房地產(chǎn)行業(yè)每月市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 ：90，101，170元(1)、60269 m178。=11，216，250元B、四源配套費(fèi)：8077752 m178。=255元 255元70000m178?？蛻粑幕潭容^高，中等學(xué)歷以上占90%，大專以上占65%， 收入較為穩(wěn)定，家庭月收入超過(guò)5000元。 司職員 收入在3000—8000元/㎡之間的，能夠承受首付510萬(wàn)元，月供1500—3000元的年輕人。 部分理智型會(huì)購(gòu)買普通住宅，時(shí)尚型消費(fèi)者對(duì)未來(lái)預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟(jì)幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般5000元/平米是他們價(jià)格承受的極限。 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)對(duì)期房而言，客戶怕質(zhì)量不過(guò)關(guān)，貨不對(duì)板，面積出入大，購(gòu)房不象普通消費(fèi)購(gòu)物，聽(tīng)說(shuō)很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。朝陽(yáng)生活代表作”拒絕平庸，讓生活充滿個(gè)性；拒絕奢華，讓生活充滿品味。享受著回歸大自然的樂(lè)趣，生活的現(xiàn)實(shí)感就非常淡然了。 第五種是未來(lái)狀態(tài)，人總在追求完美，而完美的人生又總在未來(lái)之中。交通臺(tái)、音樂(lè)臺(tái)打車族、開(kāi)車族的首選廣播頻道，受眾人群含概面廣層次較高。預(yù)計(jì)銷售周期共計(jì)15個(gè)月。C 認(rèn)購(gòu)期間舉辦”來(lái)就送禮品活動(dòng)” 為期一個(gè)月，在此期間凡前來(lái)售樓處咨詢、購(gòu)房的客戶都可得到精美禮品一份。3）價(jià)格策略：正式開(kāi)盤后的一個(gè)月內(nèi)價(jià)格保持內(nèi)部?jī)?nèi)購(gòu)原價(jià)格不變。所以開(kāi)盤后制作項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)方案并招標(biāo)設(shè)計(jì)公司開(kāi)始制作。6）媒體選擇：制作《北京文藝臺(tái)》、《北京交通臺(tái)》30秒套播廣告。輔助媒體:目標(biāo)、新地產(chǎn)等直投雜志。由于個(gè)別客戶存在短期資金的壓力，開(kāi)發(fā)商可以與業(yè)主簽定擔(dān)保協(xié)議，開(kāi)發(fā)商為業(yè)主做擔(dān)保，在入住后雙方協(xié)商的期限內(nèi)，業(yè)主向開(kāi)發(fā)商付清首期款。 （4）、隨時(shí)關(guān)注周邊其他新盤的一切變化，提前預(yù)測(cè)其可能采用的方式、方法，做好針對(duì)性的準(zhǔn)備；如果其采用低價(jià)入市的方法來(lái)配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控，采用增加折扣，價(jià)格明升暗降的方法來(lái)變相吸引客戶；但不到萬(wàn)不得以決不可降價(jià)，降價(jià)會(huì)打擊客戶購(gòu)房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，并且會(huì)對(duì)先期已完成的銷售帶來(lái)許多不必要的麻煩。 圍繞“朝陽(yáng)。 擁有自己的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。 擁有一條龍服務(wù)體系。 由于本樓盤規(guī)模較小，廣告?zhèn)鬟f的長(zhǎng)期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對(duì)客戶習(xí)慣的報(bào)紙DM插頁(yè)和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主，在推廣的各階段附以直投雜志。 （2）、確保于2003年10月中旬可以開(kāi)始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃，以先期搶占市場(chǎng)份額。C、在樓體外立面形象亮相后，做社區(qū)引導(dǎo)系統(tǒng)（道路交通引導(dǎo)牌）及樓體實(shí)物冠名。5）廣告配合: 多元廣告推廣渠道，在準(zhǔn)現(xiàn)房階段加大力度，促進(jìn)銷售。C、適情況建設(shè)樣板間，增強(qiáng)買家的購(gòu)買欲，強(qiáng)消不好銷的戶型。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置可送實(shí)物，也可折上折優(yōu)惠。6）媒體選擇：北青、萬(wàn)信網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)等媒體＜二＞開(kāi)盤期1）主要任務(wù)：正式開(kāi)盤強(qiáng)銷，塑造產(chǎn)品整體氣勢(shì)。開(kāi)盤后價(jià)格沒(méi)有優(yōu)惠。2）戶外看板的包裝：在朝陽(yáng)路沿線醒目位置設(shè)立大型廣告牌。非主流媒體《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》讀者群體是以廣大投資者、企業(yè)投資人、機(jī)構(gòu)投資者等白領(lǐng)階層為閱讀對(duì)象的財(cái)經(jīng)類報(bào)紙?！钡谒姆N是虛擬的狀態(tài)，虛擬的世界里，找到了自己的人生定位，找到了自己的歸屬，找回了夢(mèng)想，找回了憧憬，找回了希望，找回了青春。朝陽(yáng)”富有生命力，創(chuàng)造力“朝陽(yáng)。為業(yè)主構(gòu)筑融入健康的身心、健康的生活觀念、健康的家庭、健康的人際關(guān)系、健康的成長(zhǎng)、健康的環(huán)境、健康的文化為一體的社區(qū)生活。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的對(duì)立呢？經(jīng)過(guò)我們的他細(xì)分析得知：認(rèn)為會(huì)所的存在還會(huì)增加房子的售價(jià)；而認(rèn)為會(huì)所重要的人多是一些較時(shí)尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購(gòu)房用于投資的人相對(duì)較多，因?yàn)闀?huì)所對(duì)房子的出租人們是有好處的。 北京市區(qū)的拆遷戶購(gòu)買 －－身份經(jīng)濟(jì)情況一般，對(duì)未來(lái)預(yù)期一般的拆遷戶和普通工薪階層年輕、事業(yè)剛起步因而經(jīng)濟(jì)能力有限但對(duì)超水平預(yù)期較好的普通白領(lǐng)階層（四）購(gòu)房行為及心理分析 滿足基本居住需要，部分拆遷戶或變通工薪階層雖留意東部與CBD繁華、便利、但由于自身情況會(huì)搬遷至近郊，部分回遷者也多選擇價(jià)格在4000/平米以下的普通住宅，家庭購(gòu)房多選擇70－110平米面積戶型。（三）購(gòu)房目的分析一般小公司的老板 擁有類似捷達(dá)，桑塔納轎車的中輕年人。=3272元/m178?？⒐すこ蹋?3006%=78元/ m178。=1,124,232元(4)、8973 m178。這個(gè)區(qū)域由于受幾大商圈的向心力影響會(huì)逐步向核心化方向發(fā)展，大批在這幾大商圈工作的高收入人群將被這里優(yōu)越的地理位置吸引而在此尋求居所。三、朝陽(yáng)路項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期 從朝陽(yáng)路的規(guī)劃和目前的市場(chǎng)發(fā)展不難看出，在可以預(yù)期時(shí)間內(nèi)，朝陽(yáng)路沿線的項(xiàng)目?jī)r(jià)格將在維持原有水平的基礎(chǔ)上穩(wěn)步上升，其中高檔公寓樓盤的開(kāi)發(fā)將吸引更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，而建筑形態(tài)也會(huì)向更科學(xué)、更加人性化的方向發(fā)展。 從市場(chǎng)定位來(lái)看，所建住宅大多是針對(duì)在CBD工作的白領(lǐng)階層。朝陽(yáng)路上的京棉集團(tuán)將大舉搬遷，原工業(yè)用地辟為住宅區(qū)。 交通方便，可直達(dá)CBD核心區(qū)。這本是一條交通輔助路，但在幾年時(shí)間里，路兩側(cè)卻聚集了大大小小數(shù)十個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。其次，朝陽(yáng)區(qū)綠化隔離帶項(xiàng)目多?！ ∈袊?guó)土房管局市場(chǎng)處有關(guān)人士和業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認(rèn)為，這是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，城市建設(shè)速度較快的朝陽(yáng)區(qū)各區(qū)塊房?jī)r(jià)加權(quán)的結(jié)果。二、 區(qū)域市場(chǎng)分析：（一）、朝陽(yáng)區(qū)銷量分析根據(jù)市國(guó)土房管局歷次的季度和月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，朝陽(yáng)、海淀兩區(qū)商品房的銷售總量和平均價(jià)格一直領(lǐng)先于其他區(qū)縣，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)劃，北京市除市中心區(qū)外，還規(guī)劃了北苑、回龍觀等10大城市邊緣集團(tuán)。 是CBD購(gòu)房群體首選之地，在CBD的規(guī)劃中，只有２５％的區(qū)域是住宅區(qū)，其中還有不少是商住樓，真正用于純住的住宅項(xiàng)目相對(duì)稀少。 朝陽(yáng)路項(xiàng)目集中將帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，朝陽(yáng)路與京通快速路相比在通行速度上差距很大，但是其全段開(kāi)放的格局使得圍繞整個(gè)路段形成了一個(gè)連續(xù)不斷的居住帶，并且這個(gè)居住帶還有向居住網(wǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，聚集了大量的物流和資金流，為周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 朝陽(yáng)路項(xiàng)目集中、規(guī)模大、品質(zhì)高。由于客戶層和均價(jià)基本趨同，所以住宅品
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