【正文】 西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年的調(diào)查表明，潛在消費(fèi)者對交通、環(huán)境、購物、學(xué)校等要素具有較高的要求，特別是交通，占比達(dá) ％，潛在消費(fèi)者對交通便利性和距離工作單位近兩項指標(biāo)均要求很高，反應(yīng)大多數(shù)市民對住宅的要求尚處于實用階段，居住享受型消費(fèi)者是消費(fèi)金字塔頂尖的極少數(shù)人士。167。非住宅類的投資型物業(yè)（特別是商鋪投資）近期銷售高速增長非住宅類商品房銷售情況2023年上半年，西安市商品房完成投資 10． 20億萬元，與 2023年同期相比公寓別墅類下降 86． 04％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長 117． 67％、 1． 06％和 。v西安南二環(huán)之所以被稱為西安的 “ 金腰帶 ” ，成為寫字樓聚居的商務(wù)港，在很大程度上是因為它是西安的交通大動脈。2023年以來，西安寫字樓的市場供應(yīng)迅速放量，市場上有了更多的選擇空間，甚至有人預(yù)測高新區(qū)的寫字樓需要 6年才能消化完。Mall，項目總投資 ，占地 530畝，總面積 40萬平方米。因為是別墅，是 “第二居所 ”，是給有車一族建造的，距離市區(qū)相對較遠(yuǎn)，甚至選址在山地，所以地價相對便宜，使別墅單價一般在 3200－ 4500元／平方米之間，而高檔房的價格也基本上在 2700－ 3500元／平方米之間，再加上高檔房需要購買車位（大約 10萬元），這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場的可能，兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。截止 2023年年底，陜西省共有房地產(chǎn)企業(yè) 2150戶，盈利企業(yè) 750戶，虧損面高達(dá) 67%，全行業(yè)銷售收入183億元，利潤總額 元，利潤率僅為 %。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭開始呈現(xiàn)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的特點v深圳萬科、深圳金地、廣州珠江、廣州合生創(chuàng)展不僅集中于房地產(chǎn)開發(fā)，而且集中于住宅這個最大的細(xì)分市場；v香港的和黃、新世界、恒基中心、新鴻基地產(chǎn)則主要集中于寫字樓和商業(yè)樓；v北京某些高檔的寫字樓開始聘請國外的物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化管理，以提升為客戶的服務(wù)質(zhì)量與價值專業(yè)化產(chǎn)業(yè)化v住宅已從按平方米計算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過渡。大部分企業(yè)實力不強(qiáng)　　１．注冊資本不低于2023萬元；　?。玻畯氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上；　?。常衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工１５萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。矗B續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％；　?。担弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１０萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。叮新毞Q的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會計人員不少于３人；　?。罚こ碳夹g(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　　８．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。梗窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。v如果銷售不暢，可能延長，如群賢莊，開發(fā)三年了，目前還有商品房正在銷售。目前外地有實力的房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入西安市場，將加劇市場的競爭萬通集團(tuán)與西安立豐集團(tuán)合作，準(zhǔn)備在距西安３０公里的戶縣草堂聯(lián)手打造一個９０００畝規(guī)模的全國罕見的超級房地產(chǎn)大盤 —— 草堂新新小鎮(zhèn)。 西安很多做得較好的商品房開發(fā)就是請 “ 洋 ” 設(shè)計來幫助設(shè)計的 。開發(fā)公司的質(zhì)量控制目標(biāo)下達(dá)167。開發(fā)公司的對成本實行總量和階段性目標(biāo)控制，對報量、預(yù)決算審批認(rèn)可167。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士訪談發(fā)現(xiàn)：西安的物業(yè)管理是虧損的就樓盤產(chǎn)品而言目前西安市與發(fā)達(dá)城市還有一定距離（一）建筑外立面設(shè)計結(jié)構(gòu)呆板、色彩單調(diào) v結(jié)構(gòu)上大體保留了傳統(tǒng)住宅的建筑風(fēng)格，門、窗、陽臺、屋頂，無論造型還是線條，都不夠時尚、簡約、流暢，缺少現(xiàn)代建筑的美感。如紫薇城市花園、楓葉新都市、群賢莊等平層大戶型基本都在150平米以上，躍層式住宅，最小的躍層戶型建筑面積都在 250平方米以上，最大的達(dá) 350平米。資料來源：業(yè)內(nèi)專家訪談樓盤銷售方式簡單，銷售水平較差除了楓葉新都市、紫薇城市花園、群賢莊等較少幾個知名樓盤外，其他大部分樓盤大都不設(shè)樣品房。 物業(yè)管理整體水平也不高物業(yè)管理水平不高大部分樓盤都是發(fā)展商自產(chǎn)自銷自管，很少委托物業(yè)公司管理的。因此政府公關(guān)能力在獲取土地的過程中作用十分巨大，但隨著過渡期向市場導(dǎo)向期轉(zhuǎn)化，該能力將逐步弱化。目前西安市場大規(guī)模開發(fā)主要以異質(zhì)開發(fā)和多品種開發(fā)為主，代表的樓盤如楓葉新都市、紫薇都市田園等。西安的雅荷地產(chǎn)就是受政府政策變化影響較大的實例。容易破壞整體的規(guī)劃。v由于舊城改造涉及人員眾多，牽涉各方面的利益，一旦成功，可以較容易形成品牌效應(yīng)。開發(fā)模式三：西安舊城改造現(xiàn)狀“打造商業(yè)、服務(wù)中心 ”為舊城改造發(fā)展方向v根據(jù)西安市十五規(guī)劃 “中心市區(qū)集中發(fā)展 “井 ”字型都市商務(wù)軸線，形成功能更為突出的城市核心區(qū)，并按照多中心格局分散建設(shè)商業(yè)文化服務(wù)中心、商業(yè)街區(qū)及商業(yè)網(wǎng)點。舊城改造有一定潛力v雖然西安的舊城改造已經(jīng)進(jìn)行了多年，城區(qū)改造也進(jìn)行了 2／ 3，但城區(qū)內(nèi)的黃金地段仍然有上世紀(jì)五六十年代建造的簡易房，致使黃金地段的土地利用率很低，造成國有土地資源的浪費(fèi)。紅廟坡地區(qū)騰遷改造項目 擬建商品住宅樓 20萬平方米總投資人民幣處于 v第三階段，在周邊地區(qū)開發(fā)現(xiàn)代化住宅小區(qū)，形成房地產(chǎn)綜合聯(lián)動效應(yīng)。v對開發(fā)商的設(shè)計能力、成本控制能力和對地段的判斷能力要求較高。v對周邊環(huán)境依賴性強(qiáng)。紫薇城市花園： 占地 156畝、 。作為主出資人，將提供給紫薇實業(yè)大量的房產(chǎn)開發(fā)土地，為紫薇實業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。目前，高新地產(chǎn)位居中國地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第 23位，銷售額與銷售利潤僅次于紫薇，名列西安房地產(chǎn)市場第二位，資產(chǎn)規(guī)模名列第一位。高新地產(chǎn)是西安房地產(chǎn)市場資產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)企業(yè)綜述西安項目戰(zhàn)略目標(biāo)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱高新地產(chǎn)）成立于一九九一年五月。注重前期策劃和品牌塑造是紫薇成功的關(guān)鍵注重前期策劃和品牌塑造，紫薇創(chuàng)造了西安房地產(chǎn)市場的多個第一西安第一家營造大環(huán)境概念的企業(yè)西安第一家引入策劃概念的企業(yè)西安第一家注重現(xiàn)場包裝和品牌塑造的企業(yè)西安第一家將房產(chǎn)引入商場來促銷宣傳的企業(yè)西安唯一一家在電視臺開辟欄目的開發(fā)商西安唯一一家舉辦全國房地產(chǎn)大型研討會的企業(yè)西安首家將 “紫薇 ”作為商標(biāo)在國家工商行政管理局注冊的開發(fā)商西安第一家潛心研究室內(nèi)空間與室外環(huán)境關(guān)系的企業(yè)紫薇無形資產(chǎn)價值已逾 11億元，銷售額與利潤率都居西安房地產(chǎn)市場首位大股東豐富的土地儲備是紫薇成功的基礎(chǔ) 西安紫薇實業(yè)發(fā)展有限公司的主出資人為西安高科（集團(tuán)）新西部實業(yè)發(fā)展公司，出資人主要承擔(dān)西安高新區(qū)電子工業(yè)園、長安科技產(chǎn)業(yè)園、韋曲科技產(chǎn)業(yè)園、灞橋科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)工作，與相應(yīng)的園區(qū)管理辦公室合署辦公，在各園區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作中承擔(dān)著從規(guī)劃、征地到土地配套全過程的科技園區(qū)開發(fā)建設(shè)工作。 占地 2023畝，建筑面積 180萬 m2,此項目是西安乃至西部地區(qū)第一個真正意義上的 “大盤 ”。劣勢v單位開發(fā)成本高。v建設(shè)與周邊環(huán)境相匹配的單個樓盤。v第二階段，擴(kuò)大改造內(nèi)容，整修原有特色建筑，如整舊如舊一幢 20年代建造的荷蘭式屋頂石庫門住宅，同時穿插部分現(xiàn)代建筑，還建立 “石庫門博物館 ”、綜合商務(wù)樓以及帶有中西文化交流色彩的 “英語文化中心 ”等。興學(xué)巷以東，北火巷以南，環(huán)城西路以西，西關(guān)正街以北占地 94963． 333平方米 (折合142． 445畝，其中代拆城市規(guī)劃道路用地 33， 3東大街建國巷騰遷項目舊城改造的土地已經(jīng)由協(xié)議出讓轉(zhuǎn)為市場拍賣v按照西安市政府第一號令的規(guī)定，從2023年７月１日起，西安市將全面建立政府土地收購儲備制度，積極推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓。對房地產(chǎn)商的融資能力是一個考驗。v雖然城區(qū)土地價格比郊區(qū)高 ,但開發(fā)成本相對郊區(qū)偏低 ,不用為市政配套發(fā)愁。v可以大大縮短開發(fā)周期，避免因開發(fā)周期長而帶來的各方面風(fēng)險。v對資金要求較大，需要很強(qiáng)的融資能力。v異質(zhì)規(guī)模開發(fā)　　在城市邊緣建設(shè)大規(guī)模社區(qū)，所開發(fā)的樓盤類型單一，但檔次不同，品質(zhì)有別，風(fēng)格各異，目標(biāo)市場相對寬泛，所建樓盤高、中、低檔次齊備。 一般因素一般因素區(qū)域因素個別因素影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等 與宗地直接相關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。付款方式簡單，西安市購房的付款方式以一次性付款和銀行按揭方式為主，個別樓盤有簡單的短期分期付款。如何進(jìn)入西安精裝修商品房的市場空白將是業(yè)內(nèi)人士在未來一段時間內(nèi)須認(rèn)真思考的問題。 營銷人員的管理體系：激勵、考核措施活動管理、培訓(xùn)、團(tuán)隊作業(yè)模式總體的戰(zhàn)略部署：通盤安排、突出賣點、策略重點媒體廣告效果下降的情況下，多搞一些公關(guān)營銷活動幾乎成了開發(fā)商的共識。形成全面的167。科學(xué)、實用的規(guī)劃設(shè)計控制能降低工程成本的 60％～ 70％。v這種以決策和投資為核心的經(jīng)營策劃能力和資源整合能力的高低一般由企業(yè)經(jīng)營層的能力所決定。v如果房地產(chǎn)供應(yīng)鏈其他方面的因素導(dǎo)致工期延長，也會導(dǎo)致利潤率下降。這再次體現(xiàn)了市場中優(yōu)秀企業(yè)的強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。目前西安市場房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)整體效益并不理想有工程的企業(yè)305家無工程的企業(yè)580家2023年西安市房地產(chǎn)企業(yè)開工狀況資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、《陜西統(tǒng)計年鑒 2023 》2023年陜西省二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況分布2023年陜西省全行業(yè)利潤僅 8000余萬元，平均利潤率為 2％。例如，廣州、深圳和香港的地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入上海和北京優(yōu)劣勢比較?優(yōu)勢?跨地區(qū)發(fā)展的企業(yè)都是按照市場經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，從市場需求的角度定位市場，設(shè)計產(chǎn)品，營造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，容易以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和信譽(yù)取得當(dāng)?shù)厝嗣窈驼男刨?劣勢?跨地區(qū)發(fā)展的最大風(fēng)險就是得不到當(dāng)?shù)卣闹С郑灾掠诟緹o法同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競爭。贏利面僅為全行業(yè)的%，虧損企業(yè)為全行業(yè)的 %。根據(jù) “ 十五規(guī)劃 ” ，西安市房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間2023年底住房面積2023年底住房面積?根據(jù)西安市 “ 十五 ” 發(fā)展規(guī)劃 ,到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積增加到 15平方米。往年， 40套的供銷量 “ 鐵頂 ” 被一舉擊破，因而有人稱 2023年為 “ 別墅年 ” 。Mall）由于其規(guī)模大、功能全，以及輻射范圍大等特點，肯定將會吸引很多商服用房投資商的眼光，特別是它的規(guī)模都是超大型的。夾在中間的一些中端市場的寫字樓項目，則因為其面市量比較大，同類產(chǎn)品較多，在激烈的競爭中則需要在產(chǎn)品的差異化上下功夫。目前西安寫字樓和商業(yè)樓盤主要分布在高新區(qū)、南二環(huán)和城區(qū)附近高新區(qū)西安南二環(huán)城區(qū)v2023年下半年，隨著以國際商務(wù)平臺標(biāo)準(zhǔn)打造的高檔寫字樓 “ 西安高新國際商務(wù)中心 ” 推向市場，高新區(qū)提出了建設(shè)面向西部服務(wù)的 CBD(中央商務(wù)區(qū) )對接世界 500強(qiáng)的口號。資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》從恩格爾系數(shù)分析，住宅需求還有巨大的空間國際慣例的恩格爾系數(shù)下的住房開支比率恩格爾系數(shù)根據(jù)《 2023西安市統(tǒng)計年鑒》 2023年西安市的恩格爾系數(shù)（表示人們的平均消費(fèi)中，食品消費(fèi)占總消費(fèi)的比重）為 ％ ,而住房支出所占比率為 4％，遠(yuǎn)低于 按國際慣例的 1520%的水平。資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查大型化、概念化、郊區(qū)化、生態(tài)化將是西安住宅的發(fā)展趨勢167。252。v城北是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在地，由于受城市規(guī)劃不確定性的影響，目前并不景氣。土地升值潛力巨大2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息城東區(qū)與城西區(qū)的土地價值基本持平屬于西安市中下游水平住宅寫字樓別墅公寓商場v城東與城西區(qū)是傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，下崗職工較多，購買力水平較低。2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息隨著城市規(guī)劃新戰(zhàn)略的實施，城南區(qū)的土地價值大有取代城內(nèi)區(qū)的趨勢住宅寫字樓別墅公寓商場v在別墅公寓的市場，城南區(qū)的土地價值最高，已超過城內(nèi)區(qū)，而且呈不斷上揚(yáng)走勢。 從楓葉新都市（占地： 412畝、建筑面積： 46萬平方米）為代表的高檔大盤的成功開發(fā)，到紫薇田園都市（占地 2023畝、建筑，面積 180 平方米）的郊區(qū)大盤的再次成功快速銷售。 從 2023年開始，一些房地開發(fā)項目開始瞄準(zhǔn)龐大的中端市場。西北最大的經(jīng)濟(jì)中心v房地產(chǎn)投資的觀念逐步被一些先富起來的人所接受。這無疑又給消費(fèi)者帶來福音，極大刺激人們的住房消費(fèi)，促進(jìn)西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。?有些地方（如上海）規(guī)定：