不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)—第4章(不動產(chǎn)市場)(編輯修改稿)
2025-02-13 09:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、供求機(jī)制 – 供求機(jī)制就是用于調(diào)節(jié)市場供給與需求之間關(guān)系的市場運(yùn)行的形式和手段。 ? 競爭機(jī)制 – 競爭機(jī)制就是市場競爭的形式和手段。主要是指發(fā)生在同類不動產(chǎn)商品的不同不動產(chǎn)企業(yè)間，為爭奪市場、資金、人才及先進(jìn)技術(shù)等，通過價格競爭、質(zhì)量競爭、服務(wù)競爭等手段，以較高的質(zhì)量和低廉的價格戰(zhàn)勝對手的行為方式。 第二節(jié)：不動產(chǎn)市場的運(yùn)行 不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) Nanjing University 南京大學(xué) ?三、不動產(chǎn)市場分級運(yùn)行 ? （一）不動產(chǎn)市場分級運(yùn)行的概念 ? 在現(xiàn)實(shí)不動產(chǎn)市場上，不動產(chǎn)商品的交易和流通實(shí)際上是在三個具有不同運(yùn)行特征的層次上進(jìn)行的： ? 不動產(chǎn)一級市場的涵義及其特征 – 不動產(chǎn)一級市場主要是土地所有權(quán)和使用權(quán)出讓的市場，是由以土地使用權(quán)縱向出讓為內(nèi)容的土地批租市場、土地租賃市場，以及同步進(jìn)行的土地征購市場組成。 第二節(jié)：不動產(chǎn)市場的運(yùn)行 不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) Nanjing University 南京大學(xué) ? 不動產(chǎn)二級市場的含義及其特征 ? 不動產(chǎn)二級市場主要是不動產(chǎn)增量市場 – 土地開發(fā)企業(yè)在合同規(guī)定的批租期內(nèi)，將已開發(fā)好的土地按批租合同規(guī)定的用途和其他使用要求在此市場上進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租給土地使用者，也可直接興建商品房出售或出租。 – 新近建造完畢的建筑物在此市場上向廣大用戶出售或出租。不動產(chǎn)二級市場主要是新增的商品房市場。 ? 不動產(chǎn)三級市場的含義及其特征 ? 不動產(chǎn)三級市場主要是不動產(chǎn)存量市場 – 土地使用者之間將自己的土地使用權(quán)，在批租合同規(guī)定期限內(nèi)，按合同要求或補(bǔ)辦批租手續(xù)、補(bǔ)交地價在橫向市場上再轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押。 – 原有不動產(chǎn)用戶將自己擁有的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在市場上進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓。 第二節(jié)：不動產(chǎn)市場的運(yùn)行 不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) Nanjing University 南京大學(xué) ? （二）不動產(chǎn)一、二、三級市場的有機(jī)聯(lián)系 ? 在中國，不動產(chǎn)一級市場的交易量將在很大程度上決定二級市場的交易量，從而將帶動三級市場的交易。 ? 二、三級市場上的國有土地使用權(quán)的橫向轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押，都要受第一次土地批租合同條款的種種制約。 ? 一級不動產(chǎn)市場是二、三級不動產(chǎn)市場借以產(chǎn)生、發(fā)展的基礎(chǔ)。二、三級不動產(chǎn)市場則是一級不動產(chǎn)市場商品化借以實(shí)現(xiàn)的必然延伸和結(jié)果，二、三級不動產(chǎn)市場的活躍和健康發(fā)展則是一級不動產(chǎn)市場的土地批租順利進(jìn)行和一級市場的進(jìn)一步完善與擴(kuò)大的條件。 ? 從發(fā)展趨勢看，隨著不動產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋總量的不斷增加，存量房交易量將逐步增多，不動產(chǎn)三級市場將日趨繁榮。 第二節(jié)：不動產(chǎn)市場的運(yùn)行 不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 四、消費(fèi)者行為角度的不動產(chǎn)需求分析 ? （一）不動產(chǎn)消費(fèi)者選擇行為 （效用）。消費(fèi)必有代價（成本）。消費(fèi)者選擇行為也是資源配置與取舍的行為。 (preference)，個體消費(fèi)者選擇行為中取舍的基準(zhǔn)。 (indifference curve)(面 )，所有能達(dá)到某一效用水平的商品組合，畫在平面 (二維 )(或多維 )，即為一無異曲線 (面 )，又可稱為等效用曲線。 (utility)水平 ，消費(fèi)者選擇之消費(fèi)組合的滿足程度；消費(fèi)組合映到滿足程度的函數(shù)，稱為效用函數(shù) (utility function)。 ：商品消費(fèi)的邊際效用為正。邊際替代率為遞減。無異曲線凸向原點(diǎn)?？臻g中的某一點(diǎn)必然有一條且僅有一條無異曲線通過。 。 「 在預(yù)算限制下追求效用最大 」的行為。 Nanjing University 南京大學(xué) 不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) Nanjing University 南京大學(xué) 家庭住宅消費(fèi)選擇的簡單模型： ●家庭消費(fèi)劃分為： 量 （ H），價格 PH； 量 （ C），價格 PC； 量 （ L），價格 PL。 ● 效用函數(shù)設(shè)為 U=U（ H， C， L）； ●設(shè) Y可支配所得， Y=PH*H+PC*C+PL*L 第二節(jié)：不動產(chǎn)市場的運(yùn)行 不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) Nanjing Un
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