【正文】 空中要空間成為現(xiàn)代城市發(fā)展的一個趨勢。三室兩廳和四室的高比例，顯示了客戶購買力的提高，也是客戶追求多戶型功能心理的體現(xiàn)，而在“ 90， 70％”政策的影響下，未來板塊內(nèi)的三室一廳的比例將會大幅度提高，三室兩廳和四室戶型成為一種搶手戶型。 商業(yè)房地產(chǎn)市場 在老工業(yè)基地改造，城市規(guī)劃的政策影響下，西南區(qū)的居住、休閑功能增強，寫字樓市場功能將會進一步弱化?，F(xiàn)在銷售的三期為 8棟高層，體量大，銷售難度無形中加大。項目以園林景觀制勝，中心景觀結(jié)合局部水景，塑造了鄭州市園林景觀名盤。 土地市場 房地產(chǎn)市場發(fā)展的明顯趨勢特征是對土地資源、金融資源的依賴性，這一特殊性決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展需要有足夠的土地資源來支撐，土地資源的基礎性特點無可動搖。 房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很強的政策性，西南板塊的發(fā)展前景受規(guī)劃的影響，居住生活區(qū)是板塊發(fā)展的方向。 板塊內(nèi)教育機構(gòu)雖讓囊括了幼兒園、小學、中學、大中專學校，但是數(shù)量少，基本都分布在城東路、航海路沿線，如貝斯特外國語幼兒園小學、五里堡小學、六十三中、三十九中、鄭州旅游學校等；教育配套形式包括市政及社區(qū)內(nèi)部配套。 以下將通過對 20212021年上半年東南板塊房地產(chǎn)市場成交資料的分析，對該區(qū)域市場發(fā)展做一理解。 板塊內(nèi)中州大道以西的區(qū)域，與老城區(qū)連為一體，是城區(qū)自然發(fā)展、延伸的結(jié)果。 三、 分類房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 住宅市場 板塊內(nèi)高層住宅總體開發(fā)量少，也反映了開發(fā)方市場試探的心態(tài)。對比以下不同戶型戶均面積變化，可以看出： 四房以上套均面積增加是套均總價上升的原因之一； 三房、二房的套均面積呈現(xiàn)緩慢下降趨勢，其總價上升的原因主要源于單價的提高，其中三房的價格增長高于二房； 復式住宅套均面積持續(xù)下降，套均價上升源自單價上漲， 2021 年總價的下降部分由于小復式產(chǎn)品推出、套均面積的大幅下降，由超過 170平方米 /套下降到不到 140平方米 /套。農(nóng)機市場、食品城、汽配城、茶葉市場等大規(guī)模專業(yè)批發(fā)市場的密集分布，以及物流企業(yè)的高度集中，已經(jīng)確立了該區(qū)域大市場大流通的 格局。而從該區(qū)域來看，航海東路和 107國道分布的都是大型的批發(fā)性的專業(yè)市場，諸如汽配城、摩托城、摩配城、電動車市場、潔具大賣場等等，此種商業(yè)經(jīng)營形態(tài)均以大賣場為主。寫字樓產(chǎn)品類型以中等體量、中等檔次為主 由于產(chǎn)業(yè)類型不同，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品的需求類型和發(fā)展空間也有別于高檔商務性寫字樓。 商業(yè)貿(mào)易。同時，在原有路網(wǎng)的基礎上，內(nèi)部次級道路的修建也提高了區(qū)域內(nèi)部交通的通暢度。其次 ，受區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位的影響，區(qū)域發(fā)展可能遇到產(chǎn)品品質(zhì)限制、交通限制，區(qū)域價值增長也將進入平穩(wěn)發(fā)展期，反映在房地產(chǎn)產(chǎn)品上，價格爆發(fā)性增長的可能較小。而城中村整體開發(fā)改造具有規(guī)?；瘍?yōu)勢，因此，很可能成為東南板塊下一時期區(qū)域價值快速增長的機遇。區(qū)域的內(nèi)部交通情況尚可，但除開發(fā)區(qū)外的其余道路缺乏規(guī)劃。 在這樣的政府規(guī)劃前提下，西北區(qū)的高新技術產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、物流配送產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)以及旅游觀光業(yè)，將換發(fā)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 2．寫字樓市場 由于遠離市區(qū)，區(qū)域的商務環(huán)境較差、商務氛圍較弱，只是零星地分布著幾棟改造的寫字樓，當然各單位自建的辦公樓或辦公區(qū)也不在少數(shù)，但作為商品房開發(fā)的寫字樓， 除 2021年以后開發(fā)的西現(xiàn)代城和陽遠發(fā) TITA企業(yè)特區(qū)等小型商住項目外，幾乎沒有其他。相對其它區(qū)域西北區(qū)域成交體量較少，價格較低。 ╝ 各戶型成交情況 從各戶型來看，三居戶型是市場主流，其次兩居的成交量也相對較大；從動態(tài)發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)各種戶型在 2021 年都明顯上漲，尤其是復式及四局等相對較大戶型的上漲比例尤為明顯，而傳統(tǒng)的三居及兩居也有較大的上漲幅度 依然占據(jù)主導地位，而一居戶型成交量依舊相對較少，也是是唯一的 2021年銷售套數(shù)少于 2021年的戶型。 但是，鄭東新區(qū)的發(fā)展熱潮仍將持續(xù)相當長的時期，而且東擴的勢頭日趨明顯，因而勢必牽涉政府、開發(fā)商以及潛在客戶更多的資金與關注，使得西北區(qū)在較短時間內(nèi)很難得到迅速發(fā)展。 西北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅為主，而成交的非住宅也絕大數(shù)是社區(qū)商業(yè)或底商。截至 2021年底各物業(yè)價格均略低于全市市場：多層住宅達到 2255元 /㎡；高層住宅突破 2800元 /㎡；商業(yè)接 近 5900元 /㎡。 以下列表是 2021年西北區(qū)土地出讓情況，合計 3526畝， %為純粹的住宅用地。 從規(guī)模來看，除開元公司開發(fā)的項目相對集中規(guī)模較大外，其他項目相對較分散規(guī)模也只能算中等體量；區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)檔次也多以中檔為主，且銷售價格相對于其他區(qū)域略低，但區(qū)域項目在推廣宣傳相對低調(diào)的同時，去化速度普遍較快，可見區(qū)內(nèi)存在較多的未被滿足之需求；從 物業(yè)類型來看，多層是區(qū)域住宅市場的主導產(chǎn)品，從 2021 年，小高層及別墅物業(yè)也開始在區(qū)域市場顯露頭角，比如西現(xiàn)代城、地苑別墅。 ╝ 發(fā)展規(guī)劃 依賴鄭州市西部老工業(yè)基地調(diào)整改造及國家對西開發(fā)區(qū)扶植力度加大，西北區(qū)的發(fā)展前情較大。但就目前而言，區(qū)域的功能定位尚不清晰，缺乏較具代表性的房地產(chǎn)項目。 另一方面，板塊內(nèi)分布著弓莊、魏莊、五里堡、北劉莊等為數(shù)眾多的城中村，這是大規(guī)模改造開發(fā)的基礎條件之一。 2021年以來，東南區(qū)域爆發(fā)性增長的原因在于：第一，歷史供應難以滿足區(qū)域內(nèi)客觀需求；第二，區(qū)域升值前景帶來投資需求，加劇供求失衡；第三，整體宏觀市場態(tài)勢趨好。根據(jù)修建規(guī)劃，紫荊山南路將向南打通至花寨路，通南三環(huán)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 物流業(yè)。如金色港灣位于未來路與航海路交匯處的啟航大廈、富田太陽城規(guī)劃的寫字樓都有這種特點。 名 稱 面積 業(yè)態(tài) 富田太陽城商業(yè)街 6萬㎡ 社區(qū)服務、大型超市 金色港灣商業(yè)配套 4萬㎡ 大型超市、社區(qū)服務 美景天城商業(yè)配套 ㎡ 便利店、醫(yī)療等服務 鑫苑城市之家底商 2萬㎡ 專業(yè)市場、社區(qū)服務 未來麗景苑底商 7500㎡ 社區(qū)生活服務 寫字樓市場 商業(yè)房地產(chǎn)市場 產(chǎn)品類型：多層熱銷，向高層過渡 從銷售來看，多層住宅是板塊內(nèi)熱銷產(chǎn)品，市場接受度最高。因此，區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展一直處于不溫不火的狀態(tài)。 板塊內(nèi)市場分異 受產(chǎn)業(yè)規(guī)劃影響，東南板塊整體不屬于房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的熱點區(qū)域，房地產(chǎn)市場交易量和交易額在全 市的比重一直不高。航海路周邊沿線分布了鋼材、汽配等批發(fā)、物流配送行業(yè)。 相應，區(qū)域生活配套處于較低水平、居住氛圍有待提高。南面不是西南板塊的發(fā)展方向，市場發(fā)展很可能止步于長江路附近。 項目規(guī)劃有 ㎡的中心綠地、水系等景觀元素。 2021年 7月，亞星盛世家園入市。其形態(tài)布局上采用半開放式，南面臨水，單體錯落排列，中間樓宇采用轉(zhuǎn)向錯位 ,增加樓間空隙并和南北樓宇圍合成院落。裕達國貿(mào)依其超前的硬件配套，作為鄭州市的地標性建筑，在鄭州市寫字樓市場的地位無可質(zhì)疑，而它難以帶動起西南板塊落后的