【正文】 。 但是，鄭東新區(qū)的發(fā)展熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，而且東擴(kuò)的勢(shì)頭日趨明顯，因而勢(shì)必牽涉政府、開發(fā)商以及潛在客戶更多的資金與關(guān)注，使得西北區(qū)在較短時(shí)間內(nèi)很難得到迅速發(fā)展。 西北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅為主，而成交的非住宅也絕大數(shù)是社區(qū)商業(yè)或底商。 從客戶戶籍來看，市內(nèi)客戶占了將近一半比例最大，接下來分別是地市客戶和省外客戶，其占比也相對(duì)較大，兩者合計(jì)占比高達(dá) 46%，尤其是從 2021年以來地市客戶增加明顯。 ╝ 各總價(jià)段成交情況 從成交總價(jià)來看，集中分布在 2545萬之間，西北區(qū)市場(chǎng)的商品房多層物業(yè)加多，單價(jià)相對(duì)較低，因而總價(jià)段相對(duì)全市水平略低一些，而各年住宅物業(yè)整體套均總價(jià)均呈上漲態(tài)勢(shì)。 ╝ 各戶型成交情況 從各戶型來看，三居戶型是市場(chǎng)主流，其次兩居的成交量也相對(duì)較大；從動(dòng)態(tài)發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)各種戶型在 2021 年都明顯上漲，尤其是復(fù)式及四局等相對(duì)較大戶型的上漲比例尤為明顯，而傳統(tǒng)的三居及兩居也有較大的上漲幅度 依然占據(jù)主導(dǎo)地位，而一居戶型成交量依舊相對(duì)較少，也是是唯一的 2021年銷售套數(shù)少于 2021年的戶型。截至 2021年底各物業(yè)價(jià)格均略低于全市市場(chǎng)：多層住宅達(dá)到 2255元 /㎡；高層住宅突破 2800元 /㎡；商業(yè)接 近 5900元 /㎡。 從歷史數(shù)據(jù)中 看區(qū)域尚無別墅物業(yè)成交，但區(qū)域存在較多如西流湖域等可以承載別墅開發(fā)的地塊；同樣區(qū)域歷史數(shù)據(jù)中也基本沒有寫字樓成交的紀(jì)錄，但區(qū)域有望形成高科技商務(wù)區(qū)和新興物流區(qū)，因而區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)有較大的潛力 區(qū)域內(nèi)商業(yè)以住宅社區(qū)商業(yè)和底商為主，成交體量相對(duì)較小且波動(dòng)不定。 從各物業(yè)來看，多層住宅是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，其成交面積基本占到了總體成交面積的近 90%，雖成交量有所波動(dòng)但整體成較量增長(zhǎng)迅猛，尤其是 2021 年，其成交量是之前三年總和的兩倍還多。相對(duì)其它區(qū)域西北區(qū)域成交體量較少，價(jià)格較低。 以下列表是 2021年西北區(qū)土地出讓情況，合計(jì) 3526畝， %為純粹的住宅用地。 4．土地市場(chǎng) 西北區(qū)，在新建和改造的過程中，將有豐富的土地資源被釋放，這是未來區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展并趨于成熟的有力保障。 3．商業(yè)市場(chǎng) 由于區(qū)域目前發(fā)展的限制，區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍尚未形成，目前的商業(yè)多有一些分布在住宅底商的小型商業(yè)組成，以加工、餐飲和零售為主，大型配套商業(yè)極其匱乏。 2．寫字樓市場(chǎng) 由于遠(yuǎn)離市區(qū)，區(qū)域的商務(wù)環(huán)境較差、商務(wù)氛圍較弱，只是零星地分布著幾棟改造的寫字樓，當(dāng)然各單位自建的辦公樓或辦公區(qū)也不在少數(shù)，但作為商品房開發(fā)的寫字樓， 除 2021年以后開發(fā)的西現(xiàn)代城和陽(yáng)遠(yuǎn)發(fā) TITA企業(yè)特區(qū)等小型商住項(xiàng)目外，幾乎沒有其他。 從規(guī)模來看，除開元公司開發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)集中規(guī)模較大外，其他項(xiàng)目相對(duì)較分散規(guī)模也只能算中等體量；區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)檔次也多以中檔為主，且銷售價(jià)格相對(duì)于其他區(qū)域略低，但區(qū)域項(xiàng)目在推廣宣傳相對(duì)低調(diào)的同時(shí)，去化速度普遍較快，可見區(qū)內(nèi)存在較多的未被滿足之需求；從 物業(yè)類型來看，多層是區(qū)域住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品，從 2021 年，小高層及別墅物業(yè)也開始在區(qū)域市場(chǎng)顯露頭角，比如西現(xiàn)代城、地苑別墅。其中，桐柏路北端的項(xiàng)目 主要有：夢(mèng)園新村、嘉悅花園、風(fēng)和日麗家園、威尼斯水城、清城美苑、鴻基花園、開元新城等；瑞達(dá)路中段的項(xiàng)目主要有：陽(yáng)光馥園、快樂 e家、金橙郡、帝苑別墅、文雅青年公寓、西現(xiàn)代城等。 在上述形勢(shì)下，西北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)前景可喜，也有大盤頻現(xiàn)的良好時(shí)機(jī)，隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尤其是大盤的帶動(dòng)，區(qū)域人口密度也會(huì)有所攀升，區(qū)域隨之步入成熟。 在這樣的政府規(guī)劃前提下，西北區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、物流配送產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)以及旅游觀光業(yè)，將換發(fā)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α? ╝ 發(fā)展規(guī)劃 依賴鄭州市西部老工業(yè)基地調(diào)整改造及國(guó)家對(duì)西開發(fā)區(qū)扶植力度加大，西北區(qū)的發(fā)展前情較大。中學(xué)校主要分布有三十七中等；醫(yī)療設(shè)施主要有鄭州大學(xué)第二附屬醫(yī)院等；購(gòu)物設(shè)施以小型商業(yè)和集貿(mào)市場(chǎng)為主。 人口密度相對(duì)較小： 西北區(qū)發(fā)展相對(duì)其他區(qū)域發(fā)展相對(duì)滯后，整體來說區(qū)域內(nèi)的人口密度相對(duì)較?。簠^(qū)域內(nèi)常住人口主要來源于早期廠礦職工；臨時(shí)居住人口主要是各大專院校師生；而區(qū)域流動(dòng)人口相對(duì)較少，而區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力所處水平相對(duì)較低。區(qū)域的內(nèi)部交通情況尚可，但除開發(fā)區(qū)外的其余道路缺乏規(guī)劃。但就目前而言，區(qū)域的功能定位尚不清晰，缺乏較具代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)區(qū)域?yàn)榕c西北郊，隨著前些時(shí)間西郊的逐漸沒落，而環(huán)境相對(duì)較差、土地資源豐富、生活配套相對(duì)不足。 2．區(qū)域介紹 ╝ 綜合描述 西北區(qū)被西南到東北向的鐵路分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)部分：鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（一下簡(jiǎn)稱西開發(fā)區(qū)）和歷史工業(yè)區(qū)，其中：西開發(fā)區(qū)主要由新興的高校園區(qū)和國(guó)家扶植的高新技術(shù)園區(qū)組成；歷史工業(yè)區(qū)目前以居住和工業(yè)用地為主，大部分屬于鄭州市西部老工業(yè)基地調(diào)整改造規(guī)劃中并占了主要部分。而城中村整體開發(fā)改造具有規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，因此，很可能成為東南板塊下一時(shí)期區(qū)域價(jià)值快速增長(zhǎng)的機(jī)遇。 另一方面，板塊內(nèi)分布著弓莊、魏莊、五里堡、北劉莊等為數(shù)眾多的城中村，這是大規(guī)模改造開發(fā)的基礎(chǔ)條件之一。 從土地資源來說，東南板塊的潛在優(yōu)勢(shì)明顯。 豐富的土地資源儲(chǔ)備是區(qū)域下一次快速發(fā)展的機(jī)遇 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的明顯趨勢(shì)特征之一是，對(duì)土地資源、金融資源的依賴越發(fā)強(qiáng)烈 。其次 ，受區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位的影響，區(qū)域發(fā)展可能遇到產(chǎn)品品質(zhì)限制、交通限制，區(qū)域價(jià)值增長(zhǎng)也將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，反映在房地產(chǎn)產(chǎn)品上，價(jià)格爆發(fā)性增長(zhǎng)的可能較小。 2021年以來，東南區(qū)域爆發(fā)性增長(zhǎng)的原因在于：第一，歷史供應(yīng)難以滿足區(qū)域內(nèi)客觀需求；第二，區(qū)域升值前景帶來投資需求，加劇供求失衡；第三，整體宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)趨好。 非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政策優(yōu)勢(shì)弱。 內(nèi)部交通環(huán)境有待提高； 居住環(huán)境、生活配套有待提高； 區(qū)域定位限制房地產(chǎn)發(fā)展方向； 城中村影響區(qū)域形象提高。同時(shí)，在原有路網(wǎng)的基礎(chǔ)上，內(nèi)部次級(jí)道路的修建也提高了區(qū)域內(nèi)部交通的通暢度。根據(jù)修建規(guī)劃，紫荊山南路將向南打通至花寨路，通南三環(huán)。 商業(yè)規(guī)劃。 商業(yè)貿(mào)易。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 物流業(yè)。 以目前區(qū)域內(nèi)唯一的寫字樓供給啟航大廈為例。而辦公需求主要來源于與物流貿(mào)易行業(yè)密切相關(guān)的中小型業(yè)務(wù)代表、咨詢、財(cái)務(wù)等，對(duì)辦公成本的限制較高。寫字樓產(chǎn)品類型以中等體量、中等檔次為主 由于產(chǎn)業(yè)類型不同，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品的需求類型和發(fā)展空間也有別于高檔商務(wù)性寫字樓。如金色港灣位于未來路與航海路交匯處的啟航大廈、富田太陽(yáng)城規(guī)劃的寫字樓都有這種特點(diǎn)。市場(chǎng)供給向區(qū)域東側(cè)聚集 寫字樓物業(yè)本身具有區(qū)域聚集、共享商務(wù)氛圍的特征。 因此，根據(jù)目前區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)初步發(fā)展的現(xiàn)狀，從片區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推測(cè)，寫字樓物業(yè)的市場(chǎng)需求支撐比較有限。而從該區(qū)域來看，航海東路和 107國(guó)道分布的都是大型的批發(fā)性的專業(yè)市場(chǎng)，諸如汽配城、摩托城、摩配城、電動(dòng)車市場(chǎng)、潔具大賣場(chǎng)等等，此種商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)均以大賣場(chǎng)為主。 名 稱 面積 業(yè)態(tài) 富田太陽(yáng)城商業(yè)街 6萬㎡ 社區(qū)服務(wù)、大型超市 金色港灣商業(yè)配套 4萬㎡ 大型超市、社區(qū)服