陽出口不到一公里 總建筑面積 40多萬平方米 占地面積 335畝 鋪位總數(shù) 1470 物業(yè)形態(tài) 多層商業(yè)單體及兩棟高層公寓 容積率 物業(yè)類型組合 多層、小高層 經(jīng)營時(shí)間 2023年 9月 項(xiàng)目定位 規(guī)劃有大型電子信息屏 、 廣播系統(tǒng) 、 電子信息資訊系統(tǒng) 、 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 、 自動(dòng)扶梯 、 消防安全監(jiān)督控制中心等現(xiàn)代化設(shè)施 ， 致力打造國內(nèi)先進(jìn) 、 蘇北一流的大型專業(yè)市場 。 ?沭陽目前總建面超過 30萬平米的項(xiàng)目僅有 4個(gè)； ?在建大部分樓盤是小高層、高層住宅，僅有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目有多層、別墅。 境內(nèi)有多家規(guī)模企業(yè) ，投資 2億元的江蘇邦源紡織有限公司 ，投資 、 投資 2億元的柳青紡織 、 投資 10億元的江蘇寶娜斯 、 投資 12億元的上海輕紡工業(yè)園 。 城東 工貿(mào) 園區(qū) 城北 新城 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 14 泗陽近年城市化建設(shè)步伐 2023前 2023 20232023 2023 在區(qū)域工業(yè)化、城市化、市場化競爭日趨激烈之際，泗陽縣錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)，經(jīng)濟(jì)狀況快速下滑。 案例研究具體內(nèi)容見附件，主件僅呈現(xiàn)結(jié)論性內(nèi)容 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 13 泗陽城市發(fā)展背景 — 交通要沖、經(jīng)濟(jì)增長潛力巨大、特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明確、城市運(yùn)營措施得力 泗陽面向長三角，背靠淮海經(jīng)濟(jì) 區(qū) 20多個(gè)縣市，輻射中西部地 區(qū)； 既是南北、東西生產(chǎn)要素流 動(dòng)戰(zhàn)略要沖，也是各類工業(yè)品內(nèi) 銷和外輸必經(jīng)之徑； 穿境而過的京杭大運(yùn)河、新長鐵 路、高速公路，使泗陽完全融入 沿海、沿江“四小時(shí)產(chǎn)業(yè)配套圈” 近幾年泗陽縣 GDP增長趨勢保持 穩(wěn)定，年增長率均高于國家和省 的平均水平， 表明泗陽縣的宏觀 經(jīng)濟(jì)狀況良好。 拉動(dòng)因 政府規(guī)劃實(shí)施帶來區(qū)域重心的轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)了新城的吸引力，從而促進(jìn)區(qū)域的成熟 推動(dòng)因 工業(yè)區(qū)發(fā)展及城市運(yùn)營、縣城以外購房群體補(bǔ)充推動(dòng)泗陽新城區(qū)城市化快速發(fā)展， 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 17 依靠城市功能優(yōu)化、城市運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)支撐一個(gè)新城的成熟和促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展 間接驅(qū)動(dòng)因 城市運(yùn)營： 舊城改造 間接驅(qū)動(dòng)因 工業(yè)：工業(yè)園區(qū) 的推動(dòng) 共同推動(dòng)新城成熟和區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 基礎(chǔ) 設(shè)施及配套： 新城市 直接因 —— 規(guī)劃： 城市功能優(yōu)化 通過案例厘清泗陽新城的發(fā)展軌跡和及其房地產(chǎn)促進(jìn)因素后，需要明確： ?同樣為政府規(guī)劃帶動(dòng)的沭陽新城發(fā)展處于鏈條的哪個(gè)階段？ ?沭陽的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段、城市基礎(chǔ)和環(huán)境、城市化運(yùn)營水平能否支撐沭陽城市化發(fā)展？ ?近期內(nèi)推動(dòng)沭陽房地產(chǎn)發(fā)展的因素是否具備？ 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 18 區(qū)域價(jià)值研判 ╬ 區(qū)域發(fā)展案例借鑒 ╬ 沭陽新城驅(qū)動(dòng)因素研究及趨勢研判 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 19 近年來沭陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，被譽(yù)為“蘇北的小溫州”，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二、三產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯 ?07年以來沭陽 GDP始終保持著 13%以上的增長，速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平； ?目前沭陽經(jīng)濟(jì)總量在宿遷 3縣 2區(qū)中處于上游水平，排名第一； ?沭陽第一產(chǎn)業(yè)占比逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)逐年提升，三產(chǎn)比例較為穩(wěn)定； 沭陽 2023年第二產(chǎn)業(yè)的占比接近 5成，國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位較為明顯。 各板塊城市功能完備 ?規(guī)劃的各板塊功能明確，行政、展覽、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、休閑旅游，城市功能完善。 現(xiàn)代服務(wù)性消費(fèi)支出比例的提升說明市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步升級 。 02:510 2:510 2:51:2 702:51 :27 ? 所謂天才，只丌過是把別人喝咖啡癿 功夫都 用在工 作上了 。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工 是成功 癿關(guān)鍵 。 ? 路是腳踏出來癿，歷史是人寫出來癿 。 2023年 2月 5日星 期日 2旪 51分 27秒 02: 謝謝各位！ 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 5日星期日 上午 2旪 51分 27秒 02:51: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 上午 2旪 51分 27秒 上午 2旪 51分 02:51: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 02:51:2702:51:2702:51Sunday, February 5, 2023 ? 1丌知香積寺，數(shù)里入于峰。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年 老魔作 戓，為 百代新 風(fēng)斗爭 。 ? 丌滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感 勱，創(chuàng) 造客戶 終身價(jià) 值。若想 長期生 存，僅 有癿途 徑就是 要使人 人竭盡 全力， 千方百 計(jì)讓下 一代產(chǎn) 品迚入 用戶家 中。 ? 逆境給人寶貴癿磨練機(jī)會(huì)。 ?市區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級 ?沭陽在食品以及衣著方面的支出占據(jù)消費(fèi)支出的比例有所下降，但仍然主要部分。 驅(qū)動(dòng)因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 22 沭陽經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及特定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來了大量產(chǎn)業(yè)工人，同時(shí)居民收入水平快速增長，表明市場潛在購買力充足 ?沭陽人口保持穩(wěn)步增長，表明沭陽勞動(dòng)力后備資源充足； ?沭陽人均可支配收入上升速度穩(wěn)定，持續(xù)上升； ?沭陽職工平均工資年均增長率保持在 17%以上，位于宿遷第一； 驅(qū)動(dòng)因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 23 沭陽啟動(dòng)的發(fā)展規(guī)劃不僅以城市而且依據(jù)產(chǎn)業(yè)為藍(lán)本，而且各板塊功能明晰、完善，新城的建設(shè)為沭陽城市化發(fā)展奠定良好基礎(chǔ) 依據(jù)產(chǎn)業(yè)并結(jié)合城市功能規(guī)劃有效實(shí)施前提下，將對沭陽發(fā)展有兩方面促進(jìn)作用： ?完備功能的新城規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)極大促進(jìn)了沭陽向著城市化的方向發(fā)展； ?加大招商引資力度，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，提升其城市化發(fā)展生命力 。 ?特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)簇群，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸 經(jīng)濟(jì)效益放大后，城市化初現(xiàn)端倪，開始產(chǎn)生不同層次的居住與配套需求 政府規(guī)劃落實(shí)，城市運(yùn)營（舊城改造）措施的引導(dǎo)及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的人力資源補(bǔ)充使區(qū)域進(jìn)入了快速城市化軌道。 公園 體育場 如東中學(xué) 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 項(xiàng)目屬性 —— 項(xiàng)目位于沭陽南部新區(qū)邊緣，地塊通達(dá)性良好， S324省道南側(cè)，西臨淮沭新河，東臨北京南路 本案 公園 體育場 如東中學(xué) 客運(yùn)站 本案 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 7 項(xiàng)目屬性 —— 項(xiàng)目規(guī)模較大，地塊平整，以淮沭河為依托的強(qiáng)勢資源 宿沭公路 地塊內(nèi)部 ? 占地面積： 2225畝（ ） ? 容積率 ≤ 宿沭公路 淮沭新河 北京南路 淮沭新河 地塊內(nèi)部 本案 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 8 項(xiàng)目屬性界定 —— 四線新興產(chǎn)業(yè)城市，公共配套缺乏的城市邊緣區(qū)，城市主流發(fā)展方向的具有強(qiáng)勢資源的超大規(guī)模項(xiàng)目 ?項(xiàng)目屬性： 占地 2225畝，目前在沭陽規(guī)模 200萬平方米以上的項(xiàng)目只有南北匯服裝城 超大規(guī)模 ?區(qū)域?qū)傩裕? 政府規(guī)劃的未來城市中心 城市主流發(fā)展方向 沭陽規(guī)劃的南部新區(qū)南側(cè)，新區(qū)處于建設(shè)起步階段，缺乏相應(yīng)的公共配套 城市邊緣、配套匱乏 沭陽縣隸屬宿遷市，京滬高速、新長鐵路貫穿其中，是新興的產(chǎn)業(yè)城市，以紡織、木業(yè)為主導(dǎo)，新興能源產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 四線城市、產(chǎn)業(yè)支撐 淮沭河緊鄰地塊西面，在未來的市場建設(shè)上，可以有效依托物流運(yùn)輸 強(qiáng)勢資源 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 9 房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)域價(jià)值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 10 區(qū)域價(jià)值研判 ╬ 區(qū)域發(fā)展案例借鑒 ╬ 沭陽新城驅(qū)動(dòng)因素研究及趨勢研判 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 11 我們研究了蘇北縣域新城建設(shè)的發(fā)展歷程及對房地產(chǎn)的推動(dòng)，借以厘清沭陽新城未來發(fā)展的軌跡，及房地產(chǎn)的發(fā)展推動(dòng)力 案例 對房地 產(chǎn)促進(jìn) 沭陽新 城發(fā)展 ?優(yōu)化城市功能（政府搬遷）能否成為沭陽向城市化發(fā)展的主要?jiǎng)右颍? ?產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展歷程，對房地產(chǎn)的帶動(dòng)規(guī)律，沭陽的未來？ ？ 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 12 案例的選取及前提 對案例選取的前提 —— ? 處于地級市下屬的附屬縣區(qū)，與主城有一定距離； ? 城市發(fā)展最先有一定特色產(chǎn)業(yè)資源，但對城市化推動(dòng)作用有限； ? 新城市化發(fā)展初期以優(yōu)化城市功能（政府搬遷）為拉動(dòng)。 代表事件：發(fā)展規(guī)劃出爐 2023年初，縣委、縣政府提出了“打造新興紡織木業(yè)基地，建設(shè)生態(tài)城市“的戰(zhàn)略構(gòu)想， 啟動(dòng)舊城改造以此加大房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)，全年新增商品房面積 100萬平方米， 2023 年共有 13個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目開工。 驅(qū)動(dòng)因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 21 根據(jù)沭陽能源基地的產(chǎn)業(yè)特色，在政府大力主導(dǎo)下，吸引更多企業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)造更多就業(yè) 開發(fā)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)業(yè) 機(jī)電產(chǎn)業(yè) 機(jī)械產(chǎn)業(yè) 紡織服裝產(chǎn)業(yè) 建材產(chǎn)業(yè) 工藝品加工產(chǎn)業(yè) 城市發(fā)展產(chǎn)業(yè) 企業(yè)名稱 投資額 效益 浙江天能電池有限公司 計(jì)劃投資 10 億 ，一期固定投資近 4億 正常生產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年銷售收入 10億人民幣 ，上繳稅收 ,并可吸納 2500個(gè)勞動(dòng)力就業(yè) 江蘇鑫園旅游用品有限公司 沭陽工業(yè)園區(qū)征地75畝 ， 總投資 4000萬 2023年實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 沭陽是一個(gè)高度同質(zhì)化的市場，在梳理片區(qū)競爭的過程中我們更多地看到了共同點(diǎn) —— 板塊競爭格局 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 40 房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)分析 ╬ 沭陽 房地產(chǎn)市場總體分析 ╬ 沭陽板塊市場競爭格局分析 ╬ 沭陽商業(yè)市場機(jī)會(huì)研究 沭陽總體商業(yè)市場 沭陽商圈分析 沭陽專業(yè)市場分析 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 010203040506070801991 1995 1997 1999 2023 2023 2023恩格爾系數(shù)沭陽居民收入保持平穩(wěn)快速增長，帶動(dòng)消費(fèi)支出的增加，人民生活質(zhì)量得到有效改善 數(shù)據(jù)來源：全國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)沭陽統(tǒng)計(jì)公報(bào)、江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒 城市居民人均消費(fèi)收入 ?城市居民可支配收入保持平穩(wěn)快速增長 20232023年沭陽城市居民可支配收入年均增長達(dá)15%， 高于全國平均水平 。主要經(jīng)營電動(dòng)車、電子產(chǎn)品、五金、飾品、