【正文】 社區(qū)。另外一條西起東大橋藍(lán)島，經(jīng)四環(huán)紅領(lǐng)巾橋，橫穿青年路，平行于朝陽路的朝陽北路一期已投入使用。而朝陽路正由于處于緊鄰CBD的黃金地段而成為這些人士購房的首選區(qū)域。（二）、本案項(xiàng)目分析 朝陽路兩邊項(xiàng)目集中，自京廣中心向東，綿延伸展數(shù)十里，一直連接通州區(qū)。而受SARS影響，這些樓盤在5月推出的可銷售面積非常少，而經(jīng)過近一個(gè)月的盤整，進(jìn)入6月，開始推出新盤并加大營銷力度。朝陽區(qū)商品房平均房價(jià)緣何出現(xiàn)驟降？其中：朝陽區(qū)樓盤預(yù)售量為2775套，銷售面積為29．6萬平方米，銷售金額為16．8億元人民幣，均價(jià)為每平方米5664元人民幣；海淀區(qū)樓盤預(yù)售量為2026套，銷售面積為25．4萬平方米，銷售金額為17．7億元人民幣，均價(jià)為每平方米6959元人民幣；昌平區(qū)樓盤預(yù)售量為1567套，銷售面積為19．3萬平方米，銷售金額為7．3億元人民幣，均價(jià)每平方米為3778元人民幣。商品房樓盤銷售均價(jià)最高的前三個(gè)區(qū)縣依次為東城區(qū)（10733元人民幣／每平方米）、西城區(qū)（8731元人民幣／每平方米）、宣武區(qū)（8249元人民幣／每平方米）。6月，朝陽區(qū)商品房銷售總量全市第一，共銷售商品房2775套，均價(jià)為5664元人民幣/平方米。90年代后，北京市規(guī)劃的新建住宅區(qū)主要集中在這10大邊緣集團(tuán)，而朝陽區(qū)占了其中的5個(gè)，即北苑(南區(qū))集團(tuán)、望京酒仙橋集團(tuán)、東壩集團(tuán)、定福莊集團(tuán)、垡頭集團(tuán)?！　≡俅?，朝陽房價(jià)相對高的區(qū)塊如國展地區(qū)、CBD地區(qū)、太陽宮地區(qū)、雙井勁松地區(qū)、亞奧地區(qū)等幾乎都沒有新盤入市，高價(jià)房供應(yīng)量相對偏小。 CBD公寓住宅的供應(yīng)量在２５０萬平米左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足大約３００萬在CBD工作的人士的居住需求。而京通快速路十多公里的路段上只能在為數(shù)不多出口處興建大型住宅項(xiàng)目，從而使其周邊項(xiàng)目成一種點(diǎn)狀分布態(tài)勢，失去了規(guī)模優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽路兩側(cè)已建和在建項(xiàng)目有20多個(gè)，住宅總供應(yīng)量在500萬平方米以上。 從建筑形態(tài)來看，朝陽路目前的項(xiàng)目多以塔樓為主。 而在朝陽路北面，已改造開通的姚家園路和正在規(guī)劃改造中的朝陽北路都將會(huì)把這幾大商圈的人群吸引過來，最終與朝陽路連接形成一個(gè)規(guī)模宏大的居住網(wǎng)。=75，336，250元(2)、5814 m178。77752 m178。77752m178。首次置業(yè)85%以上。于是這個(gè)價(jià)位的房子符合下一代買給父母的要求。（五）客戶關(guān)注點(diǎn)地段：項(xiàng)目所處的位置，交通是否方便價(jià)格：考慮首付款、月供的支付能力樓型：板樓還是我們目標(biāo)客戶的首選。l 形象要溫馨、舒適、可融入現(xiàn)代的元素。保留重要的部分，享受家庭，享受生活，與大自然的樂趣，創(chuàng)造出新的生活品質(zhì)。工作是必須要做的，每天感受著人世間的親情、友情和愛情，生命因此而充盈著喜悅，便加倍意識(shí)到活著的美好了。一人只能有一條命，然而生存在這五種狀態(tài)之中，就仿佛擁有了五次生命?！缎碌禺a(chǎn)》針對性強(qiáng)，以高收入消費(fèi)人群為目標(biāo)對象；在百余家寫字樓、高檔物業(yè)直投，咖啡廳、高爾夫球場等高級(jí)娛樂休閑場所直投。A 開盤期以前的各項(xiàng)銷售道具、業(yè)務(wù)體培訓(xùn)、銷售現(xiàn)場包裝、戶外廣告推廣工作準(zhǔn)備到位。硬性廣告及軟文配合。開盤后優(yōu)惠按正常優(yōu)惠政策。2）銷售策略：推出剩余未售的樓座，適當(dāng)加推銷控層，加大客戶的選擇余地。2）銷售策略：消化已推戶型，加推珍藏戶型。（3）電臺(tái)廣播（文藝臺(tái)、交通臺(tái)）外圍配合。5）廣告配合: 以少量平面廣告投入。 廣告沒有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整 廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一。 項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時(shí)在銷售現(xiàn)場進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調(diào)整，必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。在銷售中可嘗試鼓勵(lì)手中有舊房的客戶賣舊買新，造就一手市場、二手市場聯(lián)動(dòng)，加大市場需求容量，以快速消化產(chǎn)品。 工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合 各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作，確保按時(shí)、保質(zhì)、保量完成銷售業(yè)務(wù)體配置 銷售部：銷售經(jīng)理1人銷售主管1人業(yè)務(wù)員10人， 企劃專案1人行政助理1名共計(jì)14海開公司優(yōu)勢： 擁有豐富的投資客戶群體。現(xiàn)階段廣告的效果有三個(gè)，一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念，包括：主要?jiǎng)?chuàng)意、設(shè)計(jì)主題、方案、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等；二是能否將客戶對本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“康堡花園”；三、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施 與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通。工作流程專案組組織銷售策劃和工作分工及實(shí)施廣告公司、裝飾公司按會(huì)議制定的計(jì)劃提供相關(guān)方案專案組在3~5日內(nèi)提出修改意見并組織召開相關(guān)會(huì)議 為保證本案的成功營銷，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關(guān)流程如下：相關(guān)單位組織實(shí)施，開發(fā)商協(xié)調(diào)并作資金支持專案組組織進(jìn)行效果評估，召開會(huì)議，修改存在的問題專案組確定實(shí)施方案和計(jì)劃 二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施 在入市銷售過程中會(huì)發(fā)生許多變化，為確保各時(shí)期銷售的成功，我們有必要組織和動(dòng)員各方力量，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備。3）價(jià)格策略：進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段,可采取讓利促銷（價(jià)格優(yōu)惠或?qū)嵨镔?zèng)送）。適銷售情況在一個(gè)月后價(jià)格上調(diào)100元/平米，提高價(jià)格至現(xiàn)房的價(jià)格。4）促銷方式： A、制作友情卡，對于已購客戶發(fā)放友情卡，新客戶持老客戶的友情卡，新客戶可享受價(jià)格上的優(yōu)惠，老客戶給予實(shí)物或現(xiàn)金獎(jiǎng)勱。形式：娛樂及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，自助餐。 以軟性文章造勢為主，輔以硬性廣告的支持，軟性新聞炒作內(nèi)容：通過平面媒體、網(wǎng)絡(luò)等媒體以記者的觀點(diǎn)對本案產(chǎn)品、區(qū)位特色等進(jìn)行炒作。2) 銷售策略: 內(nèi)部認(rèn)購階段，通過銷售控制，先推出可售樓座的部分樓層，留有一些樓層，做為開盤后期加推銷售。2）售樓處規(guī)劃內(nèi)部功能區(qū)域的劃分上堅(jiān)持一定的專業(yè)性、合理性、美觀性和實(shí)用性,將各個(gè)區(qū)域的功能標(biāo)示劃分清楚,充分體現(xiàn)：接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)六大功能分區(qū)的統(tǒng)一性和各異性。主要優(yōu)勢：216。曾經(jīng)的美好，曾經(jīng)的理想，曾經(jīng)的浪漫，曾經(jīng)的憧憬，曾經(jīng)的友情，現(xiàn)在還余多少呢？只有過去的，才真正是屬于自