不動產估價-市場比較法(編輯修改稿)
2025-08-31 10:25 本頁面
【文章內容簡介】 價格，或可修正為正常價格。所謂正常價格是指在公開的不動產市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等自愿的方式達成的交易價格。這類交易實例應當首選為可比實例。如果市場上正常交易實例較少，不得不選擇非正常交易實例作為可比實例時，也應選取其交易情況明了而且可以修正的交易實例作為可比實例。三、建立價格可比基礎由于所選取的可比實例之間及其與估價對象之間，可能在付款方式、貨幣種類、貨幣單位、面積內涵和面積單位等方面不一致，無法進行直接的比較修正，因此，需要對它們進行統(tǒng)一換算處理，使其口徑一致、具有可比性，以便進行比較修正。建立價格可比基礎具體包括以下5個方面的內容：1．統(tǒng)一付款方式。由于不動產的價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的長短不同，付款數(shù)額在付款期內的分布不等，實際價格會有所不同。在估價中，為了便于比較，價格以一次付清所需支付的金額為基準，所以要將可比實例的分期付款的成交價格折算為在成交日期時一次付清。2．統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的市場匯率計算。3．統(tǒng)一面積內涵。面積內涵主要包括兩種：建筑面積和使用面積。換算公式如下：建筑面積下的價格 = 使用面積下的價格 使用面積下的價格 = 建筑面積下的價格 4．統(tǒng)一面積單位。面積單位通常有平方米、畝、公頃等，可比實例的面積單位應換算為統(tǒng)一的單位。5．統(tǒng)一采用單價。地價的單價除了單位土地面積價格以外，還包括樓面地價，兩者關系為：樓面地價等于土地單價與建筑物容積率之比。有些不動產的單價比較特殊，如停車場通常按每個車位為比較的單位，保齡球館按球道為比較的單位。四、交易情況修正（一）交易情況修正的含義進行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于不動產的特殊性和不動產市場的不完全性，交易價格往往在交易過程中受當時當?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，所以必須對這些不正常的情況加以修正，使可比實例的非正常價格變?yōu)檎r格后，才能作為估價對象的價格。（二）非正常交易情況的類型交易行為中的特殊因素很復雜，概括起來主要有以下幾個方面：1．有利害關系人之間的交易。如父子之間、親友之間、母子公司之間、公司與其職員之間的不動產交易，其成交價格通常都低于正常的市場價格。2．急于出售或者急于購買情況下的交易。前者往往造成價格偏低，后者則使價格偏高。3．受債權債務關系影響的交易。如附帶著抵押、典當?shù)慕灰祝话憬灰變r格偏低。4．交易雙方或者某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高；如果賣方不了解市場行情，盲目出售，則成交價格往往偏低。5．交易雙方或者某一方有特別動機或者偏好的交易。如買方對某一不動產有特別的愛好、感情，購買欲很強烈，在這種情況下所達成的價格往往偏高。6．相鄰不動產的合并交易。如買方在購買相鄰不動產后，將其與原有的不動產合并，原有不動產的效用將增加，相鄰不動產擁有者就會因此抬高價格迫使買方以高于市場正常價格的價格購買，所以成交價格往往高于該不動產單獨存在時的正常價格。7．特殊交易方式下的交易。不動產正常的成交價格，往往是買賣雙方經過充分地討價還價而形成的，所以協(xié)議方式是正常價格的形成方式。拍賣、招標方式由于受現(xiàn)場氣氛和情緒的影響而使價格失常。但是我國大陸目前的土地使用權出讓是例外，拍賣價格和招標價格往往反映了市場行情，而協(xié)議價格往往偏低。8．稅費非正常負擔的交易。在不動產交易中往往需要繳納一些稅費，按規(guī)定，有的稅費應由賣方繳納，有的應由買方繳納，有的則由買賣雙方各負擔一部分。正常的成交價格，是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。但是在現(xiàn)實的交易中，往往會出現(xiàn)這樣的情況：本應由賣方負擔的稅費（如土地增值稅）卻轉嫁給了買方；本應由雙方各負擔一部分的稅費（如交易手續(xù)費、契稅）卻轉嫁給了買方或賣方等等。這些都會造成交易價格的不正常。（三）交易情況修正的方法上述非正常交易的實例一般不宜選為可比實例，但是當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，就必須對其進行交易情況修正。1．采用百分率法進行修正采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例的成交價格交易情況修正系數(shù)=正常價格 其中，交易情況修正系數(shù)是以正常價格為基準來確定的。假設可比實例的成交價格比其正常市場價格偏高或偏低的百分率為S%，則有：可比實例的成交價格=正常成交價格或，可比實例的成交價格=正常成交價格上式中，與是交易情況修正系數(shù)。其中S值的確定，通常比較困難，主要依靠估價人員的實踐經驗。2．采用差額法進行修正對于交易稅費非正常負擔的情況，可以采用差額法進行修正。其公式如下：正常成交價格=賣方實際得到的價格+應由賣方負擔的稅費或正常成交價格=買方實際支付的價格 – 應由買方負擔的稅費當然，差額法的修正公式可以轉化為百分率法的修正公式。因為， 應由賣方負擔的稅費=正常成交價格
化學相關推薦
鄂ICP備17016276號-1