不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法之成本法課件(編輯修改稿)
2025-03-02 13:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 適用于新建不動(dòng)產(chǎn)的基本公式 新建不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤。 在舊房地的情況下，成本法的基本公式為： 舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝房地的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊 或者 舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新購建價(jià)格＋建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊 北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 ?概念 重新購建價(jià)格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 把握重新購建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列 3點(diǎn)： (1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； (2)重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格； (3)建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。 第 4節(jié) 重新購建價(jià)格 北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 建筑物重新購建價(jià)格的求取方式 重置價(jià)格又稱重置成本 ，是指 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 建筑材料、 建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 重建價(jià)格又稱重建成本 ，是指 采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同 的 建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 注意： 有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。 北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 建筑物重新購建價(jià)格的求取方法 建筑物的重新購建價(jià)格可以采用市場法；成本法求??；也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來求取。 求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。 （ 1）單位比較法 （單位面積法 、單位體積法）； （ 2）分部分項(xiàng)法； （ 3）工料測量法 ； （ 4）指數(shù)調(diào)整法 。 北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 ?概念 估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即 建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值 建筑物的重新購建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。 第 5節(jié) 建筑物的折舊 北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 ?建筑物折舊的原因 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類 ： （ 1）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下 4個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。 北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 (2)功能折舊 功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。 北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 (3) 經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。 不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素 (如市場供給過量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等 )，也可能是其他因素 (如政府政策變化等 )。 北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 ?建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實(shí)際觀察法法和成新折扣法。 （ 1）年限法 年限法又稱年齡一壽命法，它將建筑物的重置價(jià)格按照一定的方法分?jǐn)偟狡淠陀媚晗迌?nèi)，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。 有關(guān)年限
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