【文章內(nèi)容簡介】 ，土地使用權(quán)價(jià)值由土地使用權(quán)評估報(bào)告體現(xiàn)，最終房地產(chǎn)總價(jià)應(yīng)將兩報(bào)告中估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加和。本所建議金融機(jī)構(gòu)在區(qū)域房地產(chǎn)市場不完善的情況下，予以企業(yè)受信、確定貸款額度、填寫格式文件并進(jìn)行微機(jī)錄入時(shí)，應(yīng)以抵押建筑物房地產(chǎn)總價(jià)值為準(zhǔn)。新疆馳遠(yuǎn)天合中辰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任事務(wù)所二○○七年十月二十二日第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板市區(qū)廣場號大廈 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價(jià)公司 估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價(jià)報(bào)告編號：目 錄一、致委托人函??????????????第頁二、估價(jià)師聲明??????????????第頁三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件?????????第頁四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告?????????????第頁五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告?????????????第頁六、附件?????????????????第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對位于 市 區(qū) 廣場號大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估。本報(bào)告估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格參考。在本報(bào)告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑵ 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說明。⑶ 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。⑷ 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。⑸ 我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評估。我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。⑹ 沒有其他人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。⑻ 本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素時(shí)行分析，為估價(jià)對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑼ 本估價(jià)報(bào)告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)相關(guān)規(guī)定。⑽ 未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 簽名 蓋章 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二○○四年十一月六日估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：⑴ 合法性前提。合法性是指估價(jià)對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：① 估價(jià)對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價(jià)對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。② 估價(jià)對象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。③ 估價(jià)對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評估是以估價(jià)對象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。⑶ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場狀況下形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對估價(jià)對象評估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng) 對本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。⑷ 公開市場假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開市場條件下形成的價(jià)格。公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報(bào)告使用限制條件如下：① 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。② 本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。③ 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對估價(jià)對象公開市場價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價(jià)結(jié)論的影響。關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價(jià)結(jié)果報(bào)告(編號：)一 委托人：大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場號。二 估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價(jià)公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號，房地產(chǎn)價(jià)格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕號”。三 估價(jià)對象估價(jià)對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。估價(jià)對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場。四 估價(jià)目的： 為估價(jià)對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格參考。五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。六 價(jià)值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 第 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告評估估價(jià)對象于估價(jià)時(shí) 點(diǎn)狀態(tài)下的公開市場價(jià)格。七 估價(jià)依據(jù)：⑴ 房地產(chǎn)價(jià)格評估委托協(xié)議書；⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號：； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；⑺ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)；⑻ 估價(jià)人員對估價(jià)對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。八 估價(jià)原則：本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。⑷ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九 估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)，本報(bào)告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價(jià)對象進(jìn)行評估。十 估價(jià)結(jié)果：本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)值因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對象在符合報(bào)告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價(jià)人員： (十二)估 價(jià)作業(yè)日期：二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。估價(jià)對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場。根據(jù)委托人要求的估價(jià)目的，本報(bào)告評估大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價(jià)時(shí)點(diǎn)停止施 工狀態(tài)的公開市場價(jià)格。因此，需要對估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對 象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價(jià)格形成的因素主要有以下方面。一 實(shí)物狀況分析⑴ 大廈主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明如下：⒈ 總用地面積 ㎡其中：酒店部分用地面積 ㎡ 寫字間部分用地面積 ㎡⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 ㎡ ⒋ 總建筑面積 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分4F~1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1: ⒎ 建筑覆蓋率 % ⒏ 綠化率 % ⒐ 建筑總高 A 座總高 B 座總高 ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復(fù)用水量 310 m3/ 日 實(shí)際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ 大廈整體設(shè)計(jì)方案說明依據(jù)“大廈整體設(shè)計(jì)方案”，建成后的大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ⒈ 總平面布置大廈依原地勢設(shè)計(jì)，充分利用有效的用地面積，保證退后路道路紅線 10m、廣場 12m 的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與街平行，且沿街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對廣場。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場有機(jī)地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計(jì)為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨廣場一側(cè)及沿街、街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分估價(jià)對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個(gè)車位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計(jì)，地下一層設(shè)計(jì)有舞廳、保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房估價(jià)對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務(wù)臺、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。③ A 座塔樓A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。④ B 座塔樓B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫字間。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒌ 裝修外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，