2006鄭州房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-資料下載頁
2025-02-24 04:34本頁面
【導(dǎo)讀】從行政區(qū)上說，東南板塊內(nèi)主要包括中原區(qū)、二七區(qū)大部分政域。本區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)的老工業(yè)基地，受傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的影響，西南板塊多是傳統(tǒng)工業(yè)，其中曾經(jīng)代表鄭州榮耀的國棉廠都位于西南板塊。相應(yīng)，區(qū)域生活配套齊全，且區(qū)域內(nèi)樹木。較多，適宜居住，居住氛圍濃厚。但是，由于都到鄭州市北移東擴(kuò)的政策影響，區(qū)域內(nèi)房地。西南板塊道路規(guī)正，交通便利，且區(qū)域內(nèi)居住人口相對較少，交通較為暢通。在西南部的西環(huán)與南環(huán)的結(jié)合部的高速路外向受到一定的影響。邊，作為鄭州市的繁華中心之一，與偏遠(yuǎn)的西南部有其較大的差別，傳統(tǒng)特點(diǎn)明顯。板塊內(nèi)作為鄭州市傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，國有老廠林立，其經(jīng)濟(jì)狀況不甚樂觀，國有企業(yè)的西遷，西南板塊的高層小高層將會占據(jù)主流，多層相。西南板塊的商務(wù)氛圍淡薄，且市場分布不均。寫字樓物業(yè)的發(fā)展是基于第三產(chǎn)業(yè)中商務(wù)、金
【正文】 一個值得關(guān)注的是，受到區(qū)域內(nèi)部發(fā)展的帶動以及其他區(qū)域土地壓力不斷增大的驅(qū)使，區(qū)域住宅市場將會被快速向推進(jìn)，其中低檔次、規(guī)模開發(fā)的趨勢將會更加明顯，當(dāng)然也不排除高檔項(xiàng)目、諸如花園洋房乃至別墅項(xiàng)目的出現(xiàn)。 2．寫字樓市場 由于遠(yuǎn)離市區(qū)，區(qū)域的商務(wù)環(huán)境較差、商務(wù)氛圍較弱，只是零星地分布著幾棟改造的寫字樓，當(dāng)然各單位自建的辦公樓或辦公區(qū)也不在少數(shù)，但作為商品房開發(fā)的寫字樓， 除 2021年以后開發(fā)的西現(xiàn)代城和陽遠(yuǎn)發(fā) TITA企業(yè)特區(qū)等小型商住項(xiàng)目外，幾乎沒有其他。 而這一區(qū)域有望在政府規(guī)劃的指導(dǎo)下形成高科技商務(wù)區(qū)和新興物流區(qū)，因而區(qū)域內(nèi)寫字樓市場有較大的潛力。 3．商業(yè)市場 由于區(qū)域目前發(fā)展的限制，區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍尚未形成，目前的商業(yè)多有一些分布在住宅底商的小型商業(yè)組成，以加工、餐飲和零售為主，大型配套商業(yè)極其匱乏。目前區(qū)域內(nèi)僅有的商業(yè)項(xiàng)目“新街口”開發(fā)成熟尚需較多時(shí)日。 4．土地市場 西北區(qū)，在新建和改造的過程中，將有豐富的土地資源被釋放，這是未來區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展并趨于成熟的有力保障。尤其是西流湖附近的區(qū)域，未來有望成為西北區(qū)乃至整個鄭州樓市新的開發(fā)熱點(diǎn)。 以下列表是 2021年西北區(qū)土地出讓情況，合計(jì) 3526畝， %為純粹的住宅用地。 位置 建設(shè)用地面積 (㎡ ) 用途 出讓方式 瑞達(dá)路東、玉蘭街北 混合住宅 掛牌 石楠路東、科學(xué)大道南 16168 住宅用地 掛牌 石楠路東、金梭路南 95350 住宅用地 掛牌 金梭路南、雪松路西 住宅用地 掛牌 高新區(qū)金梭路西、楓楊街南 住宅用地 掛牌 雪松路東、翠竹街南 住宅用地 掛牌 翠竹街北、銀屏路東 住宅用地 掛牌 三、區(qū)域房地產(chǎn)歷史成交分析 成交數(shù)據(jù)選擇標(biāo)準(zhǔn)： 2021年 2021年轄區(qū)內(nèi)成交量相對較大的項(xiàng)目，主要以住宅項(xiàng)目（含社區(qū)商業(yè)）為主，合計(jì)成交 3161套。相對其它區(qū)域西北區(qū)域成交體量較少，價(jià)格較低。 場 西北區(qū)各年的總體成交體量波動較大，并且 2021年的增幅相當(dāng)明顯，區(qū)域房地產(chǎn)市場在 2021年開始進(jìn)入了迅速發(fā)展階段。 從各物業(yè)來看，多層住宅是市場主流產(chǎn)品，其成交面積基本占到了總體成交面積的近 90%，雖成交量有所波動但整體成較量增長迅猛，尤其是 2021 年，其成交量是之前三年總和的兩倍還多。 高層（小高層）占比較少，但其體量逐年增加平穩(wěn)且迅速，如 2021年較 2021年就增加了將近 100%的成交體量，隨著政策傾斜帶來的進(jìn)一步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的高層（小高層）物業(yè)也會有較大發(fā)展。 從歷史數(shù)據(jù)中 看區(qū)域尚無別墅物業(yè)成交，但區(qū)域存在較多如西流湖域等可以承載別墅開發(fā)的地塊；同樣區(qū)域歷史數(shù)據(jù)中也基本沒有寫字樓成交的紀(jì)錄，但區(qū)域有望形成高科技商務(wù)區(qū)和新興物流區(qū)，因而區(qū)域內(nèi)寫字樓市場有較大的潛力 區(qū)域內(nèi)商業(yè)以住宅社區(qū)商業(yè)和底商為主，成交體量相對較小且波動不定。 20212021 年西北區(qū)各物業(yè)，除 2021 年商業(yè)物業(yè)漲幅明顯（較 2021 年漲了近 40%），其他物業(yè)形式的成交均價(jià)總體漲幅相對平穩(wěn)從。截至 2021年底各物業(yè)價(jià)格均略低于全市市場：多層住宅達(dá)到 2255元 /㎡；高層住宅突破 2800元 /㎡；商業(yè)接 近 5900元 /㎡。 2021年 — 2021年的西北區(qū)住宅市場每年成交基本處于增長態(tài)勢，但相對平穩(wěn)，而到了 2021年增量開始明顯，尤其是多層住宅該年的成交量較之前三年總和的兩倍還多， 2021 年的房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控似乎為西北區(qū)域的房地產(chǎn)市場注入了強(qiáng)大的動力。 ╝ 各戶型成交情況 從各戶型來看，三居戶型是市場主流，其次兩居的成交量也相對較大；從動態(tài)發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)各種戶型在 2021 年都明顯上漲，尤其是復(fù)式及四局等相對較大戶型的上漲比例尤為明顯，而傳統(tǒng)的三居及兩居也有較大的上漲幅度 依然占據(jù)主導(dǎo)地位，而一居戶型成交量依舊相對較少，也是是唯一的 2021年銷售套數(shù)少于 2021年的戶型。 ╝ 各面積段成交情況 從成交面積來看，各面積段成交量與戶型趨于一致， 90150 ㎡的三居和兩居都是歷年成交量最多的。 ╝ 各總價(jià)段成交情況 從成交總價(jià)來看，集中分布在 2545萬之間，西北區(qū)市場的商品房多層物業(yè)加多，單價(jià)相對較低，因而總價(jià)段相對全市水平略低一些，而各年住宅物業(yè)整體套均總價(jià)均呈上漲態(tài)勢。 ╝ 客戶特征分析 西北區(qū)的住宅項(xiàng)目成交客戶年齡分布相對均勻，年輕化不明 顯。 從客戶戶籍來看，市內(nèi)客戶占了將近一半比例最大，接下來分別是地市客戶和省外客戶，其占比也相對較大，兩者合計(jì)占比高達(dá) 46%，尤其是從 2021年以來地市客戶增加明顯。西北區(qū)的住宅項(xiàng)目成交客戶年齡分布相對均勻。 西北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅為主，而成交的非住宅也絕大數(shù)是社區(qū)商業(yè)或底商。西北區(qū)域 20212021年，區(qū)域商業(yè)每年分別成交情況見下圖： 四、區(qū)域綜合分析及發(fā)展預(yù)測 1．區(qū)域 SWOT 分析 Strengths優(yōu)勢 Weakness劣勢 地資 源豐富，發(fā)展空間較大 環(huán)境良好適宜居住 有工業(yè)基礎(chǔ)，便于區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的豐富與發(fā)展 鐵路阻隔、交通不便 市政及生活配套欠缺 區(qū)域形象不明 Opportunities機(jī)會 Threats威脅 對新技術(shù)開發(fā)區(qū)和老工業(yè)基地改造的政策支持，有利于區(qū)域 市中心土地資源的吃緊以及由此導(dǎo)致的多層住宅供應(yīng)的不足，給土地充裕、多層主導(dǎo)的北區(qū)樓市帶來了機(jī)會 鄭東新區(qū)的強(qiáng)勁發(fā)展，在一定程度上弱化了西北區(qū)的市場吸引力 其他區(qū)域競爭激烈，市場相對成熟，弱化了區(qū)域樓市的對外競爭力 2．區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測 從全市來看，西北區(qū)是繼鄭東新區(qū)之后，政策的重點(diǎn)傾斜對象，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 但是，鄭東新區(qū)的發(fā)展熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)期，而且東擴(kuò)的勢頭日趨明顯，因而勢必牽涉政府、開發(fā)商以及潛在客戶更多的資金與關(guān)注，使得西北區(qū)在較短時(shí)間內(nèi)很難得到迅速發(fā)展。 而從另一方面來講，西北區(qū)具有較強(qiáng)的發(fā)展后勁，不久的將來，當(dāng)經(jīng)過市場歷練的開發(fā)商與更加成熟的政府集中精力于西北區(qū)的發(fā)展只是，區(qū)域的市場機(jī)會一觸即發(fā)，并且將擁有后發(fā)制人的優(yōu)勢：大盤化運(yùn)作、凸現(xiàn)個性的項(xiàng)目將會成為市場主導(dǎo)；在產(chǎn)品方面，也會 有較大突破，在面對競爭時(shí)必優(yōu)勢相對更為突出。
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