【正文】 地產(chǎn)市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡時(shí)，成本法的估價(jià)結(jié)果就明顯偏離實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)過(guò)綜合分析，在該區(qū)域待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用的實(shí)際征收水平確定為 1050 元 /平方米，則單位面積基礎(chǔ)設(shè) 施配套建設(shè)費(fèi)用為： 單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 =基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)容積率 即單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 =1050 =3801（元 /平方米） 第三，建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。 單位熟地價(jià) =單位土地房屋征收拆遷補(bǔ)償費(fèi) +單位土地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) +單位土地出讓金 =6600+3801+ =（元 /平方米） 第五，待估宗地地價(jià) =單位熟地價(jià) 6樓總用地面積 = =（元） 第六，待估土地單價(jià) =待估宗地地價(jià) /建筑面積 = ??? ?? ?1)1( 11)1( ?? ??? ?NnnNr rr徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 16 ≈ (元 /㎡ ) 其次求取建筑物建設(shè)成本： 設(shè)該房地產(chǎn)單位建筑面積的重置價(jià)格為 BV ，則 ①建筑安裝工程費(fèi) =（元 /㎡） ②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 = 8%=（元 /㎡） ③管理費(fèi)用 =（ +） 4%= 4%≈ （元 /㎡） ④銷(xiāo)售費(fèi)用 = BV 4%= BV （元 /㎡） ⑤投資利息 =（ +++ BV ） [60% %)( ? +40% %)( ? 1] =（ + BV ）（ +） =+ BV (元 /㎡ ) ⑥銷(xiāo)售稅費(fèi) = BV %= BV （元 /㎡） ⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =（ +++ BV ++ ） 15% =+ BV (元 /㎡ ) ⑧ BV =+++ BV ++ BV + ++ BV 整理得 BV = BV =(元 /㎡ ) 故 6樓總的建設(shè)成本 =土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 =+ =(元 /㎡ ) （ 2）運(yùn)用成本法求取 7樓的房地產(chǎn)價(jià)格 由于 7樓與 6樓的建筑面積、分?jǐn)偼恋孛娣e相同且處于相鄰位置，故 7樓與 6樓的成本法估價(jià)過(guò)程相同且估價(jià)結(jié)果也相同，即： 7樓總的建設(shè)成本 =土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 =+ = (元 /㎡ ) （ 3）運(yùn)用成本法求取 8樓的房地產(chǎn)價(jià)格 8樓為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑 面積為 平方米，地下一層，地上 12層，開(kāi)工于 20xx 年 6月，截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止，主體結(jié)構(gòu)已完工，安裝及裝修即將進(jìn)行。 基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)用的項(xiàng)目主要包括了紅線(xiàn)外市政及四源費(fèi)。在這樣的狀況下，成交價(jià)格往往偏高，雖然應(yīng)用市場(chǎng)比較法所得的估價(jià)結(jié)果 看似正常，實(shí)際上不是長(zhǎng)久的均衡價(jià)格，這種價(jià)格在實(shí)際上存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)那些處置并實(shí)現(xiàn)價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后較長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)，更要考慮未來(lái)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)目前的交易實(shí)例庫(kù)比較匱乏，且時(shí)效性較差。由于規(guī)定頒發(fā)的時(shí)間較早，對(duì)于近幾年出現(xiàn)的影響房地產(chǎn)價(jià)格的其它因素，如房貸、物業(yè)管理、租約等。具體過(guò)程如下： 可比實(shí)例 1的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 97 可比實(shí)例 2的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 102 可比實(shí)例 3的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 103 ③區(qū)位因素修正 由于所選取的三個(gè)可比實(shí)例都位于同一供求圈內(nèi)，根據(jù)其地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施保證度、公共設(shè)施保證度、交通、環(huán)境等確定區(qū)域因素修正系數(shù)。 評(píng)估方法的選擇 本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法和成本法的組合。配備水、電、暖氣等相關(guān)設(shè)施，建筑物的抗震等級(jí)為 8級(jí)，基礎(chǔ)為條形基礎(chǔ)。而如果估價(jià)結(jié)果是通過(guò)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用相加而得的，則本質(zhì)上屬于成本法。在市場(chǎng)機(jī)制較徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 7 為完善的條件下，成本法所包含的成本是已經(jīng)得到人們認(rèn)可的歷史性成本，市場(chǎng)比較法則根據(jù)與待估房地產(chǎn)相關(guān)的交易信息來(lái)確定價(jià)值的，其結(jié)果較能反映房地產(chǎn)的交易價(jià)值。對(duì)于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)處于長(zhǎng)期均衡狀態(tài)的時(shí)候，產(chǎn)品的價(jià)格取決于產(chǎn)品的長(zhǎng)期成本。換一句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)成本的增加并不意味著其價(jià)值的增加，低成本的房地產(chǎn)項(xiàng)目也不意味著其價(jià)值不高。房地產(chǎn)狀況影響修正包括區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實(shí)物狀況影響修正。選取可比實(shí)例是從已收集的大量的交易實(shí)例中選取符合作 為估價(jià)對(duì)象參照比較對(duì)象的一定數(shù)量的交易實(shí)例。像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、高檔公寓、別墅、普通商品住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠(chǎng)房等。其實(shí)西方國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)估價(jià)的研究可分為三個(gè)階段：第一階段可以說(shuō)是對(duì)土地價(jià)值的研究，這一時(shí)期關(guān)于土地價(jià)值的理論有斯蒂芬卡菲爾的《土地價(jià)值論》、保羅西蒙莎的《土地研究基礎(chǔ)》等。漸漸地，我國(guó)的房地產(chǎn)，尤其是住宅慢慢實(shí)行了商品化，這是房地產(chǎn)作為一種消費(fèi)品或投資品進(jìn)入商品市場(chǎng)的開(kāi)端。 由于房地產(chǎn)價(jià)格的確定有一定的成本限制和市場(chǎng)相似房地產(chǎn)的影響，為此本文選用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以分析各方法在評(píng)估中存在的問(wèn)題并對(duì)誤差因素進(jìn)行修正和改善，最后再用市場(chǎng)比較法和成本法的組合來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，提高估價(jià)結(jié)果的精確度。對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，可選擇運(yùn)用成本法，運(yùn)用成本法估價(jià)需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。尤其是房地產(chǎn)，不僅是一種重要的資源或財(cái)產(chǎn)、生 產(chǎn)要素或消費(fèi)品，而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對(duì)象。在計(jì)算過(guò)程中，市場(chǎng)比較法更多的是依靠已經(jīng)完成的交易實(shí)例，其評(píng)估價(jià)格更多是對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估，而缺乏對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)。 成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本作為依據(jù)來(lái)計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 。因此，做好房地產(chǎn)估價(jià)、提高估價(jià)精確度工作是極為重要的。本文選取祥源房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象，并運(yùn)用市場(chǎng)比較法和成本法分別對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)評(píng)估結(jié)果做綜合分析。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的理論知識(shí)逐漸多了起來(lái)。而在房地產(chǎn)發(fā)展的這一期間，我國(guó)涌現(xiàn)了大量有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)研究的書(shū)籍，主 要有：張興國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)研究》、楊子勛《房地產(chǎn)估價(jià)方法綜合研究》、李炳杰《房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法研究》、宋君介《 住宅房地產(chǎn)估價(jià)中估價(jià)方法的改進(jìn)研究 》，雖然我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的研究起步較晚，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的研究也不是特別深入，但作為一個(gè)有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)越來(lái)越繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也將越來(lái)越成熟、越來(lái)越規(guī)范。在這一時(shí)期較為著名的作品有：普雷斯科特的《房地產(chǎn)各估價(jià)方法的利弊分析》、 伊斯多維爾 《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法研究》等。而對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)育尚不成熟、不規(guī)范或與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的可比實(shí)例較少的地區(qū)，應(yīng)用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估所得結(jié)果不能充分反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格，因此難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。將所選取的的若干個(gè)可比實(shí)例經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)奶幚砗笏玫淖罱K的修正后的成交價(jià)格進(jìn)行綜合分析，然后綜合得出可作為估價(jià)對(duì)象參照價(jià)格的一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值。具體點(diǎn)說(shuō)，成本法的求取是先求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)對(duì)象的重建價(jià)格，然后計(jì)算折舊，最后用求取的重建價(jià)格減去折舊值，所得值即為應(yīng)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。 （ 2）成本法的適用范圍。 （ 1）首先要弄清楚成本法估價(jià)中的價(jià)格構(gòu)成，搜集房地產(chǎn)的土地開(kāi)發(fā)成本及建筑物建筑成本等相關(guān)資料； （ 2）根據(jù)所收集的資料測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格； （ 3）測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊； （ 4）用求取的估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，即可求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 (3)盡管成本法與市場(chǎng)比較法在理論依據(jù)、求取原則上和本質(zhì)上有所不同，但兩者之間也有相似之處。分?jǐn)偟耐恋孛娣e為 平方米。 估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)屬北京翔峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司句容分公司所有，建筑物為江蘇廣興集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地場(chǎng)的重置價(jià)格中的地價(jià)是指滿(mǎn)足以土地出讓方式獲得土地且開(kāi)發(fā)程度達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)的用途為住宅等條件下的 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。故其地下部分建筑物評(píng)估值、地上部分建筑物評(píng)估值計(jì)算如下： 8樓地下部分建筑物評(píng)估值 =4313 =（元） 8樓地上部分建筑物評(píng)估值 =6636 =（元） 8樓建筑評(píng)估的總價(jià)值 =地下部分建筑物評(píng)估值 +地上部分建筑物評(píng)估值 =+ =（元） （ 3）市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果匯總 根據(jù)市場(chǎng)比較法所評(píng)估各號(hào)樓的結(jié)果如下表 36： 表 36 市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果匯總 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積（㎡） 分?jǐn)偼恋孛娣e（㎡） 評(píng)估價(jià)格（元） 評(píng)估單價(jià)（元 /㎡） 1 6樓 2 7樓 3 8樓 合計(jì) （ 1）比較難以選擇與待估房地產(chǎn)相似的可比實(shí)例； 雖然說(shuō)，應(yīng)用市場(chǎng)比較法的原理是替代原則，但真正重要的一點(diǎn)就是尋找與估價(jià)對(duì)象相似的交易實(shí)例。 （ 4）目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟、不規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大； 在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用是建立在一個(gè)較為規(guī)范、較為成熟和比較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)之上的。 （ 6）市場(chǎng)比較法估價(jià)不穩(wěn)定且存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 8樓的房地產(chǎn)價(jià)格 （ 1）運(yùn)用成本法求取 6樓的房地產(chǎn)價(jià)格 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 14 6樓為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為 平方米，地下一層，地上 12層，開(kāi)工于 20xx 年 6月，截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止，主體結(jié)構(gòu)已完工，安裝及裝修即將進(jìn)行。 估價(jià)對(duì)象位于常州金壇市，根據(jù)常州市地價(jià)區(qū)類(lèi)劃分標(biāo)準(zhǔn)，屬五類(lèi)地價(jià)區(qū)。 第一，先求取土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象周?chē)幕鶞?zhǔn)地價(jià)出讓金水平及常州市政府 的相關(guān)政策，綜合確定出讓金為 500 元 /平方米。而開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售稅費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息等費(fèi)用與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相比具有相對(duì)的穩(wěn)定性和滯后性。當(dāng)一房地產(chǎn)功能優(yōu)于一般房 地產(chǎn)的功能時(shí)，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值就高于運(yùn)用成本法所計(jì)算的房地產(chǎn)的價(jià)值。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 21 4 市場(chǎng)比較法與成本法的組合 根據(jù)上面的估價(jià)結(jié)果和兩種方法各自存在的問(wèn)題，現(xiàn)對(duì)兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行組合，以減小單獨(dú)使用單一方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)所產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果的誤差。同時(shí)，在應(yīng)用成本法估價(jià)時(shí)的估價(jià)費(fèi)用項(xiàng)目中只包含了實(shí)體價(jià)值，而忽略了無(wú)形資產(chǎn)項(xiàng)目，故成本法估價(jià)結(jié)果偏低。在這里，首先要感謝在圖書(shū)館辛勤工作的老師們提供的極為貼心的幫助，他們幫著我查找相關(guān)文獻(xiàn)資料，從而為我的論文寫(xiě)作提供了許多靈感。也可以通過(guò)建立有效的價(jià)格調(diào)整機(jī)制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格是明顯受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)供求狀況、功 能因素、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值和外部經(jīng)濟(jì)性的影響，故在應(yīng)用常規(guī)的成本法估價(jià)之后，再做相應(yīng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)供求狀況、功能因素、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值和外部經(jīng)濟(jì)性等因素的調(diào)整，將各因素可能引起的價(jià)格變化進(jìn)行整合分析，盡量減少由于成本法自身缺陷而導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果偏差。同時(shí)，政府應(yīng)該推動(dòng)房地產(chǎn)信息的公開(kāi)透明化，盡量減少由于信息不對(duì)稱(chēng)而引起的房地產(chǎn)交易不合理。正經(jīng)濟(jì)外部性是指該實(shí)物的存在對(duì)其周?chē)蛳嚓P(guān)聯(lián)的實(shí)物產(chǎn)生正面的經(jīng)濟(jì)影響。 （ 4） 成本與價(jià)值不是必然成反比； 房地產(chǎn)所產(chǎn)生的價(jià)值產(chǎn)生于源于其未來(lái)所帶來(lái)的收益，房地產(chǎn)產(chǎn)生收益的前提是其具有某種效用。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)供求狀況對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響極大。根據(jù)市政表列標(biāo)準(zhǔn)，紅線(xiàn)外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用在不包含四源工程的時(shí)候不低于最低限 460 元 /平方米；紅線(xiàn)外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和四源工程費(fèi)用相加之和不應(yīng)高于最高限 800 元 /平方米。 年限修正系數(shù)計(jì)算公式為： K= = 其中： N法定最高使用年限 n剩余使用年限 r還原利率（取 6%） 該宗地使用權(quán)終止日期為 2081 年 6月 1日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，剩余使用年限為 68 年零 6個(gè)月，以 年計(jì)算，則時(shí)間修正系數(shù)為 K= ≈ ≈ 修正后 的土地出讓金 =出讓金基數(shù)容積率修正系數(shù)使用年限修正系數(shù) 則修正后的單位土地出讓金為： 500 =（元 /平方米） 第四，修正后單位熟地價(jià)。 第二，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。這說(shuō)明了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已經(jīng)失衡。故在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員在收集交易實(shí)例的信息資源時(shí)較為困難；此外，各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間也相互持保守態(tài)度，互不公用交易實(shí)例。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 13 （ 3）應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)個(gè)別因素考慮不