【正文】 9 、消費者分析10 、項目的SWOT分析10 、賣點分析11 、項目定位11 、項目價格定位12 、項目營銷策劃13 項目投資分析與技術經(jīng)濟評價18 、項目綜合經(jīng)濟效益分析22 結(jié)論及建議23 中鐵逸都國際效果圖和戶型圖24 參考文獻27 致謝29一、項目環(huán)境分析與市場研究區(qū)域環(huán)境分析中鐵本文主要分析了海外中央花園小區(qū)在整個的營銷過程中出現(xiàn)的問題來分析房地產(chǎn)市場營銷策略的應用。房地產(chǎn)市場營銷是使房地產(chǎn)品進入市場、轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的經(jīng)營活動，是連接土地和房屋產(chǎn)品生產(chǎn)者和消費者的紐帶。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不再是單純的推銷工作，而是企業(yè)以滿足市場需求為中心的整體經(jīng)營活動，要從研究市場人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營活動，因此創(chuàng)新的營銷模式應勢而出，房地產(chǎn)營銷進入整合營銷時代。可見，房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點，企業(yè)通過有效地提供住宅，辦公樓，商業(yè)樓宇，廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務活動。房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支。中國房地產(chǎn)營銷業(yè)的興起和發(fā)展，為加速房地產(chǎn)的循環(huán)創(chuàng)造了條件。營銷策劃分析 系 （部）：建筑工程學院 專 業(yè) ：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價 0 中鐵 畢業(yè)設計 題目 逸都國際營銷策劃分析【內(nèi)容摘要】：房地產(chǎn)市場營銷是關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關鍵，在目前競爭激烈的情況下，房地產(chǎn)如何營銷越來越成為房地產(chǎn)發(fā)展商十分看重的問題。從當初的“一無所有”到現(xiàn)在的“無處不在”，可以說，營銷觀念的樹立以及各種營銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一個見證。房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個人和集體通過一系列的活動，特別是某些創(chuàng)造性的活動，同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值，以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程。與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性，房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托 物質(zhì)實體上的權(quán)益等，因此，房地產(chǎn)市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領域得到很好的運用。所以房地產(chǎn)市場營銷涵蓋面廣，包含豐富的內(nèi)容。市場競爭日益加劇的今天，怎樣使公司的效益最大化，能夠賣出更多的樓盤，是房地產(chǎn)發(fā)展商追求的目標，但由于受國家政策、營銷環(huán)境、企業(yè)自身素質(zhì)等多方面的影響，房地產(chǎn)商在樓盤的營銷過程中會面臨各種各樣的問題?！娟P鍵詞】 房地產(chǎn)市場 營銷策劃 環(huán)境【Content abstract】: Real estate marketing is the key to the success or failure of the relationship between the real estate development business, in the current petitive situation, the real estate marketing has bee more and more real estate developers is very important rise and development of China39。逸都國際位于奧體東1500米，經(jīng)十路以南，旅游路以北。中國中鐵是隸屬于國資委的大型央企，是世界雙500強，全球建筑業(yè)排名第一的大型企業(yè)，中鐵置業(yè)是中國中鐵股份有限公司以房地產(chǎn)為主業(yè)的全資子公司，是國資委批準的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主營業(yè)務的16家央企之一。中鐵政府總投資1000億打造，占地1000畝，建筑面積1000萬㎡，預計利稅100億，商務人口10萬以上。將打造集高端商業(yè)、金融、居住等多種城市功能為一體的綜合性服務新區(qū)。作為濟南市新的CBD標桿，總部基地的建設和總部經(jīng)濟的發(fā)展將極大地提升片區(qū)的商務價值和投資價值。中鐵除此之外，項目內(nèi)部還有濟南市極其罕見的千米森林溪谷貫穿南北，形成獨有的社區(qū)小氣候，冬暖夏涼，舒適宜人。項目內(nèi)將建成24000㎡的中鐵生活廣場，規(guī)劃有大型購物中心、美食廣場、電影院、KTV、健身會所和精品步行街，讓您足不出戶就可以享受集購物、餐飲、娛樂、健身、休閑于一體的一站式舒適生活。鳳凰路是市政規(guī)劃的南北向城市主干道，建成之后將成為濟南市最寬的南北向城市主干線。北側(cè)鳳凰路與經(jīng)十路交界處，形成立體交通樞紐，地鐵1號線、輕軌、公交總站勾勒出多樣的交通方式，暢享十分鐘都市圈的便利生活。逸都國際總用地近1800 畝，總建筑面積約為230萬㎡，總居住戶數(shù)達16000戶，居住人口近60000人。逸都國際”結(jié)合項目“山地、谷地、臺地”的地理特征，并通過“山、谷、水、林、花”五大元素的創(chuàng)造性應用，塑造出“山地小鎮(zhèn)、濱水之城、臺地花園”三個不同景觀主題的分區(qū)。通過建筑在平面或豎向上的創(chuàng)意組合，實現(xiàn)從室外與室內(nèi)的混搭設計，衍生出“逸院、逸館、逸墅”的原創(chuàng)逸態(tài)生活建筑。這里環(huán)境優(yōu)美，交通便利，基礎設施完善。區(qū)內(nèi)基礎設施完善，大面積地進行了園區(qū)綠化，綠化率達40%以上，實現(xiàn)了供水、燃氣、熱力、電力、電信等七通一平。 道路寬敞整潔的道路，鱗次櫛比的高樓，雨后清新的空氣，濟南高新區(qū)的春天日益透露出現(xiàn)代化新城區(qū)的氣息。 目前濟南高新區(qū)共有各類企業(yè) 3400多家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)170多家，年銷售收入過億元企業(yè)近40家，韓國 LG、SK，日本松下、鈴木、NEC，德國西門子，美國百事可樂等18家世界500強企業(yè)先后落戶高新區(qū)。 2012年111月廣州商品住宅區(qū)域供求情況 濟南各區(qū)域?qū)Ρ缺韰^(qū)域預售面積（萬㎡）網(wǎng)簽面積（萬㎡）網(wǎng)簽金額（億元）網(wǎng)簽均價（元/㎡）均價同比漲幅平陰縣28425%歷下區(qū)23673%槐蔭區(qū)19169%歷城區(qū)31351%商河縣16213%長清區(qū)14001%高新區(qū)21220%市中區(qū)7838%天橋區(qū)13756%濟陽縣8408%章丘市13701%十區(qū)合計13859%數(shù)據(jù)來源：研究中心整理房管局數(shù)據(jù) 從月度來看，今年的新增供應和成交均呈先抑后揚的特征。上半年來看，基本以消化高庫存為主，進入下半年，開發(fā)商推貨量則開始放大，而市場的持續(xù)回暖也使得改善型客戶消除觀望入場，月度成交量踏上70萬㎡的門檻。 樓盤名稱開發(fā)商地理位置銷售價格主力戶型建筑面積建筑類型綠化率建大花園山東建大教育置業(yè)有限公司 [高新 齊魯軟件園] 經(jīng)十東路山東建筑大學西側(cè) 均價 7900 元/平米 80120平，二居室、三居室320000平米 多層、小高層40% 豐奧華府濟南東拓置業(yè)有限公司 涵源大街和新建成的奧體西路交叉口 8700 元/平米 4居室150平米。3居室145平米 636400平米 高層45% 名筑美嘉山東茗筑世家置業(yè)有限公司 高新濟南國際會展中心北300米 7600元/平米 2居室89平米。3居室130平米 419590平米 高層35% 海信慧園濟南海信置業(yè)有限公司 高新舜華北路180號（國際會展中心北側(cè)500米） 7500元/平米 3居室93平米。400000平米 別墅、小高層、高層40% 通過對上述樓盤的對比我們可以發(fā)現(xiàn)濟南高新區(qū)樓盤價格之間的差額較大，建筑類型大多屬于小高層、高層，戶型在2居室、3居室，面積在80120平方米左右。二、項目市場定位與營銷策劃 項目分析 中鐵逸都國際項目遵循高新區(qū)總體規(guī)劃的指導原則順應新區(qū)發(fā)展的趨勢以“立足新區(qū)服務新區(qū)創(chuàng)新新區(qū)”為規(guī)劃出發(fā)點運用“混搭”手法融合當代設計理念和傳統(tǒng)、地域文脈因素打造濟南具有國際水準的山水國際社區(qū)。 1）宏觀環(huán)境分析 項目北側(cè)的經(jīng)十路和南側(cè)的旅游路作為貫穿濟南東西向的交通要道,是濟南的交通主動脈。通過以經(jīng)十路，鳳凰路，旅游路為依托的城市發(fā)展軸，將東部新城的各個片區(qū)緊密聯(lián)系在一起。 中鐵中鐵百萬平的公園式住區(qū)，不僅僅是綜合實力的魅力表現(xiàn)，更體現(xiàn)著休閑生活的品味與舒適，帶給您全新的生活方式。目前的情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)脫離宏觀經(jīng)濟環(huán)境運行過熱，是否會誘致政策風向的又一輪微調(diào)？而一旦政策轉(zhuǎn)向，消費者的預期和行為可能隨之發(fā)生變化。如果將兼有目的和純投資目的統(tǒng)視作投資性需求，靜態(tài)來看，住房購買的投資性需求同城市的發(fā)達程度、家庭收入水平成正比；動態(tài)來看，投資性住房需求在各城市、各種收入水平都有伴隨增長的趨勢。針對項目如下優(yōu)勢，全面打造及提煉項目的市場形象及賣點。③、地段——交通便捷，