不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)-市場(chǎng)比較法(編輯修改稿)
2024-08-31 10:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格。所謂正常價(jià)格是指在公開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上，交易雙方均充分了解市場(chǎng)信息，以平等自愿的方式達(dá)成的交易價(jià)格。這類(lèi)交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)首選為可比實(shí)例。如果市場(chǎng)上正常交易實(shí)例較少，不得不選擇非正常交易實(shí)例作為可比實(shí)例時(shí)，也應(yīng)選取其交易情況明了而且可以修正的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)由于所選取的可比實(shí)例之間及其與估價(jià)對(duì)象之間，可能在付款方式、貨幣種類(lèi)、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面不一致，無(wú)法進(jìn)行直接的比較修正，因此，需要對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)一換算處理，使其口徑一致、具有可比性，以便進(jìn)行比較修正。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括以下5個(gè)方面的內(nèi)容：1．統(tǒng)一付款方式。由于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的長(zhǎng)短不同，付款數(shù)額在付款期內(nèi)的分布不等，實(shí)際價(jià)格會(huì)有所不同。在估價(jià)中，為了便于比較，價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以要將可比實(shí)例的分期付款的成交價(jià)格折算為在成交日期時(shí)一次付清。2．統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的市場(chǎng)匯率計(jì)算。3．統(tǒng)一面積內(nèi)涵。面積內(nèi)涵主要包括兩種：建筑面積和使用面積。換算公式如下：建筑面積下的價(jià)格 = 使用面積下的價(jià)格 使用面積下的價(jià)格 = 建筑面積下的價(jià)格 4．統(tǒng)一面積單位。面積單位通常有平方米、畝、公頃等，可比實(shí)例的面積單位應(yīng)換算為統(tǒng)一的單位。5．統(tǒng)一采用單價(jià)。地價(jià)的單價(jià)除了單位土地面積價(jià)格以外，還包括樓面地價(jià)，兩者關(guān)系為：樓面地價(jià)等于土地單價(jià)與建筑物容積率之比。有些不動(dòng)產(chǎn)的單價(jià)比較特殊，如停車(chē)場(chǎng)通常按每個(gè)車(chē)位為比較的單位，保齡球館按球道為比較的單位。四、交易情況修正（一）交易情況修正的含義進(jìn)行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，交易價(jià)格往往在交易過(guò)程中受當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，所以必須對(duì)這些不正常的情況加以修正，使可比實(shí)例的非正常價(jià)格變?yōu)檎r(jià)格后，才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（二）非正常交易情況的類(lèi)型交易行為中的特殊因素很復(fù)雜，概括起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：1．有利害關(guān)系人之間的交易。如父子之間、親友之間、母子公司之間、公司與其職員之間的不動(dòng)產(chǎn)交易，其成交價(jià)格通常都低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。2．急于出售或者急于購(gòu)買(mǎi)情況下的交易。前者往往造成價(jià)格偏低，后者則使價(jià)格偏高。3．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。如附帶著抵押、典當(dāng)?shù)慕灰?，一般交易價(jià)格偏低。4．交易雙方或者某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如果買(mǎi)方不了解市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買(mǎi)，成交價(jià)格往往偏高；如果賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，盲目出售，則成交價(jià)格往往偏低。5．交易雙方或者某一方有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易。如買(mǎi)方對(duì)某一不動(dòng)產(chǎn)有特別的愛(ài)好、感情，購(gòu)買(mǎi)欲很強(qiáng)烈，在這種情況下所達(dá)成的價(jià)格往往偏高。6．相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易。如買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)相鄰不動(dòng)產(chǎn)后，將其與原有的不動(dòng)產(chǎn)合并，原有不動(dòng)產(chǎn)的效用將增加，相鄰不動(dòng)產(chǎn)擁有者就會(huì)因此抬高價(jià)格迫使買(mǎi)方以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，所以成交價(jià)格往往高于該不動(dòng)產(chǎn)單獨(dú)存在時(shí)的正常價(jià)格。7．特殊交易方式下的交易。不動(dòng)產(chǎn)正常的成交價(jià)格，往往是買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)充分地討價(jià)還價(jià)而形成的，所以協(xié)議方式是正常價(jià)格的形成方式。拍賣(mài)、招標(biāo)方式由于受現(xiàn)場(chǎng)氣氛和情緒的影響而使價(jià)格失常。但是我國(guó)大陸目前的土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣(mài)價(jià)格和招標(biāo)價(jià)格往往反映了市場(chǎng)行情，而協(xié)議價(jià)格往往偏低。8．稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在不動(dòng)產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，按規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣(mài)方繳納，有的應(yīng)由買(mǎi)方繳納，有的則由買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一部分。正常的成交價(jià)格，是指在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。但是在現(xiàn)實(shí)的交易中，往往會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：本應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（如土地增值稅）卻轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)方；本應(yīng)由雙方各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)（如交易手續(xù)費(fèi)、契稅）卻轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)方或賣(mài)方等等。這些都會(huì)造成交易價(jià)格的不正常。（三）交易情況修正的方法上述非正常交易的實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但是當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，就必須對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。1．采用百分率法進(jìn)行修正采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格 其中，交易情況修正系數(shù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定的。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格偏高或偏低的百分率為S%，則有：可比實(shí)例的成交價(jià)格=正常成交價(jià)格或，可比實(shí)例的成交價(jià)格=正常成交價(jià)格上式中，與是交易情況修正系數(shù)。其中S值的確定，通常比較困難，主要依靠估價(jià)人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。2．采用差額法進(jìn)行修正對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，可以采用差額法進(jìn)行修正。其公式如下：正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)或正常成交價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格 – 應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)當(dāng)然，差額法的修正公式可以轉(zhuǎn)化為百分率法的修正公式。因?yàn)椋? 應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格
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