不動產投資分析第4章：不動產投資市場分析(編輯修改稿)
2025-02-26 12:09 本頁面
【文章內容簡介】 目標市場的選擇 ?（ 1）選擇目標市場的策略 ?①市場整體化策略。 ?②市場細分化策略。 ?③市場密集型策略。 1/21/2023 25 ?（ 2）不動產目標市場范圍的選擇 ?①產品、市場集中型。 ?②生產專業(yè)化型。 ?③市場專業(yè)化型。 ?④產品、市場選擇型。 ?⑤整體市場類型。 1/21/2023 26 ?（ 3）選擇不動產目標市場應考慮的因素 ?①市場需求與市場潛力。 ?②產品的差異與相似性。 ?③細分市場的類似性。 ?④市場競爭狀況。 ?⑤企業(yè)實力。 1/21/2023 27 ? 不動產投資市場定位與產品功能定位 ? 1. 市場定位 ?定位是指投資者在目標市場上設計出自己與競爭對手之間有差別的產品和形象，從而在目標顧客心中確定與眾不同的有價值的地位。定位要求投資者能確定向目標顧客推銷的差別數目及具體差別。 1/21/2023 28 ?確定產品的市場定位，首先需要了解目標顧客的需求和愛好，研究目標顧客對于產品的實物屬性和心理方面的要求和重視程度；其次，需要研究競爭者產品的屬性和特色，以及市場滿足程度。在此基礎上，投資者可根據產品的屬性、用途、質量、顧客心理滿足程度、產品在市場上的滿足程度進行產品市場定位。 1/21/2023 29 ?對于投資者而言，最重要的是將“無差別的產品”差異化。 ?（ 1）突出產品特色定位。 ?（ 2）產品邊緣化定位 ?（ 3）對抗性競爭定位。 ?（ 4）特殊用途定位。 1/21/2023 30 ? 2. 產品功能定位 ? 不動產功能的主要特點是功能調整的難度大、費用高、壽命長，所以要求在功能設計和生產中具有超前性和適當的彈性。 ? 不動產產品的功能定位是指在目標市場選擇和市場定位的基礎上，根據潛在目標消費者使用需求的特征，結合不動產特定產品類型的特點，對擬提供的不動產產品應具備的基本功能和輔助功能做出具體規(guī)定的過程。 1/21/2023 31 ? 對不動產產品進行功能定位的具體方法與步驟是： ? （ 1）要借助市場研究和市場細分的結果，明確目標使用者群體。 ? （ 2）把握目標使用者的需求特征、消費偏好和可支付能力。 ? （ 3）要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便將開發(fā)商或其市場分析、市場營銷人員對目標使用者群體特征的認識體現在不動產產品設計的圖紙上。 1/21/2023 32 ? 不動產投資市場調查 ? 1. 市場調查的定義 ? 概括地說，市場調查就是為了確定投資經營的方向，選擇目標市場，合理開發(fā)適銷對路的產品，而運用系統(tǒng)的、科學的方法，有目的、有計劃地收集和分析相關的不動產產品信息、企業(yè)的外部環(huán)境和內部條件信息以及業(yè)內其他企業(yè)相關信息等各種資料，通過對過去與現在的營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為企業(yè)預測未來發(fā)展、制定正確的決策提供依據的過程。 1/21/2023 33 ? 2. 市場調查的內容 ?（ 1）不動產市場環(huán)境調查 ?不動產市場環(huán)境調查主要包括以下幾個方面的內容： ?①政治法律環(huán)境調查。 ?②經濟環(huán)境調查。 ?③社區(qū)環(huán)境調查。 ?④項目微觀環(huán)境調查。 1/21/2023 34 ? （ 2）不動產市場需求和消費行為調查 ? 不動產市場需求和消費行為調查的內容主要包括以下幾個方面： ? ①不動產市場需求影響因素調查。包括某一時期城市的住房消費總量、住房的需求量、房屋的空置量、住房困難的戶數等；有需求的家庭需要的面積和戶型，他們的收入水平、文化程度以及實際購買力。 ? ②消費者需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。 ? ③消費者購買行為調查。不同的消費者具有不同的購買行為特征，
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