【文章內(nèi)容簡介】 （ 2）交易日期影響的修正 在估價過程中，將可比實例因時間因素所導致的與估價對象不一樣的成交價格調(diào)整為在同一時間點即估價時點時的價格以排除因時間不一致因素所導致的價格不同，并將調(diào)整后的價格作為估價對象價格的過程稱為交易日期修正。 （ 3）房地產(chǎn)狀況影響修正 房地產(chǎn)狀況影響修正是將可比 實例在其自身的房地產(chǎn)狀況下的價格經(jīng)過調(diào)整變化為在估價對象的房地產(chǎn)狀況下的價格的過程。房地產(chǎn)狀況影響修正包括區(qū)位狀況影響修正、權益狀況影響修正和實物狀況影響修正。 （ 1）求取某個與可比實例對應的比準價值 一般采用連乘形式： 估價對象價格 =可比實例價格交易情況影響修正系數(shù)交易日期影響修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況影響修正系數(shù) （ 2）求取多個可比實例的最終比準價值 首先將每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述三項修正之后，得到的各個比準價格，再利用平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法、其他方法求得最終的一個比準 價格作為評估對象的合理價格。 成本法 成本法是對估價對象的重置成本或重建成本進行計算然后根據(jù)所計算的重置成本或重建價格來求取估價對象價值的方法。具體點說，成本法的求取是先求取估價對象在估價對象的重建價格，然后計算折舊，最后用求取的重建價格減去折舊值，所得值即為應用成本法評估房地產(chǎn)的價值。 在估價中，我們可以通過分析和測算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。從賣方的角度看是生產(chǎn)費用價值論，從買方的角度看是替代原理。 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 6 和適用范圍 （ 1）成本法的適用條件。在應用成本法進行房地產(chǎn)估價時應該注意：實際交易的房地產(chǎn)的價格取決于效用而并不是其花費的成本，只有當成本的增加對效用的增加有所作用時才能夠構成價格。換一句話說，房地產(chǎn)成本的增加并不意味著其價值的增加，低成本的房地產(chǎn)項目也不意味著其價值不高。只有從較長時間來看價格 =成本 +平均利潤是成立的。并且需要具備兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進出市場）；二是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。 （ 2）成本法的適用范圍。成本法的適用范圍要比市場比較法更為廣泛，特別當在房地產(chǎn)市場發(fā)展并不成熟、 房地產(chǎn)交易活動并不活躍的地區(qū)，房地產(chǎn)評估不適合采用市場比較法時，可采用成本法進行評估。但成本法自身是存在問題的，因為成本法的運用隱含了長期市場均衡假設，成本法在評估房地產(chǎn)價值時是沒有考慮市場競爭和市場供求狀況的。也就是說，在應用成本法對某房地產(chǎn)項目進行估價時，其默認的市場環(huán)境是處于一個均衡狀態(tài)的。由于應用成本法進行房地產(chǎn)估計時，其成本的概念是具有長期成本性質(zhì)的，該性質(zhì)具有新古典經(jīng)濟理論的概念。對于完全競爭市場，當市場處于長期均衡狀態(tài)的時候，產(chǎn)品的價格取決于產(chǎn)品的長期成本。而在不是長期均衡的市場狀態(tài)下，產(chǎn)品的 成本則不能夠決定產(chǎn)品的價格。即在非均衡的房地產(chǎn)市場下，是不適合應用成本法進行估價的。 （ 1）首先要弄清楚成本法估價中的價格構成，搜集房地產(chǎn)的土地開發(fā)成本及建筑物建筑成本等相關資料； （ 2）根據(jù)所收集的資料測算估價對象的重新購建價格； （ 3）測算估價對象的折舊； （ 4）用求取的估價對象的重新購建價格減去折舊，即可求取估價對象的價值。 房地產(chǎn)價值 =房地產(chǎn)重新購建價格 房地產(chǎn)折舊 =土地重新購建價格 +建筑物重新購建價格 建筑物折舊 =土地取得成本 +建設成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 建筑物折舊 兩種方法的對比 (1)市場比較法并不像成本法那樣隱含了長期市場均衡假設，它可以看作是在成本法的基礎上引入了市場競爭和市場供求狀況等因素，根據(jù)供求雙方實力的對比，形成強度大小的成本，即可得出了市場價值。成本法在評估房地產(chǎn)價值時是沒有考慮市場競爭和市場供求狀況的，而其進行估價時的環(huán)境是默認為長期市場均衡狀態(tài)的。此外，市場比較法的估價結(jié)果是由已經(jīng)完成交易的實例經(jīng)過價格修正得到的，故其估價結(jié)果更多體現(xiàn)的是過去的房地產(chǎn)市場 狀況。而成本法的估價結(jié)果則更多地偏向于過去。在市場機制較徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 7 為完善的條件下，成本法所包含的成本是已經(jīng)得到人們認可的歷史性成本，市場比較法則根據(jù)與待估房地產(chǎn)相關的交易信息來確定價值的，其結(jié)果較能反映房地產(chǎn)的交易價值。 (2)從理論上講，正常情況下的理想評估結(jié)果是市場比較法高于成本法。這是因為成本法是從供者角度出發(fā)的，而市場比較法是從供求均衡角度出發(fā)的。 (3)盡管成本法與市場比較法在理論依據(jù)、求取原則上和本質(zhì)上有所不同，但兩者之間也有相似之處。在市場比較法中，包含了交易情況影響修正、交易日期情況影響修正和房地產(chǎn)狀 況影響修正。而在成本法中，折舊是可以看作為一種房地產(chǎn)狀況影響修正，即折舊在作為房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，就是將估價對象建筑物假定為“新的”狀況下的重新購建價格調(diào)整為實際上是“舊的”狀況下的價格。所以說，市場比較法與成本法的本質(zhì)區(qū)別在于比準價值或重新購建價格的來源方式。如果估價結(jié)果是源自于與待估對象相似的可比實例，則本質(zhì)上是屬于市場比較法的。而如果估價結(jié)果是通過建設過程中的各項費用相加而得的，則本質(zhì)上屬于成本法。 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 8 3 項目評估 估價對象簡介 本次估價對象為北京祥峰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司擁有的金壇市祥源房地產(chǎn)的 8樓的建筑。總建筑面積為 平方米，其中 6建筑面積 平方米， 7建筑面積 平方米， 8建筑面積 平方米。分攤的土地面積為 平方米。其中 6樓分攤 平方米， 7樓分攤 平方米， 8樓分攤 平方米。估價對象中土地使用權和房屋所有權屬北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司句容分公司所有。評估基準日為 20xx 年 12 月 1日。 估價對象為高層鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構，每層層高為 ，地下一層，地上 12層。配備水、電、暖氣等相關設施，建筑物的抗震等級為 8級，基礎為條形基礎。至估價時點， 7和 8樓主體結(jié)構均已完工，但是裝修工程尚未開始。 土地開發(fā)程度達到“七通一平”：給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣以及場地平整的條件 。 估價對象中土地使用權屬北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司句容分公司所有，建筑物為江蘇廣興集團開發(fā)建設。估價土地為住宅用地，使用權類型為出讓類型，使用權終止日期為2081 年 6月 1日， 根據(jù)常州市地價區(qū)類劃分標準，待估土地位于五類地 價區(qū) 。待估房地產(chǎn)產(chǎn)權清晰，無糾紛。 根據(jù)實地勘察，估價對象為北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的位于常州金壇的祥源房地產(chǎn)的 7和 8樓，建筑物狀況見表 31： 表 31 8號樓的建筑物狀況明細表 幢號 類型 結(jié)構 建筑面積（㎡） 層高 (米 ) 建造年份 維護狀況 6 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 7 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 8 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 估價對象坐落于金壇市，建成后為封閉式管理、文化氣息濃厚、環(huán)境優(yōu)美、綠化率較高的高品質(zhì)住宅區(qū)。附近有 6 7 86 等多路公交車通過，交通便捷。 評估方法的選擇 本次估價采用市場比較法和成本法的組合。本次估價的房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格和房地產(chǎn)重置價格的綜合體現(xiàn)?，F(xiàn)行市場價格是指待估房地產(chǎn)在估價時點時的公允市徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 9 場價格。房地場的重置價格中的地價是指滿足以土地出讓方式獲得土地且開發(fā)程度達到七通一平標準的用途為住宅等條件下的 公開市場價格。 估價過程 8樓的房地產(chǎn)價格 (1) 選取可比實例 根據(jù)估價對象的地理位置，經(jīng)過市場調(diào)查和綜合分析，選取與估價對象位于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的且在成交日期、交易情況等相似的交易實例作為可比實例。然后列表將各自的狀況進行對比。 待估對象與參照物的因素比較詳見表 32： 表 32 待估對象與參照物的因素比較表 比較因素 估價對象 可比實例 1 君悅園 可比實例 2 綠景苑 可比實例 3 陽光花園 成交價格（元 /平方米） 待估 6500 6800 6000 成交日期 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)位狀況 交通便捷程度 便捷 便捷 便捷 較便捷 環(huán)境景觀 好 較好 好 較好 繁華程度 較繁華 較繁華 繁華 較繁華 基礎設施狀況 好 較好 較好 較好 公共設施完備程度 較好 好 好 好 權益狀況 土地使用年限（年） 70 70 70 70 實物狀況 新舊程度 全新 九成新 全新 全新 建筑規(guī)模 較大 大 較大 稍大 建筑結(jié)構 鋼混 鋼混 鋼混 鋼 混 工程質(zhì)量 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 戶型 合理 合理 較合理 合理 樓層 高層 多層 高層 多層 使用功能 較為齊全 較為齊全 較為齊全 較為齊全 （ 2）因素修正 ①交易情況修正 設待估房地產(chǎn)的交易情況系數(shù) 100，由于所選取的三個比較案例，均為自由競爭市場上的平均價，所以可比實例 1君悅園、可比實例 2 綠景苑、可比實例 3陽光花園的交易情況系數(shù)分別為 100、 100、 100. ②交易日期修正 該住宅以人民幣為基準的市場價格 20xx 年 1月 1 日至 20xx 年 6 月 1 日，平均每月比上月上漲 1%， 20xx 年 6 月 1日至 20xx 年 12 月 1日，平均每月比上月下降 %。 徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 10 66 %)(%)11( 100 ??6%)( 100?將待估對象與可比實例的交易日期進行比較，設待估房地產(chǎn)的交易日期修正系數(shù)為100，則可比實例 1 君悅園、可比實例 2 綠景苑、可比實例 3 陽光花園的交易日期修正系數(shù)分別為： 9 10 103。具體過程如下： 可比實例 1的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 97 可比實例 2的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 102 可比實例 3的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 103 ③區(qū)位因素修正 由于所選取的三個可比實例都位于同一供求圈內(nèi)，根據(jù)其地理位置、基礎設施保證度、公共設施保證度、交通、環(huán)境等確定區(qū)域因素修正系數(shù)。待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)域因素修正計算見表 33： 表 33 待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)位因素條件指數(shù)表 權重 估價對象 可比實例 1君悅園 可比實例 2綠景苑 可比實例 3 陽光花園 區(qū)位因素 100 98 其中 地理位置 100 98 102 99 基礎設施條件 100 105 100 99 公共設 施條件 100 100 101 99 交通條件 100 95 100 96 環(huán)境條件 100 94 98 92 ④實物狀況因素修正 實物狀況因素修正主要考慮建筑物的新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構、工程質(zhì)量、使用功能、戶型、樓層等，估價對象與可比實例的個別因素修正見下表： 表 34 估價對象與可比實例的個別因素條件指數(shù)表 4%)( 100? 100?徐州工程學院畢業(yè)設計 (論文 ) 11 修正可比實例交易條件因素 修正估價對象交易條件因素 續(xù)表 34 權重 估價對象 可比實例 1君悅園 可比實例 2 綠景苑 可比實例 3 陽光花園 實物狀況因素 100 其中 新舊程度 100 98 101 100 建筑規(guī)模、建筑結(jié)構 100 100 102 99 工程質(zhì)量、使用功能 100 99 100 98 戶型、樓層 100 92 95 94 ⑤將上述各個因素匯總得出下面的因素匯總表 35： 表 35 因素指數(shù)匯總表 估價對象 可比實例 1君悅園 可比 實例 2 綠景苑 可比實例 3 陽光花園 房地產(chǎn)價格（元 /平方米） 待估 6500 6800 6000 交易條件因素修正 100 100 100 100 時間因素修正 100 97 102 103 區(qū)域條件修正因素 100 98 實物狀況修正 100 比準價格 6552 6916 6441 比準價格 =可比實例價格 將所選取的三個可比實例進行因素修正后計算所得的比準 價格作為依據(jù)，將三個可比實例比準價格的算術平均值作為待估房地產(chǎn)的評估價格計算待估房地產(chǎn)的評估價格，則估價對象單位建筑面積的評估價格為： 地上部分評估單價 =（ 6552+6916+6