【文章內(nèi)容簡介】 僅這個項目就幾乎是去年全年西安商服用房的總銷售面積，所以它的出現(xiàn)對西安商業(yè)用房市場將產(chǎn)生深遠的影響。資料來源：華商報西安別墅公寓市場總量較小，但 2023年別墅市場增長強勁2023年西安市各類商品房銷售額v過去，西安市場上別墅的年銷量不超過 40套，多了肯定滯銷，好幾年一直都維持這樣的水平。v2023年的別墅供求兩旺。僅高山流水一期就銷售了 124套，幾個月內(nèi)就實現(xiàn) 9000萬元銷售額；湖濱花園Townhouse社區(qū)也銷出 50多套，累計實現(xiàn)銷售 5000多萬元。另外，新建的別墅社區(qū)麓鳴苑、紫薇山莊、藍水假期等也有較大的開發(fā)量和銷售量。往年， 40套的供銷量 “ 鐵頂 ” 被一舉擊破，因而有人稱 2023年為 “ 別墅年 ” 。資料來源：華商報優(yōu)良的性能價格比和地段利好是別墅市場增長的主要原因v別墅之所以熱銷與價格、環(huán)境有直接關(guān)系。因為是別墅，是 “第二居所 ”，是給有車一族建造的，距離市區(qū)相對較遠，甚至選址在山地，所以地價相對便宜，使別墅單價一般在 3200－ 4500元／平方米之間，而高檔房的價格也基本上在 2700－ 3500元／平方米之間，再加上高檔房需要購買車位（大約 10萬元），這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場的可能，兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴大。一些地段，別墅類產(chǎn)品對高檔公寓的銷售直接構(gòu)成沖擊。v別墅暢銷的另外一個原因，是諸多別墅所處的地段利好頻頻，使得購房者對房屋的升值有良好的預(yù)期。如長安撤縣設(shè)區(qū)、國家投資 16個億發(fā)展秦嶺北麓旅游區(qū)、灤鎮(zhèn)列入全國衛(wèi)星小城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展計劃、曲江旅游度假區(qū)進程加快、力度加大等，使相應(yīng)地段成為爭相搶奪的 “奶酪 ”。僅在灃峪口一帶就有 30余家房地產(chǎn)開發(fā)商進入，曲江旅游度假區(qū)也將引來大量資金的關(guān)注。不少人相信，在這些地段買房、建房，好戲在后頭。根據(jù) “ 十五規(guī)劃 ” ，西安市房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間2023年底住房面積2023年底住房面積?根據(jù)西安市 “ 十五 ” 發(fā)展規(guī)劃 ,到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積增加到 15平方米。這意味著到2023年底要比 2023年增加住房建筑面積 ；如果按原有舊住宅拆遷重建為 4%計算 ,重建面積將為 302萬平方米；兩者合計，需要新建住宅近 4000萬平方米。房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。? 世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到 3035平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。 2023年人口750萬2023年人均面積15 ㎡2023年人口694萬2023年人均面積㎡ 市場容量㎡不考慮原有住房重建因素資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》2. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢如何？產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？何經(jīng)營的？導(dǎo)讀目前我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已增至近 3萬家，行業(yè)利潤額也不斷增長，總額已超過 94年的水平資料來源：國家統(tǒng)計局信息中心激烈的競爭使國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高v二級資質(zhì)以上企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資的近三分之一 ，充分說明這些重點企業(yè)在整個房地產(chǎn)行業(yè)中具有舉足輕重的位置。v 2023年二級資質(zhì)以上企業(yè)的平均資產(chǎn)從 2023年的。2023年國內(nèi)各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量分布% %資料來源：國家統(tǒng)計局 2023年 10月全國重點房地產(chǎn)企業(yè)信息發(fā)布會比上年減少 259個行業(yè)集中度越來越高大部分企業(yè)處于虧損狀態(tài)，但部分優(yōu)秀企業(yè)仍獲取豐厚的利潤深萬科三年凈資產(chǎn)收益率廣州有 1318家登記在冊的房地產(chǎn)公司， 2023年有1288家虧損，僅 30家贏利。贏利面僅為全行業(yè)的%，虧損企業(yè)為全行業(yè)的 %。廣州房地產(chǎn)業(yè)2023整體贏利水平不足 2 .3%。截止 2023年年底，陜西省共有房地產(chǎn)企業(yè) 2150戶，盈利企業(yè) 750戶，虧損面高達 67%，全行業(yè)銷售收入183億元，利潤總額 元，利潤率僅為 %。資料來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、上市公司年報2023年中報顯示， 22家房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率僅為 2 .27%，也明顯低于其它 600家上市公司 %的平均水平。萬科是純房地產(chǎn)企業(yè)，名列 2023年房地產(chǎn)上市公司十強綜合實力首位。在房地產(chǎn)行業(yè)快速增長期，萬科把握住了發(fā)展良機，憑借自身的專業(yè)操作能力，成為行業(yè)老大， 并在市場的拼殺中磨練成熟，抵御市場風險的能力也強于其他房地產(chǎn)企業(yè)。 跨地區(qū)競爭已成為目前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實，大企業(yè)借助自身優(yōu)勢向全國擴張推動力?本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間不大，尋求新的發(fā)展機會。例如，深圳的房地產(chǎn)公司進入西部城市；?外地有更好的發(fā)展機會，跨地區(qū)發(fā)展可以全面提升企業(yè)的競爭實力。例如，廣州、深圳和香港的地產(chǎn)商紛紛進入上海和北京優(yōu)劣勢比較?優(yōu)勢?跨地區(qū)發(fā)展的企業(yè)都是按照市場經(jīng)濟的方式運作，從市場需求的角度定位市場，設(shè)計產(chǎn)品，營造環(huán)境、強化服務(wù)，容易以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和信譽取得當?shù)厝嗣窈驼男刨?劣勢?跨地區(qū)發(fā)展的最大風險就是得不到當?shù)卣闹С郑灾掠诟緹o法同當?shù)亻_發(fā)商競爭。 例如，萬科進入北京后，在獲取土地方面經(jīng)常遭遇挫折；根據(jù)年報， 2023年萬科準備在深圳、上海 、北京、沈陽、長春、武漢、成都、南京、南昌等城市投資 29個房地產(chǎn)項目 。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭開始呈現(xiàn)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的特點v深圳萬科、深圳金地、廣州珠江、廣州合生創(chuàng)展不僅集中于房地產(chǎn)開發(fā)，而且集中于住宅這個最大的細分市場；v香港的和黃、新世界、恒基中心、新鴻基地產(chǎn)則主要集中于寫字樓和商業(yè)樓；v北京某些高檔的寫字樓開始聘請國外的物業(yè)管理公司進行專業(yè)化管理，以提升為客戶的服務(wù)質(zhì)量與價值專業(yè)化產(chǎn)業(yè)化v住宅已從按平方米計算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過渡。住宅的質(zhì)量已成為一項系統(tǒng)工程。但是隨著住宅商品化的推進，人們的觀念發(fā)生了變化，價格不再是消費者選擇的為標準。v房地產(chǎn)開發(fā)的競爭已由原來的單一項目、單一角度的競爭向多角度多層面轉(zhuǎn)化。市場競爭日益激烈使小規(guī)模發(fā)展商生存空間縮小，地域型的房地產(chǎn)主導(dǎo)企業(yè)將逐步形成。市場產(chǎn)業(yè)化特征初步形成。目前西安市場房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)整體效益并不理想有工程的企業(yè)305家無工程的企業(yè)580家2023年西安市房地產(chǎn)企業(yè)開工狀況資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、《陜西統(tǒng)計年鑒 2023 》2023年陜西省二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況分布2023年陜西省全行業(yè)利潤僅 8000余萬元，平均利潤率為 2％。年利潤超過 1億元的僅新西部公司（紫薇實業(yè)有限公司的母公司）一家。大部分企業(yè)實力不強　?。保再Y本不低于2023萬元；　?。玻畯氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上；　?。常衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工１５萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。矗B續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達１００％；　?。担弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１０萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。叮新毞Q的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會計人員不少于３人；　?。罚こ碳夹g(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　?。福哂型晟频馁|(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。梗窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。西安市地產(chǎn)企業(yè)具備二級以上房資質(zhì)的企業(yè)數(shù)量二級以下資質(zhì)企業(yè)數(shù)二級以上資質(zhì)企業(yè)數(shù)房地產(chǎn)二級資質(zhì)企業(yè)評定標準西安房地產(chǎn)企業(yè)大部分注冊資金低于 2023萬元，普遍規(guī)模較小，絕大部分企業(yè)年開工面積遠低于 10萬平米。另據(jù)西安建委訪談， 2023年西安市開發(fā)面積在 10萬平米以上的企業(yè)僅 10家左右。資料來源：《陜西統(tǒng)計年鑒 2023 》激烈的競爭使強者恒強，西安房地產(chǎn)市場也逐漸趨于集中西安市 2023年商品房銷售收入分布37家二級資質(zhì)以上企業(yè)840家二級資質(zhì)以下企業(yè)西安市 2023年二級資質(zhì)以上企業(yè)商品房銷售收入分布4家年利潤超1000萬元企業(yè)28家年利潤低于 500萬元企業(yè)v在行業(yè)平均利潤率水平不高的背景下， 2023年 9家年利潤超 500萬元的二級以上資質(zhì)企業(yè)年利潤率都在 9％以上，其中以紫薇品牌聞名西安的新西部實業(yè)公司年利潤率高達 31％，名列榜首。v從樓盤銷售周期來看，優(yōu)秀企業(yè)的樓盤銷售周期遠低于一般企業(yè)， 2023年紫薇田園都市多層住宅 4個月銷售一空。西房股份的世家星城先期推出近 500套房子一個月內(nèi)也被預(yù)訂完了。這再次體現(xiàn)了市場中優(yōu)秀企業(yè)的強大的競爭優(yōu)勢。資料來源：《陜西統(tǒng)計年鑒 2023 》企業(yè)數(shù)量 企業(yè)數(shù)量5家年利潤在500－ 1000萬元企業(yè)65％根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運作規(guī)律和西安房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率可以推算出只有少數(shù)的企業(yè)才可以獲得較好利潤開發(fā)周期v根據(jù)業(yè)內(nèi)訪談，正常情況下西安的房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為 2年。v如果銷售不暢，可能延長，如群賢莊，開發(fā)三年了，目前還有商品房正在銷售。v另外房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈的任何階段都可能導(dǎo)致工程延期，增大開發(fā)成本。單個項目利潤率v根據(jù)業(yè)內(nèi)訪談，西安房地產(chǎn)開發(fā)的項目利潤率為 30％－ 50％。企業(yè)年利潤率v如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切運行正常，年利潤率應(yīng)為 15％－ 25％之間。這一般只有行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)才能做到。v如果開發(fā)出的商品房在質(zhì)量、價位、以及其它相關(guān)因素方面無法滿足消費者需求，將導(dǎo)致開發(fā)期延長，利潤率降低。v如果房地產(chǎn)供應(yīng)鏈其他方面的因素導(dǎo)致工期延長，也會導(dǎo)致利潤率下降。v如果項目開發(fā)并不連續(xù)，也將導(dǎo)致企業(yè)利潤率下降。目前外地有實力的房地產(chǎn)企業(yè)已進入西安市場，將加劇市場的競爭萬通集團與西安立豐集團合作，準備在距西安３０公里的戶縣草堂聯(lián)手打造一個９０００畝規(guī)模的全國罕見的超級房地產(chǎn)大盤 —— 草堂新新小鎮(zhèn)。西安房地產(chǎn)市場中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)在西安購買了600畝地， 還沒做土地規(guī)劃中銀萬泰開發(fā)的２６００畝的 “第一國際城 ”珠江地產(chǎn)珠江地產(chǎn)在繞城高 速南段附近開發(fā)的 4600畝大盤，據(jù)說，多層精裝準現(xiàn)房售價僅在 2500元／平方米左 右。 香港恒基地產(chǎn)恒基中國在內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)投資總額已經(jīng)達到１５０億元人民幣，西安將成為恒基中國今后重點投資的地區(qū)之一。通過價值鏈分析可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 經(jīng)營層的經(jīng)營策劃與資源整合能力是房地產(chǎn)企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的核心項目決策 設(shè)計策劃 建設(shè)施工 營銷策劃 物業(yè)管理施工 /監(jiān)理材料設(shè)備采購招標 銷售策劃項目策劃取得土地建筑設(shè)計市政設(shè)計 物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析價值活動企業(yè)價值鏈市場調(diào)查報批 /審核辦理規(guī)劃證投資計劃 竣工驗收 出租v通過價值鏈分析可發(fā)現(xiàn)， 各階段的價值活動，都可以由專業(yè)化公司提供服務(wù)。v隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能日趨于專業(yè)化，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在決策和投資以及對各階段價值活動的資源整合和控制上。v這種以決策和投資為核心的經(jīng)營策劃能力和資源整合能力的高低一般由企業(yè)經(jīng)營層的能力所決定。資源整合過程項目決策階段關(guān)鍵是提高決策的科學性和系統(tǒng)性，對開發(fā)過程的全面考慮和風險預(yù)防裝飾設(shè)計土地價值挖掘市政設(shè)施市場調(diào)查顧客是誰成本測算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風險分析市場調(diào)查公司景觀設(shè)計 單體設(shè)計小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套項目開發(fā)的可行性初步提供參數(shù)、方案假定咨詢策劃公司規(guī)劃設(shè)計公司需求表達觀念溝通競爭樓盤分析需求分析預(yù)測概念設(shè)計方案確定實施企業(yè)價值活動 行業(yè)價值活動招標參與招標參與招標參與項目建議書項目定位建筑檔次 建筑功能景觀設(shè)計工程設(shè)計咨詢公司招標參與市場確認定位規(guī)劃設(shè)計階段的關(guān)鍵是如何準確描述和表達顧客需求概念設(shè)計方案交通組織房型設(shè)計環(huán)境規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計公司室內(nèi)裝飾設(shè)計公司環(huán)境景觀設(shè)計公司暖衛(wèi)電設(shè)計公司市政設(shè)計公司挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化詳細、可實施的設(shè)計圖紙溝 通總承包設(shè)計公司設(shè)計市場 設(shè)計市場走向開放化國外建筑和國外建筑設(shè)計理論和思維方式已從多渠道引入，使我國設(shè)計市場異?；钴S，競爭日趨激烈，同時也大大促進了中國住宅設(shè)計水平的提高。 西安很多做得較好的商品房開發(fā)就是請 “ 洋 ” 設(shè)計來幫助設(shè)計的 。國營綜合設(shè)計院為主體的設(shè)計體制 ,全國有工程勘察設(shè)計咨詢單位 12572家，其中，甲級資質(zhì)單位 1282家。 合伙人制的設(shè)計事務(wù)所，全國 150－200家。國外建筑設(shè)計公司的大量進入。招 標選擇 評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)景觀設(shè)計配套設(shè)施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設(shè)置建筑風格安全性衛(wèi)生性經(jīng)濟性經(jīng) 濟社