【正文】 設(shè)備電梯：200元/m178。兩口之家、三口之家為多數(shù)拆遷戶購房占20 %，另有部分年輕人給老人買房。配套 會所：我項(xiàng)目所處的位置，周邊配套是較齊全的，但客戶對會所卻存在兩種較對立的意見，一部分人認(rèn)為無所謂，一部分人卻主為很重要。象征“蔚藍(lán)。 發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛。3) 價格策略: 內(nèi)部認(rèn)購期間可實(shí)行在開盤均價3700元平米的基礎(chǔ)上可享受98折優(yōu)惠。地點(diǎn)：選擇適當(dāng)酒店宴會廳凡內(nèi)部認(rèn)購期及開盤當(dāng)天已交認(rèn)購金的購房者，均可參加抽獎活動。4）促銷方式： A、全面封頂活動B、DM派發(fā)：在當(dāng)?shù)赜嗅槍π缘刂眻笈砂l(fā)DM單頁。現(xiàn)階段，除加強(qiáng)營銷組織力量外，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場經(jīng)驗(yàn)和營銷經(jīng)驗(yàn)的骨干力量，集中統(tǒng)一管理，分工責(zé)任，對以下方面有所準(zhǔn)備： 競爭對手較有壓力的入市策略 由于本項(xiàng)目的潛在競爭對手較多，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊，致使客戶分流為此我方建議如下： （1）、在參考開發(fā)商的價格底限要求基礎(chǔ)上，建議采取以3700元/平米均價入市，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價，與其它競爭對手處于同一起跑線上，價格制定靈活又有彈性。 擁有自己發(fā)行的刊物。生活”為主題推廣活動應(yīng)貫穿于銷售過程始末。E、招開入住說明會（工程、銷售及相關(guān)部門的工作總結(jié)及入住流程說明會）。＜四＞續(xù)銷期1）主要任務(wù)：這一階段，基本完成總銷售金額的60%以上，已無太大銷售壓力，應(yīng)將廣告投放量繼續(xù)壓縮，將主要精力用于已購客戶簽約及后期服務(wù)上，同時，力爭將前階段已有購買意向但未下決心之客戶拉回下定。根據(jù)銷售情況在一個月后價格上調(diào)到3800元/平米。二、推廣次序先推一期部分，再推二期（當(dāng)工程形象出到地面二層以上后再行銷售，能給予投資客信心和實(shí)力的保障）三、分階段營銷推廣策略＜一＞內(nèi)部內(nèi)購期1）主要任務(wù)：市場預(yù)熱，開盤前準(zhǔn)備和進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。于是不斷給自己提出新的追求，把已成的事業(yè)，都視作過眼煙云。生活的智慧在于慮出那些不重要的雜質(zhì)，我們的生活空間，更是一種文化的環(huán)境，它的每一個細(xì)節(jié)，都應(yīng)該富有靈魂。在戶型選擇方面，他們多60平米左右的一居。自住占90%以上。=6220160元C、出讓金： B區(qū)：6880029元 A區(qū)：18116400元 合計：6880029元+18116400元=24996429元 121317759元247。隨著上述區(qū)域周圍可開發(fā)的土地日益稀少，大量有居住需求的人將被擠壓至環(huán)線以外的廣闊區(qū)域。 朝陽路項(xiàng)目集中、規(guī)模大、品質(zhì)高。 是CBD購房群體首選之地，在CBD的規(guī)劃中，只有２５％的區(qū)域是住宅區(qū)，其中還有不少是商住樓，真正用于純住的住宅項(xiàng)目相對稀少。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)劃，北京市除市中心區(qū)外，還規(guī)劃了北苑、回龍觀等10大城市邊緣集團(tuán)。其次，朝陽區(qū)綠化隔離帶項(xiàng)目多。 交通方便，可直達(dá)CBD核心區(qū)。 從市場定位來看，所建住宅大多是針對在CBD工作的白領(lǐng)階層。這個區(qū)域由于受幾大商圈的向心力影響會逐步向核心化方向發(fā)展，大批在這幾大商圈工作的高收入人群將被這里優(yōu)越的地理位置吸引而在此尋求居所?？⒐すこ蹋?3006%=78元/ m178。（三）購房目的分析一般小公司的老板 擁有類似捷達(dá)，桑塔納轎車的中輕年人。為什么會出現(xiàn)這樣的對立呢？經(jīng)過我們的他細(xì)分析得知：認(rèn)為會所的存在還會增加房子的售價；而認(rèn)為會所重要的人多是一些較時尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購房用于投資的人相對較多，因?yàn)闀鶎Ψ孔拥某鲎馊藗兪怯泻锰幍?。朝陽”富有生命力，?chuàng)造力“朝陽。非主流媒體《財經(jīng)時報》讀者群體是以廣大投資者、企業(yè)投資人、機(jī)構(gòu)投資者等白領(lǐng)階層為閱讀對象的財經(jīng)類報紙。開盤后價格沒有優(yōu)惠。獎項(xiàng)設(shè)置可送實(shí)物，也可折上折優(yōu)惠。5）廣告配合: 多元廣告推廣渠道，在準(zhǔn)現(xiàn)房階段加大力度，促進(jìn)銷售。 （2）、確保于2003年10月中旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計劃，以先期搶占市場份額。 擁有一條龍服務(wù)體系。 圍繞“朝陽。由于個別客戶存在短期資金的壓力，開發(fā)商可以與業(yè)主簽定擔(dān)保協(xié)議，開發(fā)商為業(yè)主做擔(dān)保，在入住后雙方協(xié)商的期限內(nèi)，業(yè)主向開發(fā)商付清首期款。6）媒體選擇：制作《北京文藝臺》、《北京交通臺》30秒套播廣告。3）價格策略：正式開盤后的一個月內(nèi)價格保持內(nèi)部內(nèi)購原價格不變。預(yù)計銷售周期共計15個月。 第五種是未來狀態(tài)，人總在追求完美，而完美的人生又總在未來之中。朝陽生活代表作”拒絕平庸，讓生活充滿個性；拒絕奢華，讓生活充滿品味。 部分理智型會購買普通住宅，時尚型消費(fèi)者對未來預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟(jì)幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般5000元/平米是他們價格承受的極限?？蛻粑幕潭容^高，中等學(xué)歷以上占90%，大專以上占65%， 收入較為穩(wěn)定，家庭月收入超過5000元。=11，216，250元B、四源配套費(fèi)：8077752 m178。不單單是接連CBD的“黃金”干道，更是成為面向東直門、燕莎、朝外、建國門、國貿(mào)等大型成熟商圈，背依通州衛(wèi)星城的帶狀寄居區(qū)。如此一來，朝陽路周邊的交通環(huán)境和居住狀況將得到極大的改觀。其密集程度和供應(yīng)規(guī)模不但在北京地區(qū)不多見，于是業(yè)內(nèi)人士將它形象的稱為——“地產(chǎn)一條街”?！　∈紫龋枀^(qū)城市化建設(shè)的推進(jìn)，邊緣集團(tuán)掀起住宅開發(fā)熱是主要原因。經(jīng)濟(jì)適用住宅的新盤銷售（預(yù)售）最多的三個區(qū)縣依次為昌平區(qū)、大興區(qū)和朝陽區(qū)。北京市124平方公里的第一條綠化隔離帶朝陽區(qū)占了110多平方公里，南磨坊鄉(xiāng)、蔣臺鄉(xiāng)、來廣營等地區(qū)的綠化隔離帶項(xiàng)目不少，而綠化隔離帶項(xiàng)目由于享受一定的政策優(yōu)惠，房價相對較低。與CBD超近距離的親密接觸是其它區(qū)域所難以比擬的。由于住宅總供應(yīng)量豐富，所以住宅平均定價并不高。因此在此區(qū)域購房投資相信會有一個良好的回報，當(dāng)然這一切的前提必需是所購房屋具有有良好的品質(zhì)。不可抗拒：2677752=2，021，552元 管理及財務(wù)：2677752=2，021，552元利息：4000萬%=330萬營業(yè)稅:%3800/m178。他們屬于事業(yè)小成的一群人。在會所類型的選擇上，男性多偏向于運(yùn)動型，女性則選擇生活型的居多，家庭為孩子著想，多希望能皆顧藝術(shù)型。生活賞”釋意：朝陽喻為朝陽路生活賞喻為對生活的鑒賞力