房地產(chǎn)行業(yè)20xx年4季度投資策略報告-股票研究報告(編輯修改稿)
2025-05-11 04:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，除了深圳房價有較大下跌外，國內(nèi)其他城市的房價仍處于高位。9月份萬科杭州、上海等地部分樓盤大幅降價，標志房價調(diào)整開始在珠三角以外城市出現(xiàn)，但能否成為全國性的普遍現(xiàn)象，還有待觀察。第二，目前市場觀望氣氛濃厚，部分城市、部分樓盤房價的下跌，更加重了購房者持幣觀望的心理。盡管目前不少城市的地方政府紛紛出臺了刺激購房的暖市政策，但這些政策的力度還不夠大，對市場信心的恢復(fù)作用有限。第三，07年全國房地產(chǎn)市場的銷售達到了一個階段性高點，部分原因在于市場火爆帶來對住房的提前消費，一定程度上透支了10年的購房需求，因此今年市場潛在的有效需求可能有所下降，成交量反彈的程度會比較有限。房價有進一步下跌可能正如上文所述，房地產(chǎn)市場要走出低迷，房價應(yīng)有一定程度的調(diào)整。由于房價全國性的大幅上漲出現(xiàn)在07年，因此，我們認為，房價比較合理的回調(diào)程度是回到07年初的水平，平均而言，應(yīng)有大約10～15%的下降。但由于房地產(chǎn)項目的成本、定位等差異，各類房地產(chǎn)項目的價格下降空間應(yīng)有區(qū)別，一些在07年中之后大幅上調(diào)銷售價格的樓盤降價空間最大。另一方面，由于次級貸危機以及美國金融業(yè)危機，全球資產(chǎn)價格均有不同程度的下降，也對物業(yè)資產(chǎn)的價格造成了一定的壓力。不過，由于通脹因素和房價對宏觀經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定有較大影響，我們認為房價的回調(diào)會是相對溫和的。預(yù)計市場復(fù)蘇時間在09年下半年盡管中國房地產(chǎn)市場由于城市化、人口結(jié)構(gòu)等因素的存在，目前還處于長周期的上升階段中，但短期內(nèi)的小規(guī)模周期因素也不能忽視。從過去的經(jīng)驗來看，每輪房地產(chǎn)市場的小規(guī)?；卣{(diào)時間大約在1年左右。不過，由于這次調(diào)整處于全球經(jīng)濟衰退的大環(huán)境中，規(guī)模與廣度均較大，并且房價至今未出現(xiàn)較大幅度的全面調(diào)整，因此預(yù)計市場衰退時間會較長，可能要在1年半至2年之間。我們預(yù)計，未來三個月至半年將是國內(nèi)房地產(chǎn)市場環(huán)境最為惡劣的時期，市場將在10年底、09年初到達調(diào)整底部，市場復(fù)蘇的時間將出現(xiàn)在09年下半年。上市公司縮小戰(zhàn)線，或有地產(chǎn)商割腕退出市場由于房地產(chǎn)市場低迷狀態(tài)的延續(xù)，開發(fā)商資金鏈壓力日益加劇，在市場景氣環(huán)境中制定的擴張計劃已經(jīng)不能適應(yīng)新的市場環(huán)境。因此開發(fā)商放慢開發(fā)節(jié)奏、縮小戰(zhàn)線成為必然的選擇。上市公司中萬科等行業(yè)龍頭紛紛在半年報中表態(tài)將下調(diào)全年開工計劃和竣工計劃，其中萬科全年新開工面積由計劃的848萬平米下調(diào)至683萬平米，竣工面積由原計劃的689萬平米下調(diào)至586萬平米，%%。全國范圍內(nèi)，商品房新開工面積同比增速也持續(xù)下降，%%。圖7 全國商品房新開工面積同比增速（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、華泰證券研究所我們認為，隨著未來3個月至半年內(nèi)市場
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