房地產(chǎn)行業(yè)異地開發(fā)模式研究報告-免費閱讀
【正文】 由于房地產(chǎn)開發(fā)本身所具有的地域性特點，其受到當?shù)卣攮h(huán)境影響和金融環(huán)境影響也極為巨大，特別是在當前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，信貸和土地政策緊縮的情況下，對于企業(yè)自身資金運作能力、政府公關能力以及人才儲備狀況進行相應的評估，保證企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)異地經(jīng)營的一項重要環(huán)節(jié)。b) 市場排斥度：當?shù)厥袌鰧ν獾貜S商排斥強度。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)受政策等外界因素影響大的特點在異地開發(fā)時表現(xiàn)得更為明顯，是否會受到當?shù)仄髽I(yè)的強力排擠？是否會受到非市場因素的額外干擾？是否會受到當?shù)叵M者的聯(lián)合抵制？都是房地產(chǎn)企業(yè)在異地開發(fā)時必須考慮的問題。主要考慮的指標有：1. 經(jīng)濟現(xiàn)狀分析指標：a) 城市經(jīng)濟總體實力：GDP，城市規(guī)劃。然而對土地資源的儲備必須與房地產(chǎn)企業(yè)的實力相結合，特別是在國家對土地拍賣制度實施管制力度增加的情況下，對于土地拍賣資金的繳納管理加強，土地儲備對企業(yè)的現(xiàn)金流會有很大的影響，就更需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一模式和戰(zhàn)略規(guī)劃合理拿地。這也使外地開發(fā)商有了平等進入目標城市市場的機會，為跨地域經(jīng)營提供了契機。然而這也導致了目前一線房地產(chǎn)市場異常激烈的競爭格局。隨著我國總體經(jīng)濟形勢的好轉和福利分房制度的取消，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展高潮。房地產(chǎn)行業(yè)異地開發(fā)模式研究報告作者：日期：房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)模式研究121文件和土地招標拍賣政策的出臺給我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戴上了雙重緊箍咒。在這一發(fā)展過程中，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)在原有存量土地的基礎上進行了全新的開發(fā)模式調(diào)整和品牌整合，并繼而向全國各大中城市滲透，進行全國戰(zhàn)略布局。從全國戰(zhàn)略出發(fā)，繼萬科、陽光一百、碧桂園等企業(yè)之后，諸多房地產(chǎn)企業(yè)開始考慮向發(fā)展條件較好的二三線城市進軍，新一輪的市場競爭即將展開。與此同時，也必須看到，當前房地產(chǎn)行業(yè)還是處于洗牌的初期階段，水平參差不齊，企業(yè)良莠混雜，即便是初具規(guī)模和實力的企業(yè)在異地開發(fā)時也存在各種各樣的問題。房地產(chǎn)企業(yè)為壟斷資源而不計成本、不計實力的搶地無異于走鋼絲。b) 城市居民收入情況：人均可支配收入，居民家庭人均收入及恩格爾系數(shù)。對于區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析，主要從市場結構分析、供需狀況分析和競爭情況分析三個層面進行，具體表現(xiàn)為以下幾個指標：1. 市場結構分析a) 消費結構：城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年消費性支出比例。從市場結構來看，城市經(jīng)濟的發(fā)展程度對房地產(chǎn)市場的成熟有很大影響，總的來看，當前房地產(chǎn)市場的需求結構可以分為以下四種類型：發(fā)育型市場成長型市場分裂型市場穩(wěn)定型市場存在區(qū)域二三四線城市二三線城市三四線城市一二線城市消費人群結構貧困階層和中等收入階層較多，高收入階層很少 中等收入階層眾多，高收入階層和貧困階層都較少社會兩極分化，高收入階層和貧困階層很多，中等收入階級匱乏 市場發(fā)達，
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