【正文】 園等周邊居住區(qū)樓盤對照 分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。 產(chǎn)品 : 四層 五層半花園洋房 50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10% 左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場前景。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。 l 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時(shí)又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 （ 2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。 4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。整個居住區(qū)共劃分為 15 個居住小區(qū)和 2 個公建區(qū)。別墅分為 2280 平方米兩種，均價(jià)約在 5300 元 /平米左右。該項(xiàng)目一直以高科技的“ H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’ H’一族”。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40 萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20 萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3 萬 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500 元 /平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。 u 銷售量： 該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是 20xx 年的增長幅度最大，與 99 年同比增長了61%。 第四章 市場研究 一 .區(qū)域市場成長狀況： ： 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 公里。 （ 3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。 200 萬元在上述第三次付款后 1 年內(nèi)分兩次付清。 、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。 （ 1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度 ①土地價(jià)款：總占地面積為 525 畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470 萬元（以 萬元 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評估 （ 1） 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在 30 萬平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。 綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場價(jià)位，能為我方接受。 ③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為 23470 萬元，即 45 萬元 /畝，折到住宅用地為 60 萬元 /畝。 排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的 DN500 入珠江道干管 ,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800 污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。 （ 2）解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠 地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項(xiàng)目帶來的好處可謂多多。 四 .項(xiàng)目周邊環(huán)境 1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū) ,公路兩側(cè)工廠林立， 90 年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè) ,由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。 、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？） （ 1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布 : 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場 城市花園 都市花園 萬科中心 玻璃廠項(xiàng)目 . 天鋼項(xiàng)目 津塘路項(xiàng)目 張貴莊路項(xiàng)目 麗苑項(xiàng)目 鐵東路項(xiàng)目 梅江南項(xiàng)目 西橫堤項(xiàng)目 在開發(fā)項(xiàng)目 : 已完成項(xiàng)目 : 在談項(xiàng)目 : 友誼路規(guī)劃市級行政中心 南樓市級商業(yè)中心 項(xiàng)目所在地 梅江居住區(qū) 二 .外部因素 該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部 , 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢 : ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。天津萬科水晶城可行性研究報(bào)告 40 頁 .doc 目 錄 第一章 項(xiàng)目決策背景 1. 內(nèi)部因素 2. 外部因素 第二章 項(xiàng)目概述 1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地 第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 第四章 市場研究 1. 區(qū)域市場成長狀況 2. 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征 3. 整體市場對本案影響因素 4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 1. 開發(fā)機(jī)遇 2. 開發(fā)周期安排 3. 銷售周期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預(yù)測 2. 稅務(wù)分析 3. 經(jīng)濟(jì)效益分析 4. 項(xiàng)目資金預(yù)測 第八章 可行性結(jié)論 1. 項(xiàng)目優(yōu)勢 2. 項(xiàng)目劣勢 3. 結(jié)論及建議 第一章 項(xiàng)目決策背景 一 .內(nèi)部因素 萬科自 92 年進(jìn)入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約 17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60 萬平方米。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 ⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積 192 公頃 ,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記 ,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。 3000 米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下 (主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線 ): 公用設(shè)施種類 公用設(shè)施名稱 教育設(shè)施 大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 高中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)） 醫(yī)療設(shè)施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等） 大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 文化設(shè)施 天津日報(bào)大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂 體育設(shè)施 河西體育場 大型公園 天津樂園 大型賓館 天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、 大型商住樓 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報(bào)大廈 綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車 20 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。 （ 1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)的修建對該項(xiàng)目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃 20xx 年開始修建，20xx 年年底通車。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析 如下： 給水：在解放南路有φ 800 的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。 ②另補(bǔ)償原開發(fā)商 1000 萬元作為退出的補(bǔ)償。 ②與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為 53 萬元，折到住宅用地為 66 萬元 /畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為 45 萬元，折到住宅用地為 60 萬元 /畝。 風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。萬科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。 ：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管 線拆除等影響項(xiàng)目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場場地平整。 200 萬元。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70