【正文】 4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。雖然眼下房地產企業(yè)加速洗牌在即，但最先被洗掉的一定是不善借力、風險意識差的企業(yè)，而只有善于借力且風險意識強的企業(yè)，才能在這場洗牌中最終勝出，并引領市場、笑傲江湖。房地產合作開發(fā)有效地結合了土地和資金兩大要素，極大地拓展了房地產開發(fā)成功的可能性。收益的分享及風險和損失的分擔應落實到位在房地產合作開發(fā)中，一般都以開發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經濟價值也大相徑庭，所以合作雙方應在其合同中事先對房屋的分配做出詳細的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對此爭執(zhí)不休。實踐中發(fā)生的房地產合作經營糾紛，絕大部分是因為雙方簽訂的合同草率、簡單化，為今后糾紛的產生埋下了隱患。 但該報表只表明投資前的債權債務，而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。其主要調查該項目是否取得以下文件，以及已經取得的文件是否合法、有效。（3）公司治理結構調查。律師盡職調查，是指“律師接受當事人的委托，對當事人指定的有業(yè)務關系的企業(yè)的規(guī)模、資產負債、信用狀況、社會評價、出資人情況等進行調查并出具專業(yè)報告書的一項法律服務。合作伙伴之間的經營理念是否一致。只有等到建設工程設計圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔公共分攤面積等具體落實。從效力上講，依據合同意思自治原則，這樣的約定并無不妥。（四）約定房屋預售款充抵投資的風險先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產合同，約定甲公司提供面積為 6 萬平方米 的出讓土地使用權，乙公司在合同訂立后2個月內投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。（三）合作開發(fā)資金比例約定不明風險合作開發(fā)中的資金分攤方案不明風險主要包括投資約定不明、預算不足、投資不到位等情形。我國對房地產項目實行批準立項制度，建設項目的審批不通過，合作開發(fā)就是一紙空談?！狈康禺a合作開發(fā)合同與土地使用權的轉讓合同有著本質區(qū)別，土地使用權轉讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉讓條件，則合同必然無效。各個資質等級的企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，不得越級承擔任務。方式（2）則是由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯合開發(fā)中的權利義務，如果雙方各自獨立經營，一方明確只提供土地，另一方只是負責在該土地上完成一定的建筑任務，且建筑方在完成建筑任務后將獲得一定數量的房屋作為回報的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對各自的行為獨立承擔責任。按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯合開發(fā)項目產生，就可以判令聯合開發(fā)雙方承擔連帶責任，而不必具體分清誰的責任或哪一方對外簽字的，也不受合同中關于各自責任的劃分的限制。受讓方可以要求轉讓方對未告知受讓方的債務做出獨立償還的承諾，并采取由轉讓方提供相應的有效擔保、受讓方保留部分轉讓金作為保證金、分期收購股權等方式以達到投資安全之目的。手續(xù)簡單，可以較快取得項目的開發(fā)建設權并進行公司的實質經營。①（一）法人型合作開發(fā)項目公司根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產”，從而確立了以土地使用權出資進行房地產合作開發(fā)的法律依據。此外，政府這幾年逐漸嚴格控制土地供應，一些開發(fā)商遭遇拿地難題甚至頻發(fā)“地荒”，另外一些企業(yè)擁有待開發(fā)土地卻苦于缺乏資金和資質，合作開發(fā)可以使上述企業(yè)取長補短，推動了資金和土地的有機結合，盤活了諸多房地產開發(fā)項目，促進了房地產市場的繁榮與發(fā)展。房地產合作開發(fā)風險的整體預防，可從實施律師盡職調查、謹慎選擇合作開發(fā)伙伴、審查資質條件、簽訂詳細完備的合作開發(fā)合同等方面來預防?！薄督洕m用住房管理辦法》第二十九條規(guī)定“集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優(yōu)惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房的有關規(guī)定，嚴格執(zhí)行。項目公司股權式合作。所以，此種合作方式雖然簡便易行，但風險難以控制。未被登記為項目主體的一方，依照合作合同的約定，對合作開發(fā)項目享受利益，承擔風險。如果聯合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發(fā)合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。其次，房地產企業(yè)應具備相應的資質條件。這是實踐中應當提防的一個合作開發(fā)風險?！吨腥A人民共和國房地產管理法》實施以前的案件，適用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 發(fā)布的《關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》的規(guī)定，該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。第一種情形是土地實際使用面積不足，比如需預留公共綠化地、規(guī)劃道路預留地等等，這就造成提供土地使用權一方投資縮水，同時還可能因為土地面積減少，導致項目開發(fā)面積縮小，利潤減少。因此，合作方在對投資事項進行約定時，應充分考慮合作過程中可能出現的資金風險，并將這些風險合理分擔，避免因資金不足而產生“爛尾樓”。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預售款充抵其投資，進而參與利潤分配？這一問題即是房屋預售款能否充抵投資的問題。因此，在合作合同中約定房屋預售款充抵投資，應當慎重而行。一般來講，房地產合作開發(fā)選擇合作伙伴時，至少需要從以下三個方面進行考慮。對公司人格的考察，需要特殊的方法，如律師盡職調查。⑥（2）公司潛在風險調查。對土地使用權屬的調查土地使用權屬的調查的目的在于充分掌握擬開發(fā)土地的基本狀況，一般適用于一方提供土地，一方提供資金，雙方進行合伙型聯建或新成立項目公司進行合作開發(fā)的情況，其調查內容主要包括以下兩個方面：（1）對土地要求的相關文件，主要包括：《國有土地使用證》；政府部門對該土地利用的總體規(guī)劃，包括規(guī)劃用途；國有土地使用權出讓合同正本及副本；國有土地使用權協議出讓的批復文件或招、拍、掛取得土地使用權的文件；土地利用要求，包括“主體建筑物的性質、附屬建筑物的性質及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數、高度、建筑間距、停車場的大小、停車場建設要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協調、主體建筑的裝飾要求、建筑場地平整標