【正文】 總之，整體上，成本法的估價結(jié)果整體偏低。 （ 6）成本法所計算的價值不能反映房地產(chǎn)的正經(jīng)濟外部性。 年限修正系數(shù)計算公式為： 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 18 ? ?? ?? ?? ?11)1(11)1(??????NnnNrrrr? ?? ?? ?? ?1%61%)61( 1%61%)61(??? ??? K= = 其中： N法定最高使用年限 n剩余使用年限 r還原利率（取 6%） 該宗地使用權(quán)終止日期為 2081 年 6月 1日，至估價時點，剩余使用年限為 68 年零 6個月，以 年計算，則時間修正系數(shù)為 K= ≈ ≈ 修正后的土地出讓金 =出讓金基數(shù)容積率修正系數(shù)使用年限修正系數(shù) 則修正后的單位土地出讓金為： 500 =（元 /平方米） 第四，修正后單位熟地價。根據(jù)估價對象周圍的基準地價出讓金水平及常州市政府的相關(guān)政策，綜合確定出讓金為 500 元 /平方米。然而，交易實例的價格只能反映房地產(chǎn)市場過去的狀況，不能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢。 （ 2）難以準確量化因素差異的修正； 在用市場比較法求取房地產(chǎn)的價格時，要對各項因素進行修正，其中的區(qū)域因素和個別因素是比較難以量化修正的，而其結(jié)果對估價 結(jié)果的影響極大。待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無糾紛。而在成本法中，折舊是可以看作為一種房地產(chǎn)狀況影響修正，即折舊在作為房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，就是將估價對象建筑物假定為“新的”狀況下的重新購建價格調(diào)整為實際上是“舊的”狀況下的價格。但成本法自身是存在問題的，因為成本法的運用隱含了長期市場均衡假設，成本法在評估房地產(chǎn)價值時是沒有考慮市場競爭和市場供求狀況的。通常致使房地產(chǎn)成交價格不符合正常價格范圍的因素有：房地產(chǎn)交易之間存在利害關(guān)系人；賣方或買方雙方對房地產(chǎn)的狀況存在信息不對 稱；房地產(chǎn)的交易是急于脫手或購買的；賣方或買方中雙方或存在一方對房地產(chǎn)的交易有特殊目的或動機；在房地產(chǎn)交易過程中存在特殊的交易方式；對房地產(chǎn)交易后稅費的不公正負擔；鄰近地區(qū)房地產(chǎn)進行了合并交易；進行交易的雙方受到了債權(quán)債務的影響。 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 4 2 市場比較法和成本法概述 市場比較法 市場比較法是在選取已經(jīng)發(fā)生過的交易實例且與估價對象狀況相似的房地產(chǎn)作為估價依據(jù)，將估價對象與可比實例進行比較，然后對可比實例進行因素修正，最后對各可比實例的成交價格進行處理，加權(quán)平均即可得估價對象的價值的方法。那時候關(guān)于房地產(chǎn)估價的主要代表作有：李志國《關(guān)于三亞市的地價研究》、袁禮昆《土地經(jīng)濟學概論》、王亞倫《上海市地價研究分析》。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用市場法估價。徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) I 畢業(yè)設計 (論文 ) 市場比較法與成本法的組合在祥源房地產(chǎn)估價中應用研究 APPLICATION OF MARKET COMPARISON APPROACH AND COST APPROACH IN XIANGYUAN REAL ESTATE APPRAISAL 學生姓名 班 級 學 號 學院名稱 管理學院 專業(yè)名稱 工程管理 （房地產(chǎn)經(jīng)營管理） 指導教師 20xx 年 5 月 23 日 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) II 摘要 作為常見的估價方法，市場比較法和成本法在估價過程中各有其弊端。房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用，如可能由 于某些原因?qū)е略谝欢屋^長時期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。作為對房地產(chǎn)估價知識的最初研究，這些知識除了學者們自身的研究之外，很多都借 鑒了國外關(guān)于房地產(chǎn)估價理論的研究知識。 (1)市場比較法的適用條件 ①房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟、規(guī)范，房地產(chǎn)市場上交易活動較頻繁； ②在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi) 的類似地區(qū)中，有較多與估價對象相似的房地產(chǎn)可比實例； ③在進行房地產(chǎn)估價時，估價對象與可比實例之間是可以通過因素修正的且因素修正是可以量化的。 （ 2）交易日期影響的修正 在估價過程中，將可比實例因時間因素所導致的與估價對象不一樣的成交價格調(diào)整為在同一時間點即估價時點時的價格以排除因時間不一致因素所導致的價格不同，并將調(diào)整后的價格作為估價對象價格的過程稱為交易日期修正。也就是說，在應用成本法對某房地產(chǎn)項目進行估價時，其默認的市場環(huán)境是處于一個均衡狀態(tài)的。所以說，市場比較法與成本法的本質(zhì)區(qū)別在于比準價值或重新購建價格的來源方式。 根據(jù)實地勘察，估價對象為北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的位于常州金壇的祥源房地產(chǎn)的 7和 8樓，建筑物狀況見表 31： 表 31 8號樓的建筑物狀況明細表 幢號 類型 結(jié)構(gòu) 建筑面積（㎡） 層高 (米 ) 建造年份 維護狀況 6 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 7 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 8 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 估價對象坐落于金壇市，建成后為封閉式管理、文化氣息濃厚、環(huán)境優(yōu)美、綠化率較高的高品質(zhì)住宅區(qū)。目前的市場比較法多采用百分率法對區(qū)域因素和個別因素進行修正，而這些因素的修正多靠的是估價人員的主觀經(jīng)驗和理論知識，其修正結(jié)果對結(jié)果的精度必造成一定的影響。當前的房地產(chǎn)市場上存在兩個較為明顯的脫節(jié)現(xiàn)象：一是一手房地產(chǎn)價格與二手房地產(chǎn)價格脫節(jié)，一手房價格整體偏高；二是售價與租金脫節(jié)，目前房地產(chǎn)的租售比遠遠低于國際公認的租售比警戒線。估價對象整體容積率為 ，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況和容積率修正系數(shù)表，大致得出容積率修正系數(shù)為 。 單位熟地價 =單位土地房屋征收拆遷補償費 +單位土地基礎設施配套建設費 +單位土地出讓金 =6600+3801+ =（元 /平方米） 第五，待估宗地地價 =單位熟地價 8樓總用地面積 = =（元） 第六，待估土地單價 =待估宗地地價 /建筑面積 =≈ （ 元 /㎡ ) 其次求取建筑物建設成本： 設該房地產(chǎn)單位建筑面積的重置價格為 BV ，則 ①建筑安裝工程 =（元 /㎡） ②專業(yè)費用 = 8%=（元 /㎡） ③管理費用 =（ +） 4%= 4%≈ （元 /㎡） ??? ?? ?1)1(11)1(????? ?NnnNrrr徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 19 ④銷售費用 = BV 4%= BV （元 /㎡） ⑤投資利息 =（ +++ ） [60% %)( ? +40% %)( ? 1] =（ + BV ）（ +） =+ BV (元 /㎡ ) ⑥銷售稅費 = BV %= BV （元 /㎡） ⑦開發(fā)利潤 =（ +++ BV ++ ） 15% =+ BV (元 /㎡ ) ⑧ BV =+++ BV ++ BV + ++ BV 整理得 BV = BV =(元 /㎡ ) 故 8樓總的建設成本 =土地開發(fā)成本 +建筑物建設成本 =+ =(元 /㎡ ) 根據(jù)成本法所評估各號樓的結(jié)果如下： 表 37 成本法估價結(jié)果匯總表 序號 項目名稱 建筑面積（㎡） 分攤土地面積（㎡） 評估單價（元 /㎡） 1 6樓 2 7樓 3 8樓 合計 （ 1）應用成本法評估房地產(chǎn)價值時，不能反映市場供求狀況； 成本法評估房地產(chǎn)價值時，隱含了市場長期均衡的假設，沒有考慮供求狀況和市場競爭等影響因素。 經(jīng)濟外部性包括正經(jīng)濟外部性和負經(jīng)濟外部性。因此，將成本法與市場比較法結(jié)合起來使用會將由于單用成本法而引起的估價結(jié)果偏差減小。此外，對于一些交通更為便利、配套設施更為完善、環(huán)境更為優(yōu)美、功能更為齊全的房地產(chǎn)在計算房地產(chǎn)價值時，并不將這些有利因素包含在其中。換句話說，應用成本法所計算的價值時房地產(chǎn)價值的下限。估價對象整體容積率為 ，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況和容積率修正系數(shù)表，大致得出容積率修正系數(shù)為 。經(jīng)查常州市基準地價，當容積率為 1 時，使用年限為法定最高使用年限（一般商業(yè)、居住、工業(yè)等徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 15 ? ?? ?? ?? ?11)1( 11)1( ??? ???NnnNrr rr? ?? ?? ?? ?1%61%)61( 1%61%)61(??? ???用地的法定最高出讓年限分別為 40 年、 70 年、 50年）時，住宅用途出讓金標準為 700— 900元 /平方米。 市場比較法是通過選擇已經(jīng)成交的與估價對象相似的可比實例來作為依據(jù)估算估價對象的價格。很多時候，在與估價對象位于同一供求圈內(nèi)的房地產(chǎn)與估價對象相似的房地產(chǎn)并不多，這對應用市場比較法評估房地產(chǎn)的價值造成很大的影響。估價土地為住宅用地，使用權(quán)類型為出讓類型，使用權(quán)終止日期為2081 年 6月 1日， 根據(jù)常州市地價區(qū)類劃分標準，待估土地位于五類地 價區(qū) 。在市場比較法中，包含了交易情況影響修正、交易日期情況影響修正和房地產(chǎn)狀 況影響修正。成本法的適用范圍要比市場比較法更為廣泛，特別當在房地產(chǎn)市場發(fā)展并不成熟、 房地產(chǎn)交易活動并不活躍的地區(qū)，房地產(chǎn)評估不適合采用市場比較法時，可采用成本法進行評估。 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 5 （ 1）交易情況影響的修正 所謂的交易情況修正是指將可比實例的實際的但卻不正常的交易價格變?yōu)榭梢宰鳛楣纼r對象價格的正常價格的調(diào)整過程。隨著這些作品的問世，國際上關(guān)于房地產(chǎn)估價的理論更為充足和成熟，這為整個房地產(chǎn)評估業(yè)帶來了巨 大的知識財富。在上世紀九十年代，一些關(guān)注房地產(chǎn)的學者開始注意到房地產(chǎn)估價這一領域的研究。作為常見的估價方法，市場比較法和成本法在估價過程中各有其弊端，市場法估價需要在估價時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。 市場比較法是選取已經(jīng)完成交易的與估價對象在估價時點相似的案例作為可比實例。在目前房地產(chǎn)交易和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產(chǎn)交易的真實價格及估價所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運用市場法估價的難點。 隨著我國房地產(chǎn)逐漸發(fā)展，我國也開始注重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，開始建立起了房地產(chǎn)制度，并先后進行了改革。 (2)市場比較法的適用范圍 市場比較法適合于具有交易性的房地產(chǎn)，此種房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場上可以找出若干交易對象作為可比實例。 （ 3）房地產(chǎn)狀況影響修正 房地產(chǎn)狀況影響修正是將可比 實例在其自身的房地產(chǎn)狀況下的價格經(jīng)過調(diào)整變化為在估價對象的房地產(chǎn)狀況下的價格的過程。由于應用成本法進行房地產(chǎn)估計時，其成本的概念是具有長期成本性質(zhì)的，該性質(zhì)具有新古典經(jīng)濟理論的概念。如果估價結(jié)果是源自于與待估對象相似的可比實例，則本質(zhì)上是屬于市場比較法的。附近有 6 7 86 等多路公交車通過，交通便捷。 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 13 （ 3）應用市場比較法估價時個別因素考慮不全面； 根據(jù)市場比較法的相關(guān)規(guī)定對交易實例應進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正。這說明了目前的房地產(chǎn)市場供求已經(jīng)失衡。 年限修正系數(shù)計算公式為： K= = 其中： N法定最高使用年限 n剩余使用年限 r還原利率（取 6%） 該宗地使用權(quán)終止日期為 2081 年 6月 1日，至估價時點，剩余使用年限為 68 年零 6個月，以 年計算，則時間修正系數(shù)為 K= ≈ ≈ 修正后 的土地出讓金 =出讓金基數(shù)容積率修正系數(shù)使用年限修正系數(shù) 則修正后的單位土地出讓金為： 500 =（元 /平方米） 第四，修正后單位熟地價。而在市場經(jīng)濟的大背景下，市場競爭和市場供求狀況對房地產(chǎn)的價格影響極大。正經(jīng)濟外部性是指該實物的存在對其周圍或相關(guān)聯(lián)的實物產(chǎn)生正面的經(jīng)濟影響。也可以通過建立有效的價格調(diào)整機制，因為房地產(chǎn)價格是明顯受到市場競爭、市場供求狀況、功 能因素、無形資產(chǎn)價值和外部經(jīng)濟性的影響，故在應用常規(guī)的成本法估價之后，再做相應的市場競爭、市場供求狀況、功能因素、無形資產(chǎn)價值和外部經(jīng)濟性等因素的調(diào)整，將各因素可能引起的價格變化進行整合分析，盡量減少由于成本法自身缺陷而導致的估價結(jié)果偏差。同時，在應用成本法估價時的估價費用