【正文】 區(qū)域發(fā)展綜述 受區(qū)域發(fā)展基礎和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的影響，東南板塊的工業(yè)化色彩高于其他區(qū)域。東面與商業(yè)板塊和隴海板塊相鄰，市場成熟度是 板塊內(nèi)最好的，在未來的發(fā)展中商業(yè)地產(chǎn)會占到一定的比例。 項目運用設計手法強調(diào)空間的引導、滲透，將傳統(tǒng)的街鋪轉變成高時尚的多維立體街區(qū)。項目分六期開發(fā)，一二三期已入住，四期五期已經(jīng)交房，六期正在銷售中。 帝湖王府由 8棟 26— 33層的高層住宅、商務會所及地下車庫組成，總建筑面積 40萬平方米，住宅建筑面積 32萬平方米， 3277套。寫字樓物業(yè)的發(fā)展是基于第三產(chǎn)業(yè)中商務、金融、科技等集約程度較高的行業(yè)的發(fā)展程度，而西南板塊作為老工業(yè)基地，在北移東擴的政策影響下，第三產(chǎn)業(yè)落后，缺乏較好的商務氛圍，其寫字樓市場的發(fā)展主要依賴于成熟的碧沙崗商圈較集中的泰隆大廈、天龍大廈、長城大廈等共同組成的商務氣息，支撐起西南板塊的 寫字樓市場。 10 萬元以下的幾乎沒有，結合上面戶型面積圖表，表明西南板塊的小戶型銷量甚微。原因是土地價格的快速上漲，土地成本占總體成本比例上升，地面價格也相應增長。 2021 年以來，市場成交量、成交金額、成交價格的增長幅度都是在快速走高。 板塊內(nèi)教育機構眾多，大中專院校林立，文化氛圍較好，板塊東南部分布有鄭州大學，河南工業(yè)大學，鄭州航院，黃河科技大學，北部有中原工學院，紡織高等?？茖W校等；另外還分布有重點中小學，如市一中，外國語學校等。 板塊外向交通也較為便利。板塊東鄰東南板塊，北鄰西北板塊。 完備的生活配套也是西南板塊的主要特征。板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡相同，碧沙崗商圈作為鄭州的重要商圈之一，其周邊業(yè)態(tài)多為商業(yè)為主，如中原商貿(mào)城等；中原西路為以汽車為主的汽車產(chǎn)業(yè)帶；偏南部的南環(huán)路與大學路交叉口周圍則是以中陸物流廣場為中心的物流圈。西南板塊的高層小高層將會占據(jù)主流，多層相對來說成為一種稀缺產(chǎn)品。 2021－ 2021年成交面積段情況 從成交面積上來看，除了 60－ 90㎡面積段 平穩(wěn)外，其它各面積段都表現(xiàn)同樣的上升趨勢，這僅僅是一種總量上升下的表現(xiàn)；從各面積段所占的比例來看， 90 ㎡以上面積占據(jù)了絕對多數(shù)，反映了 90㎡以上面積的戶型是市場的主要需求產(chǎn)品。 帝湖花園 總規(guī)劃用地 3110畝，總建筑面積 205萬平方米，總體開發(fā)周期約 10年。亞星盛世家園 項目占地 386畝 ,建筑面積 53萬㎡，位于嵩山路與長江路交叉口，以矩陣式布局，多層為主，小區(qū)中心三棟高層住宅，另外還有規(guī)劃的臨嵩山路高層，其余均為多層。長城康橋華城 項目規(guī)劃總用地 ，總建筑面積 318855平方米。一方面，國有老廠的外遷給市場提供了大量的土地資源，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展；另一方面，原來板塊內(nèi)的緩慢的城中村改造，在鄭州市“一體兩翼”思路的引導 及土地資源的稀缺與珍貴下，城中村改造加快，其土地也快速的流向市場。 [區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 —— 東南板塊 ] 一、 區(qū)域概述 板塊范圍界定 該板塊位于鄭州市的東南方向，地理范圍限定在京廣鐵路以東、隴海鐵路以南的區(qū)域。具體表現(xiàn)在：從區(qū)域分布來看，中州大道以東經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)交通順暢，道路以西區(qū)域路網(wǎng)密度不合理；從道路結構來看，主干道交通順暢，次干道和支路分布不盡合理。 板塊內(nèi)娛樂、休憩等生活配套明顯不足，主要分布在板塊中部中州大道周邊，如航海廣場、世紀歡樂園、航海體育場。 2021年以來，市場成交量、成交金額、成交價格的上漲幅度，使這一區(qū)域成為名副其實的熱點區(qū)域。 2021 年以來，受城市擴張和城市規(guī)劃影響，該區(qū)域房地產(chǎn)市場進入快速開發(fā)時期，供應總量和市場成交價格都有較大提高。 在規(guī)劃條件基本滿足的前提下，一些大型高品位社區(qū)的建設，如該區(qū)域的大型樓盤金色港灣、美景天城和富田太陽城 ，聚集了人氣，有效提升了區(qū)域居住品質(zhì)，由此帶動其他中小樓盤的發(fā)展。 戶型面積 商業(yè)房地產(chǎn)以社區(qū)商業(yè)配套為主 與眾多大型批發(fā)市場相比，區(qū)域內(nèi)以餐飲等生活配套服務為主要形態(tài)的商業(yè)街道集中在區(qū)域西部現(xiàn)有成熟居住區(qū)，而大型超市、中高檔商業(yè)東南板塊還為零。 因此，根據(jù)目前區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龀醪桨l(fā)展的現(xiàn)狀，從片區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構推測，寫字樓物業(yè)的市場需求支撐比較有限。而辦公需求主要來源于與物流貿(mào)易行業(yè)密切相關的中小型業(yè)務代表、咨詢、財務等，對辦公成本的限制較高。 商業(yè)規(guī)劃。 內(nèi)部交通環(huán)境有待提高； 居住環(huán)境、生活配套有待提高； 區(qū)域定位限制房地產(chǎn)發(fā)展方向； 城中村影響區(qū)域形象提高。 豐富的土地資源儲備是區(qū)域下一次快速發(fā)展的機遇 房地產(chǎn)市場發(fā)展的明顯趨勢特征之一是，對土地資源、金融資源的依賴越發(fā)強烈 。 2．區(qū)域介紹 ╝ 綜合描述 西北區(qū)被西南到東北向的鐵路分為兩個相對獨立的兩個部分：鄭州高新技術開發(fā)區(qū)（一下簡稱西開發(fā)區(qū)）和歷史工業(yè)區(qū)，其中：西開發(fā)區(qū)主要由新興的高校園區(qū)和國家扶植的高新技術園區(qū)組成；歷史工業(yè)區(qū)目前以居住和工業(yè)用地為主，大部分屬于鄭州市西部老工業(yè)基地調(diào)整改造規(guī)劃中并占了主要部分。 人口密度相對較小： 西北區(qū)發(fā)展相對其他區(qū)域發(fā)展相對滯后，整體來說區(qū)域內(nèi)的人口密度相對較?。簠^(qū)域內(nèi)常住人口主要來源于早期廠礦職工；臨時居住人口主要是各大專院校師生；而區(qū)域流動人口相對較少，而區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟消費能力所處水平相對較低。 在上述形勢下，西北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場前景可喜，也有大盤頻現(xiàn)的良好時機，隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展尤其是大盤的帶動，區(qū)域人口密度也會有所攀升，區(qū)域隨之步入成熟。 3．商業(yè)市場 由于區(qū)域目前發(fā)展的限制，區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍尚未形成，目前的商業(yè)多有一些分布在住宅底商的小型商業(yè)組成，以加工、餐飲和零售為主，大型配套商業(yè)極其匱乏。 從各物業(yè)來看，多層住宅是市場主流產(chǎn)品，其成交面積基本占到了總體成交面積的近 90%，雖成交量有所波動但整體成較量增長迅猛，尤其是 2021 年，其成交量是之前三年總和的兩倍還多。 ╝ 各總價段成交情況 從成交總價來看，集中分布在 2545萬之間，西北區(qū)市場的商品房多層物業(yè)加多，單價相對較低，因而總價段相對全市水平略低一些，而各年住宅物業(yè)整體套均總價均呈上漲態(tài)勢。 。 從客戶戶籍來看，市內(nèi)客戶占了將近一半比例最大，接下來分別是地市客戶和省外客戶，其占比也相對較大，兩者合計占比高達 46%，尤其是從 2021年以來地市客戶增加明顯。 從歷史數(shù)據(jù)中 看區(qū)域尚無別墅物業(yè)成交，但區(qū)域存在較多如西流湖域等可以承載別墅開發(fā)的地塊；同樣區(qū)域歷史數(shù)據(jù)中也基本沒有寫字樓成交的紀錄，但區(qū)域有望形成高科技商務區(qū)和新興物流區(qū)，因而區(qū)域內(nèi)寫字樓市場有較大的潛力 區(qū)域內(nèi)商業(yè)以住宅社區(qū)商業(yè)和底商為主，成交體量相對較小且波動不定。 4．土地市場 西北區(qū)，在新建和改造的過程中，將有豐富的土地資源被釋放，這是未來區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展并趨于成熟的有力保障。其中，桐柏路北端的項目 主要有：夢園新村、嘉悅花園、風和日麗家園、威尼斯水城、清城美苑、鴻基花園、開元新城等；瑞達路中段的項目主要有：陽光馥園、快樂 e家、金橙郡、帝苑別墅、文雅青年公寓、西現(xiàn)代城等。中學校主要分布有三十七中等；醫(yī)療設施主要有鄭州大學第二附屬醫(yī)院等；購物設施以小型商業(yè)和集貿(mào)市場為主。同時區(qū)域為與西北郊，隨著前些時間西郊的逐漸沒落，而環(huán)境相對較差、土地資源豐富、生活配套相對不足。 從土地資源來說，東南板塊的潛在優(yōu)勢