【正文】 購房的主導(dǎo)因素，其次為通脹預(yù)期。 3）項(xiàng)目的SWOT分析 ——優(yōu)勢(shì)： 地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)便捷 周邊生活配套齊全具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)區(qū)域立面時(shí)尚新穎 ——劣勢(shì)： 車流量大，受噪音影響 缺乏外部景觀資源 ——機(jī)會(huì)： 高新區(qū)的改造，將可能帶動(dòng)周邊物業(yè) 國內(nèi)其他城市房地產(chǎn)回暖，亦是項(xiàng)目的銷售機(jī)遇 ——威脅： 來自其他區(qū)域的片區(qū)競(jìng)爭威脅，如熱點(diǎn)片區(qū)歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)等 來自周邊其他項(xiàng)目的威脅 來自國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不確定性威脅 4）賣點(diǎn)設(shè)計(jì) 通過對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、配套、自身優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)等充分挖掘，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)分析整合，制定相應(yīng)的營銷推廣策略。④、戶型——根據(jù)目標(biāo)受眾特點(diǎn)，以及項(xiàng)目二房三房主力戶型特點(diǎn)，塑造項(xiàng)目居家型樓盤，賦予項(xiàng)目居住寶地，適宜一家人居住，打造和諧社區(qū)的形象。 2）消費(fèi)群體定位 ①、濟(jì)南本地人 ②、在濟(jì)南居住多年的外地人：他們居住在濟(jì)南多年，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，對(duì)高新區(qū)認(rèn)知度高，熟悉該片區(qū)。 2）購房付款方式 ?、一次性付款。分期付款的客戶給予95折優(yōu)惠。 大中小戶型設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，美化內(nèi)部空間和生活功能組合。而是講求一種房地產(chǎn)與廣告的有效組合，即根據(jù)項(xiàng)目的特性尋找完美的媒體組合，從而達(dá)到效益最大化與成本最小化的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)廣告不同于其他廣告，其一在于除了正常的廣告媒體（NP稿、電視、海報(bào)、DM）之外，還必須使用大量的戶外廣告（POP廣告）；其二是一種動(dòng)態(tài)的傳播活動(dòng)，要根據(jù)其廣告特色制訂相應(yīng)的廣告策略，才能使用最經(jīng)濟(jì)、有效的工具及方法，在最適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，將產(chǎn)品的特色及魅力傳播給廣大的購房者。例如：教育程度高者較偏重于印刷媒體，教育程度低者較偏重于電波媒體。建筑個(gè)案的總銷金額大的，可考慮將市場(chǎng)擴(kuò)大到全國性的銷售。 3）、銷售進(jìn)度的控制銷售周期為：36個(gè)月（2012年8月到2015年8月 ）（1）銷售階段?預(yù)熱期（銷售準(zhǔn)備期，內(nèi)部認(rèn)購期）主要任務(wù)：此階段重在提高樓盤知名度，建立市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)印象，因此我們的主要任務(wù)是將逐漸建立起來的樓盤基本形象牢牢打入消費(fèi)者心中，加深消費(fèi)者印象，讓樓盤迅速掠奪周邊區(qū)域消費(fèi)者的注意，引起他們的興趣和關(guān)注，整體達(dá)到吸引消費(fèi)者“非到現(xiàn)場(chǎng)深入了解不可”的效果。傳播途徑：戶外廣告，地盤包裝，網(wǎng)站，雜志，高檔酒店等媒體。重點(diǎn)投放媒體：電視，報(bào)紙（以齊魯晚報(bào)為主，大眾日?qǐng)?bào)，生活日?qǐng)?bào)，魯中晨報(bào)等報(bào)為輔。生態(tài)品質(zhì)白皮書》業(yè)務(wù)配合：在各大媒體火熱推廣之際，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)售樓人員促銷，形成緊張感，其外對(duì)客戶進(jìn)行回訪，電話跟蹤調(diào)查。④尾盤期主要任務(wù)：針對(duì)剩余產(chǎn)品特點(diǎn)，抓住客戶的消費(fèi)心理，制定廣告策略，特顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，促使成交。業(yè)務(wù)配合：有針對(duì)性的人員推廣和促銷活動(dòng)。 A、銷售策略： 銷售人員對(duì)外來人員聚集的所有店鋪進(jìn)行地毯式訪問，告知樓盤銷售信息，擴(kuò)大咨訊接觸面，聚集人氣，強(qiáng)勢(shì)推廣。動(dòng)作二：證言廣告，請(qǐng)已購房客戶做代言人，以其自身觀點(diǎn)闡明購買“中鐵逸都國際”的理由。從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出設(shè)計(jì)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。樓字的機(jī)電設(shè)備在安裝設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到將來檢查、維修的方便，避免遺留隱患；電路設(shè)計(jì)不僅要考慮當(dāng)前線路的負(fù)載能力。從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)，但往往由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因，忽視了對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)物業(yè)在使用過程中常暴露的各種工程質(zhì)量問題，通過參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)監(jiān)理的力度，盡可能把施工質(zhì)量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業(yè)的工程質(zhì)量。開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。物業(yè)公司的任務(wù)就是幫助開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的銷售。 ?有利于物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作，物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設(shè)備和線路，收集、掌握房屋及公用設(shè)施設(shè)備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來便利。 總投資估算說明 (1) 土地成本根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，根據(jù)貸款企業(yè)提供的相關(guān)資料，土地費(fèi)用已全部付清。 (4) 其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。本項(xiàng)目擬向中國工商銀行濟(jì)南市分行融資85,。根據(jù)貸款企業(yè)提供的相關(guān)資料，土地費(fèi)用已全部付清。類型可售建筑面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住 宅205，15，%292，商 業(yè)19，22,%37，合 計(jì)225，329， 項(xiàng)目銷售收入 （1）、項(xiàng)目銷售稅金及附加按規(guī)定，濟(jì)南市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%），印花稅（%）。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用本法。經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為34,。經(jīng)測(cè)算：%。從根本上說，沒有一個(gè)營銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點(diǎn)。 五、中鐵逸都國際效果圖 中鐵逸都國際戶型圖 約170㎡四室兩廳兩衛(wèi)D1 六、參考文獻(xiàn)： [1]王艷梅。我國房地產(chǎn)營銷策略分析[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2011, [5]戴慶春。淺談房地產(chǎn)營銷策略及創(chuàng)新[J].上海房地,2011 [8]楊曉梅。試論新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2010 [12]陳姿翰。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)研究及競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)分析[D]。另外，在校圖書館查找資料的時(shí)候，圖書館的老師也給我提供了很多方面的支持與幫助。 　29。本文引用了數(shù)位學(xué)者的研究文獻(xiàn)，如果沒有各位學(xué)者的研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇論文的寫作。2012年 [22]王振中,汪利娜著.《房地產(chǎn)投資、運(yùn)作及技巧》.北京:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社, [23]杜海鵬主編.《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2009 [24][J].建筑經(jīng)濟(jì)房地經(jīng)濟(jì)，2011年2月，. 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