不動產(chǎn)投資分析第4章：不動產(chǎn)投資市場分析(編輯修改稿)
2025-02-26 12:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 目標(biāo)市場的選擇 ?（ 1）選擇目標(biāo)市場的策略 ?①市場整體化策略。 ?②市場細(xì)分化策略。 ?③市場密集型策略。 1/21/2023 25 ?（ 2）不動產(chǎn)目標(biāo)市場范圍的選擇 ?①產(chǎn)品、市場集中型。 ?②生產(chǎn)專業(yè)化型。 ?③市場專業(yè)化型。 ?④產(chǎn)品、市場選擇型。 ?⑤整體市場類型。 1/21/2023 26 ?（ 3）選擇不動產(chǎn)目標(biāo)市場應(yīng)考慮的因素 ?①市場需求與市場潛力。 ?②產(chǎn)品的差異與相似性。 ?③細(xì)分市場的類似性。 ?④市場競爭狀況。 ?⑤企業(yè)實力。 1/21/2023 27 ? 不動產(chǎn)投資市場定位與產(chǎn)品功能定位 ? 1. 市場定位 ?定位是指投資者在目標(biāo)市場上設(shè)計出自己與競爭對手之間有差別的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價值的地位。定位要求投資者能確定向目標(biāo)顧客推銷的差別數(shù)目及具體差別。 1/21/2023 28 ?確定產(chǎn)品的市場定位，首先需要了解目標(biāo)顧客的需求和愛好，研究目標(biāo)顧客對于產(chǎn)品的實物屬性和心理方面的要求和重視程度；其次，需要研究競爭者產(chǎn)品的屬性和特色，以及市場滿足程度。在此基礎(chǔ)上，投資者可根據(jù)產(chǎn)品的屬性、用途、質(zhì)量、顧客心理滿足程度、產(chǎn)品在市場上的滿足程度進(jìn)行產(chǎn)品市場定位。 1/21/2023 29 ?對于投資者而言，最重要的是將“無差別的產(chǎn)品”差異化。 ?（ 1）突出產(chǎn)品特色定位。 ?（ 2）產(chǎn)品邊緣化定位 ?（ 3）對抗性競爭定位。 ?（ 4）特殊用途定位。 1/21/2023 30 ? 2. 產(chǎn)品功能定位 ? 不動產(chǎn)功能的主要特點是功能調(diào)整的難度大、費(fèi)用高、壽命長，所以要求在功能設(shè)計和生產(chǎn)中具有超前性和適當(dāng)?shù)膹椥浴? ? 不動產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位是指在目標(biāo)市場選擇和市場定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在目標(biāo)消費(fèi)者使用需求的特征，結(jié)合不動產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特點，對擬提供的不動產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能做出具體規(guī)定的過程。 1/21/2023 31 ? 對不動產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行功能定位的具體方法與步驟是： ? （ 1）要借助市場研究和市場細(xì)分的結(jié)果，明確目標(biāo)使用者群體。 ? （ 2）把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力。 ? （ 3）要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便將開發(fā)商或其市場分析、市場營銷人員對目標(biāo)使用者群體特征的認(rèn)識體現(xiàn)在不動產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的圖紙上。 1/21/2023 32 ? 不動產(chǎn)投資市場調(diào)查 ? 1. 市場調(diào)查的定義 ? 概括地說，市場調(diào)查就是為了確定投資經(jīng)營的方向，選擇目標(biāo)市場，合理開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，而運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，有目的、有計劃地收集和分析相關(guān)的不動產(chǎn)產(chǎn)品信息、企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部條件信息以及業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相關(guān)信息等各種資料，通過對過去與現(xiàn)在的營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為企業(yè)預(yù)測未來發(fā)展、制定正確的決策提供依據(jù)的過程。 1/21/2023 33 ? 2. 市場調(diào)查的內(nèi)容 ?（ 1）不動產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 ?不動產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： ?①政治法律環(huán)境調(diào)查。 ?②經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。 ?③社區(qū)環(huán)境調(diào)查。 ?④項目微觀環(huán)境調(diào)查。 1/21/2023 34 ? （ 2）不動產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 ? 不動產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： ? ①不動產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。包括某一時期城市的住房消費(fèi)總量、住房的需求量、房屋的空置量、住房困難的戶數(shù)等；有需求的家庭需要的面積和戶型，他們的收入水平、文化程度以及實際購買力。 ? ②消費(fèi)者需求動機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等。 ? ③消費(fèi)者購買行為調(diào)查。不同的消費(fèi)者具有不同的購買行為特征，
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