不動(dòng)產(chǎn)投資分析第4章：不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析(編輯修改稿)
2025-02-26 12:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目標(biāo)市場(chǎng)的選擇 ?（ 1）選擇目標(biāo)市場(chǎng)的策略 ?①市場(chǎng)整體化策略。 ?②市場(chǎng)細(xì)分化策略。 ?③市場(chǎng)密集型策略。 1/21/2023 25 ?（ 2）不動(dòng)產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)范圍的選擇 ?①產(chǎn)品、市場(chǎng)集中型。 ?②生產(chǎn)專業(yè)化型。 ?③市場(chǎng)專業(yè)化型。 ?④產(chǎn)品、市場(chǎng)選擇型。 ?⑤整體市場(chǎng)類型。 1/21/2023 26 ?（ 3）選擇不動(dòng)產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)考慮的因素 ?①市場(chǎng)需求與市場(chǎng)潛力。 ?②產(chǎn)品的差異與相似性。 ?③細(xì)分市場(chǎng)的類似性。 ?④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況。 ?⑤企業(yè)實(shí)力。 1/21/2023 27 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)定位與產(chǎn)品功能定位 ? 1. 市場(chǎng)定位 ?定位是指投資者在目標(biāo)市場(chǎng)上設(shè)計(jì)出自己與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間有差別的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。定位要求投資者能確定向目標(biāo)顧客推銷的差別數(shù)目及具體差別。 1/21/2023 28 ?確定產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，首先需要了解目標(biāo)顧客的需求和愛好，研究目標(biāo)顧客對(duì)于產(chǎn)品的實(shí)物屬性和心理方面的要求和重視程度；其次，需要研究競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品的屬性和特色，以及市場(chǎng)滿足程度。在此基礎(chǔ)上，投資者可根據(jù)產(chǎn)品的屬性、用途、質(zhì)量、顧客心理滿足程度、產(chǎn)品在市場(chǎng)上的滿足程度進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位。 1/21/2023 29 ?對(duì)于投資者而言，最重要的是將“無差別的產(chǎn)品”差異化。 ?（ 1）突出產(chǎn)品特色定位。 ?（ 2）產(chǎn)品邊緣化定位 ?（ 3）對(duì)抗性競(jìng)爭(zhēng)定位。 ?（ 4）特殊用途定位。 1/21/2023 30 ? 2. 產(chǎn)品功能定位 ? 不動(dòng)產(chǎn)功能的主要特點(diǎn)是功能調(diào)整的難度大、費(fèi)用高、壽命長(zhǎng)，所以要求在功能設(shè)計(jì)和生產(chǎn)中具有超前性和適當(dāng)?shù)膹椥浴? ? 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位是指在目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在目標(biāo)消費(fèi)者使用需求的特征，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特點(diǎn)，對(duì)擬提供的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能做出具體規(guī)定的過程。 1/21/2023 31 ? 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行功能定位的具體方法與步驟是： ? （ 1）要借助市場(chǎng)研究和市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，明確目標(biāo)使用者群體。 ? （ 2）把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力。 ? （ 3）要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便將開發(fā)商或其市場(chǎng)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷人員對(duì)目標(biāo)使用者群體特征的認(rèn)識(shí)體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的圖紙上。 1/21/2023 32 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查 ? 1. 市場(chǎng)調(diào)查的定義 ? 概括地說，市場(chǎng)調(diào)查就是為了確定投資經(jīng)營(yíng)的方向，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，合理開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，而運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集和分析相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品信息、企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部條件信息以及業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相關(guān)信息等各種資料，通過對(duì)過去與現(xiàn)在的營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為企業(yè)預(yù)測(cè)未來發(fā)展、制定正確的決策提供依據(jù)的過程。 1/21/2023 33 ? 2. 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 ?（ 1）不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 ?不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： ?①政治法律環(huán)境調(diào)查。 ?②經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。 ?③社區(qū)環(huán)境調(diào)查。 ?④項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)查。 1/21/2023 34 ? （ 2）不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面： ? ①不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。包括某一時(shí)期城市的住房消費(fèi)總量、住房的需求量、房屋的空置量、住房困難的戶數(shù)等；有需求的家庭需要的面積和戶型，他們的收入水平、文化程度以及實(shí)際購(gòu)買力。 ? ②消費(fèi)者需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。 ? ③消費(fèi)者購(gòu)買行為調(diào)查。不同的消費(fèi)者具有不同的購(gòu)買行為特征，
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