【正文】 市場(chǎng)的開端。當(dāng)然，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)理論還是有待完善與深入的。其實(shí)西方國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)估價(jià)的研究可分為三個(gè)階段：第一階段可以說(shuō)是對(duì)土地價(jià)值的研究，這一時(shí)期關(guān)于土地價(jià)值的理論有斯蒂芬卡菲爾的《土地價(jià)值論》、保羅西蒙莎的《土地研究基礎(chǔ)》等。隨著這些作品的問(wèn)世，國(guó)際上關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的理論更為充足和成熟，這為整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)帶來(lái)了巨 大的知識(shí)財(cái)富。像房地產(chǎn)開發(fā)用地、高檔公寓、別墅、普通商品住宅、商場(chǎng)、寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。 （ 1）搜集交易實(shí)例。選取可比實(shí)例是從已收集的大量的交易實(shí)例中選取符合作 為估價(jià)對(duì)象參照比較對(duì)象的一定數(shù)量的交易實(shí)例。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 5 （ 1）交易情況影響的修正 所謂的交易情況修正是指將可比實(shí)例的實(shí)際的但卻不正常的交易價(jià)格變?yōu)榭梢宰鳛楣纼r(jià)對(duì)象價(jià)格的正常價(jià)格的調(diào)整過(guò)程。房地產(chǎn)狀況影響修正包括區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實(shí)物狀況影響修正。 在估價(jià)中，我們可以通過(guò)分析和測(cè)算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來(lái)判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。換一句話說(shuō)，房地產(chǎn)成本的增加并不意味著其價(jià)值的增加，低成本的房地產(chǎn)項(xiàng)目也不意味著其價(jià)值不高。成本法的適用范圍要比市場(chǎng)比較法更為廣泛，特別當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不成熟、 房地產(chǎn)交易活動(dòng)并不活躍的地區(qū)，房地產(chǎn)評(píng)估不適合采用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用成本法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)處于長(zhǎng)期均衡狀態(tài)的時(shí)候，產(chǎn)品的價(jià)格取決于產(chǎn)品的長(zhǎng)期成本。 房地產(chǎn)價(jià)值 =房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格 房地產(chǎn)折舊 =土地重新購(gòu)建價(jià)格 +建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊 =土地取得成本 +建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) 建筑物折舊 兩種方法的對(duì)比 (1)市場(chǎng)比較法并不像成本法那樣隱含了長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡假設(shè)，它可以看作是在成本法的基礎(chǔ)上引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)供求狀況等因素，根據(jù)供求雙方實(shí)力的對(duì)比，形成強(qiáng)度大小的成本，即可得出了市場(chǎng)價(jià)值。在市場(chǎng)機(jī)制較徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 7 為完善的條件下，成本法所包含的成本是已經(jīng)得到人們認(rèn)可的歷史性成本，市場(chǎng)比較法則根據(jù)與待估房地產(chǎn)相關(guān)的交易信息來(lái)確定價(jià)值的，其結(jié)果較能反映房地產(chǎn)的交易價(jià)值。在市場(chǎng)比較法中，包含了交易情況影響修正、交易日期情況影響修正和房地產(chǎn)狀 況影響修正。而如果估價(jià)結(jié)果是通過(guò)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用相加而得的，則本質(zhì)上屬于成本法。其中 6樓分?jǐn)? 平方米， 7樓分?jǐn)? 平方米， 8樓分?jǐn)? 平方米。配備水、電、暖氣等相關(guān)設(shè)施，建筑物的抗震等級(jí)為 8級(jí)，基礎(chǔ)為條形基礎(chǔ)。估價(jià)土地為住宅用地，使用權(quán)類型為出讓類型，使用權(quán)終止日期為2081 年 6月 1日， 根據(jù)常州市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，待估土地位于五類地 價(jià)區(qū) 。 評(píng)估方法的選擇 本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法和成本法的組合。 估價(jià)過(guò)程 8樓的房地產(chǎn)價(jià)格 (1) 選取可比實(shí)例 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和綜合分析，選取與估價(jià)對(duì)象位于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的且在成交日期、交易情況等相似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。具體過(guò)程如下： 可比實(shí)例 1的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 97 可比實(shí)例 2的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 102 可比實(shí)例 3的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 103 ③區(qū)位因素修正 由于所選取的三個(gè)可比實(shí)例都位于同一供求圈內(nèi)，根據(jù)其地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施保證度、公共設(shè)施保證度、交通、環(huán)境等確定區(qū)域因素修正系數(shù)。很多時(shí)候，在與估價(jià)對(duì)象位于同一供求圈內(nèi)的房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并不多，這對(duì)應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值造成很大的影響。由于規(guī)定頒發(fā)的時(shí)間較早，對(duì)于近幾年出現(xiàn)的影響房地產(chǎn)價(jià)格的其它因素，如房貸、物業(yè)管理、租約等。換句話說(shuō)，在房地產(chǎn)發(fā)育尚不成熟的地區(qū)，應(yīng)用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估所得結(jié)果不能充分反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格。我國(guó)目前的交易實(shí)例庫(kù)比較匱乏，且時(shí)效性較差。 市場(chǎng)比較法是通過(guò)選擇已經(jīng)成交的與估價(jià)對(duì)象相似的可比實(shí)例來(lái)作為依據(jù)估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。在這樣的狀況下，成交價(jià)格往往偏高，雖然應(yīng)用市場(chǎng)比較法所得的估價(jià)結(jié)果 看似正常，實(shí)際上不是長(zhǎng)久的均衡價(jià)格，這種價(jià)格在實(shí)際上存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)那些處置并實(shí)現(xiàn)價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后較長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)，更要考慮未來(lái)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)。 已知該建筑物的相關(guān)數(shù)據(jù)如下： ①建筑安裝工程費(fèi)： 元 /㎡ ②專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的 8% ③管理費(fèi)用為建筑安裝工程與專業(yè)費(fèi)用之和的 4% ④銷售費(fèi)用為售價(jià)的 4% ⑤銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 % ⑥該建設(shè)項(xiàng)目建成的合理周期為 2 年，費(fèi)用第一年投入 60%，第二年投入 40%，銀行貸款利率為 % ⑦房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤(rùn)率為 15% 則 6樓的 價(jià)值評(píng)估計(jì)算過(guò)程如下： 6樓總的建設(shè)成本 =土地開發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 首先求取土地開發(fā)成本： ① 6樓分?jǐn)偼恋孛娣e為 ㎡ ②土地取得成本 土地取得成本也稱為土地費(fèi)用，是指獲取開發(fā)用地所需支付的必要支出，主要包括土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)（例如土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。 基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)用的項(xiàng)目主要包括了紅線外市政及四源費(fèi)。經(jīng)查常州市基準(zhǔn)地價(jià)，當(dāng)容積率為 1 時(shí)，使用年限為法定最高使用年限（一般商業(yè)、居住、工業(yè)等徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 15 ? ?? ?? ?? ?11)1( 11)1( ??? ???NnnNrr rr? ?? ?? ?? ?1%61%)61( 1%61%)61(??? ???用地的法定最高出讓年限分別為 40 年、 70 年、 50年）時(shí)，住宅用途出讓金標(biāo)準(zhǔn)為 700— 900元 /平方米。 單位熟地價(jià) =單位土地房屋征收拆遷補(bǔ)償費(fèi) +單位土地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) +單位土地出讓金 =6600+3801+ =（元 /平方米） 第五，待估宗地地價(jià) =單位熟地價(jià) 6樓總用地面積 = =（元） 第六，待估土地單價(jià) =待估宗地地價(jià) /建筑面積 = ??? ?? ?1)1( 11)1( ?? ??? ?NnnNr rr徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 16 ≈ (元 /㎡ ) 其次求取建筑物建設(shè)成本： 設(shè)該房地產(chǎn)單位建筑面積的重置價(jià)格為 BV ，則 ①建筑安裝工程費(fèi) =（元 /㎡） ②專業(yè)費(fèi)用 = 8%=（元 /㎡） ③管理費(fèi)用 =（ +） 4%= 4%≈ （元 /㎡） ④銷售費(fèi)用 = BV 4%= BV （元 /㎡） ⑤投資利息 =（ +++ BV ） [60% %)( ? +40% %)( ? 1] =（ + BV ）（ +） =+ BV (元 /㎡ ) ⑥銷售稅費(fèi) = BV %= BV （元 /㎡） ⑦開發(fā)利潤(rùn) =（ +++ BV ++ ） 15% =+ BV (元 /㎡ ) ⑧ BV =+++ BV ++ BV + ++ BV 整理得 BV = BV =(元 /㎡ ) 故 6樓總的建設(shè)成本 =土地開發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 =+ =(元 /㎡ ) （ 2）運(yùn)用成本法求取 7樓的房地產(chǎn)價(jià)格 由于 7樓與 6樓的建筑面積、分?jǐn)偼恋孛娣e相同且處于相鄰位置，故 7樓與 6樓的成本法估價(jià)過(guò)程相同且估價(jià)結(jié)果也相同，即： 7樓總的建設(shè)成本 =土地開發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 =+ = (元 /㎡ ) （ 3）運(yùn)用成本法求取 8樓的房地產(chǎn)價(jià)格 8樓為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑 面積為 平方米，地下一層，地上 12層，開工于 20xx 年 6月，截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止，主體結(jié)構(gòu)已完工，安裝及裝修即將進(jìn)行。 對(duì)于待估土地，此項(xiàng)費(fèi)用主要指土地房屋征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要為居住用地，拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括拆遷費(fèi)用及安置費(fèi)用等，考慮此項(xiàng)目具體情況及臨近相似用途建筑物的拆遷費(fèi)水平，本次評(píng)估拆遷費(fèi)確定為 6600 元 /平方米。經(jīng)過(guò)綜合分析，在該區(qū)域待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用的實(shí)際征收水平確定為 1050 元 /平方米，則單位面積基礎(chǔ)設(shè) 施配套建設(shè)費(fèi)用為： 單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 =基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)容積率 即單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 =1050 =3801（元 /平方米） 第三，建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。估價(jià)對(duì)象整體容積率為 ，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和容積率修正系數(shù)表，大致得出容積率修正系數(shù)為 。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡時(shí)，成本法的估價(jià)結(jié)果就明顯偏離實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格。所以說(shuō)，應(yīng)用成本法計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格變化不同步。在實(shí)際應(yīng)用中，成本與效用兩者之間并無(wú)絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)的效用不完全依賴于投入其中的成本，只有成本的增加對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換句話說(shuō)，應(yīng)用成本法所計(jì)算的價(jià)值時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值的下限。在成本法中，雖然通過(guò)折舊的方式減去了由于外部環(huán)境和不利因素等所導(dǎo)致的房地產(chǎn)的貶值部分，但卻沒(méi)有考慮由于外部環(huán)境和有利因素為房地產(chǎn)所帶來(lái)的正面的、有利的影響。為克服兩種方法在估價(jià)過(guò)程中所存在的不足之處，考慮到運(yùn)用市場(chǎng)比較法在評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)的局限且成本法估價(jià)所得房地產(chǎn)價(jià)值偏低，而在理論上，市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果要高于成本法的估價(jià)結(jié)果，故綜合考慮兩種的優(yōu)缺點(diǎn)并結(jié) 合金壇市當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，經(jīng)過(guò)德爾菲法，為該房地產(chǎn)評(píng)估所得的兩種估價(jià)結(jié)果取如下權(quán)重： 表 41 兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果匯總及權(quán)重取值表 樓號(hào) 建筑面積（㎡） 分?jǐn)偼恋孛娣e（㎡） 評(píng)估總價(jià)（元） 評(píng)估單價(jià) （元 /㎡） 權(quán)重 6 7 8 6 7 8 所以，計(jì)算權(quán)重后的估價(jià)結(jié)果如下： 評(píng)估單價(jià) = + =（元 /平方米） 經(jīng)過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的論證、精確的測(cè)算，待估對(duì)象在 20xx 年 12 月 1日的 評(píng)估單價(jià)為： 元 /㎡ 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 22 結(jié)論 本文主要研究市場(chǎng)比較法 和成本法的組合在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用，文章先對(duì)市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行理論概述，然后選取祥源房地產(chǎn)作為研究對(duì)象，應(yīng)用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的 7和 8樓進(jìn)行評(píng)估。此外，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身來(lái)說(shuō)，應(yīng)該建立客觀有效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不同的房地產(chǎn)應(yīng)該盡量細(xì)化分析各房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)格水平，在進(jìn)行因素修正時(shí)也應(yīng)盡量將一些因素細(xì)分量化，以盡量減少由于估價(jià)人員的主觀性帶來(lái)的估價(jià)結(jié)果偏差。此外，對(duì)于一些交通更為便利、配套設(shè)施更為完善、環(huán)境更為優(yōu)美、功能更為齊全的房地產(chǎn)在計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，并不將這些有利因素包含在其中。 本文分別運(yùn)用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)位于常州金壇市的祥源房地產(chǎn)項(xiàng)目的 7和8樓進(jìn)行評(píng)估，由于成本法作為房地產(chǎn)價(jià)格的下限，在估價(jià)時(shí)估價(jià)結(jié)果往往低于實(shí)際價(jià)格，而市場(chǎng)比較法則更多依賴于已經(jīng)完成交易的與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的房地產(chǎn)，其估價(jià)所得則與實(shí)際價(jià)格更為相近，故在對(duì)應(yīng)用市場(chǎng)比較 法和成本法所求得的估價(jià)結(jié)果取權(quán)重時(shí)，為與實(shí)際價(jià)格偏離盡量少，故給予市場(chǎng)比較法更多的權(quán)重。感謝在我論文寫作的過(guò)程中幫我解決疑難的同學(xué)們，他們讓我深知合作力量的強(qiáng)大；我還要感謝我論文所參考的文獻(xiàn)的各位作者，正是你們的深入研究和艱辛創(chuàng)作才讓我能夠成 功地完成這篇論文，我很慶幸自己站在了巨人的肩膀上，看到了我自己平時(shí)看不到的地方；當(dāng)然，我還要感榭我大學(xué)期間的每位老師，是他們的辛苦耕耘和默默付出幫助我順利地完成自己的大學(xué)學(xué)業(yè)，他們不僅教給了我理論知識(shí)，而且他們也讓我懂得了應(yīng)該如何付出如何成長(zhǎng)，讓我在以后踏出校園、踏入社會(huì)的時(shí)候不會(huì)那么不適應(yīng)、不會(huì)太過(guò)迷茫。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 23 致謝 在論文創(chuàng)作的兩個(gè)月中，得到了老師們和同學(xué)們的很多幫助。因此，將成本法與市場(chǎng)比較法結(jié)合起來(lái)使用會(huì)將由于單用成本法而引起的估價(jià)結(jié)果偏差減小。而且成本法在估價(jià)時(shí)很多的費(fèi)用都有一定的剛性和 滯后性，在短期內(nèi)房地產(chǎn)的成本法估價(jià)的結(jié)果不會(huì)像市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格那樣靈活變化。針對(duì)市場(chǎng)比較法在評(píng)估過(guò)程中存在的問(wèn)題，可以通過(guò)政府進(jìn)行有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，為消費(fèi)者提供更多的房地產(chǎn)信息，引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行理性消 費(fèi)或投資，以防范和制止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱苗頭和房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地運(yùn)行。外部正效應(yīng)的存在必導(dǎo)致該房地產(chǎn)價(jià)值的提高，也就是說(shuō)，未考慮房地產(chǎn)正的經(jīng)濟(jì)外部性的估價(jià)將導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的偏低。 經(jīng)濟(jì)外部性包括