2006滁州明珠園營(yíng)銷(xiāo)方案建議(存儲(chǔ)版)
【正文】 本次大客戶聯(lián)誼會(huì)主要通過(guò)新穎、獨(dú)特的宣傳方式對(duì)項(xiàng)目的概念（規(guī)劃理念、主題概念等）進(jìn)行深入宣傳與展示，不涉及過(guò)多項(xiàng)目的具體產(chǎn)品細(xì)節(jié)內(nèi)容，旨在通過(guò)活動(dòng)使客戶與整體市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目核心特質(zhì)形成清晰認(rèn)識(shí)和理解。 三、必備關(guān)鍵條件 前期充分的市場(chǎng)客戶與人氣積累， vip 卡發(fā)放； 優(yōu)惠措施要出臺(tái)； 前 已成功交易的卡主獎(jiǎng)勵(lì)在國(guó)慶前開(kāi)始發(fā)放，目的是兌現(xiàn)發(fā)展商承諾，建立積分卡的威信，以真實(shí)的實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)帶動(dòng)更多的卡主帶客上門(mén)，是國(guó)慶期間的銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保證。 三、必備關(guān)鍵條件 四、宣傳手段 一、活動(dòng)目的 國(guó)慶期間 10 月 110 日目標(biāo)銷(xiāo)售 30— 50 套； 充分利用長(zhǎng)假效應(yīng)，挖掘市 場(chǎng)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)組織檔次高、吸引性較強(qiáng)的文藝活動(dòng)并結(jié)合 積分卡系列 的獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施、宣傳，進(jìn)一步挖掘積分卡及周邊客戶，來(lái)維持項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)良好的熱銷(xiāo)勢(shì)頭并制造國(guó)慶期間銷(xiāo)售小高峰。 定期組織客戶參與明珠圓活動(dòng)，拉進(jìn)與客戶之間的情感距離，由于本 項(xiàng)目主要定位商務(wù)公寓，還可以定期舉辦各種商務(wù)沙龍，營(yíng)造出一種明珠園優(yōu)秀的辦公人文環(huán)境。 3， 活動(dòng)參與人員：每次活動(dòng)的參與人必須目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體 記者，目標(biāo)消費(fèi)群代表，后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。 宣傳時(shí)間：從 10 月 20 日開(kāi)始發(fā)布消息，截止征文結(jié)束時(shí)間需討論后定 評(píng)選：知名權(quán)威人士組成一個(gè)評(píng)委會(huì)，對(duì)征文進(jìn)行密封審查，堅(jiān)持公正、公平的原則，選出真正優(yōu)秀的作品 頒獎(jiǎng)：設(shè)立一、二、三等獎(jiǎng)，對(duì)于獲獎(jiǎng)的人士，組委會(huì)給予一定置業(yè)優(yōu)惠或經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，并將獲獎(jiǎng)名單和獲獎(jiǎng)文章刊登。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。活動(dòng)題材是很容易創(chuàng)造出來(lái)的，但要真正 推動(dòng)銷(xiāo)售，還是要著力于解決目標(biāo)客群的問(wèn)題，不要為做活動(dòng)而活動(dòng)，活動(dòng)只是工具，促銷(xiāo)是目的。除廣告外，關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)很重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 明珠園近期宣傳力度跟不上，前期積累的社會(huì)知名度會(huì)越來(lái)越弱； 明珠園小 高層整體設(shè)計(jì)欠合理，缺陷較易暴露，比如小區(qū)綠地規(guī)劃、景觀塑造、戶型太大（總價(jià)高）、采光度，建筑用料等，而且絕大部分都是屬于硬傷，設(shè)計(jì)更改不易； 小高層在前期銷(xiāo)售過(guò)程中，盲目追求銷(xiāo)售率，對(duì)銷(xiāo)控方面沒(méi)有足夠重視； 以上是造成大量房源滯銷(xiāo)主要原因。 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)提煉 與其他幾個(gè)項(xiàng)目相比，入伙最早， 準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 ； 地段 位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善； 四、項(xiàng)目推廣建議 推廣原則 a 活動(dòng)為主，廣告為輔； b 實(shí)效性要強(qiáng)， 2021 年年前一定要完成所有推廣計(jì)劃，避免到時(shí)遭遇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅 （前期市調(diào)了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目年前會(huì)有行動(dòng)）； c 預(yù)算盡量控制 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目 原則及方法 預(yù)算策略 1. 如何 運(yùn)用“最低廣告費(fèi)用”，來(lái)達(dá)成最高銷(xiāo)售目標(biāo) 2. 廣告預(yù)算費(fèi)用之安排，應(yīng)將廣告費(fèi)用依各期分配 （試銷(xiāo)） （引導(dǎo)）（強(qiáng)銷(xiāo)）（促銷(xiāo)） 傳播策略 1. 采用什么方法，將訊息傳達(dá)給目標(biāo)客戶 2. 研究“客源” 綜合 5W、 1H（ ） 媒體策略 1. 使用何種媒體較接近目標(biāo)客戶 2. 使用何種媒體較容易塑造產(chǎn)品地位、印象 3. 使用何種媒體對(duì)傳達(dá)住處較為有效 時(shí)間策略 如何使產(chǎn)品在目標(biāo)時(shí)間內(nèi)（引導(dǎo)、強(qiáng)銷(xiāo)、持續(xù)、達(dá)成最有效的廣告效果） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六、活動(dòng)組織 活動(dòng)宣傳： 通過(guò)短信、電話通知等方式進(jìn)行宣傳； 媒體提示性宣傳； 前期老客戶帶動(dòng)； 重要目標(biāo)客戶集中點(diǎn)進(jìn)行單頁(yè)派發(fā)。文章體裁不限，內(nèi)容要健康。 期間銷(xiāo)售樓部是關(guān)鍵的關(guān)鍵，通過(guò)推廣后，不光是賣(mài)房的人來(lái)，文人也來(lái)了，給文人留下好感就壓在售樓部的身上了，形象推廣運(yùn)動(dòng)正式拉開(kāi)了序幕，接下來(lái)是好戲連臺(tái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 新客戶帶動(dòng)老客戶激勵(lì)措施 做好客戶積極性調(diào)動(dòng)工作，針對(duì)老客戶（售樓人員）出臺(tái)新客戶開(kāi)發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)措施，發(fā)揮其點(diǎn)線面口碑宣傳作用，最短時(shí)間吸收最大量的準(zhǔn)客戶或者潛在客戶，為項(xiàng)目去化以及應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)蓄積勢(shì)力。 營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍，幫助銷(xiāo)售 ，結(jié)合積分卡客戶“大抽獎(jiǎng)”，從 10 月 3 日開(kāi)始，以每天一個(gè)主題的活動(dòng)營(yíng)造熱烈的賣(mài)場(chǎng)氣氛。 形式：客戶憑在報(bào)紙上新天地標(biāo)記，上門(mén)即可獲贈(zèng)禮品，購(gòu)房則獲項(xiàng)目經(jīng)理額外折扣一個(gè)點(diǎn)。聯(lián)誼酒會(huì)還為現(xiàn)場(chǎng)客戶免費(fèi) 特設(shè)了西式冷餐會(huì)（水果、西式糕點(diǎn)、飲料、紅酒等），為銷(xiāo)售人員和客戶相互溝通搭建了一座橋梁。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)
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