不動產(chǎn)投資的價值觀念概述(編輯修改稿)
2025-03-02 13:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 nn iAiAiAAP VA D ?????? ???? ?? 1)1(1 )1(iiAP VA D nn3/3/2023 30 主講人：李軍峰 （ 3）遞延年金 遞延年金是指年金收或付不是從第一期開始，而是隔（遞延）若干期后才開始發(fā)生的系列等額定期年金支或付。 … … 1 2 0 1 2 3 n1 n A A A A A 圖 23 遞延年金現(xiàn)金流量圖 3/3/2023 31 主講人：李軍峰 ? ①遞延年金終值 ? 遞延年金終值計算比較簡單，方法與普通年金終值計算類似，即 ? FVAn＝ A(FVIFA， i， n) ? 【例 26】小王跳槽到新公司，公司承諾，只要在公司工作滿三年，之后五年每年年末就能夠得到10000元獎金。以復(fù)利 10%計算，則這五年獎金的終值是多少？ ? 根據(jù)題意， m＝ 3， n＝ 5 ? FVAn ＝ A(FVIFA， i， n)＝ A(FVIFA， 10%， 5)＝10000 ＝ 610500(元 ) 3/3/2023 32 主講人：李軍峰 ? ②遞延年金現(xiàn)值 ? 與終值計算相比較，遞延年金現(xiàn)值計算要復(fù)雜些。原因是最初若干期沒有發(fā)生收或付，之后才有連續(xù)的收或付，因此不能簡單套用普通年金現(xiàn)值計算公式。 ? 具體計算方法有以下三種： ? 方法一：把遞延期以后的年金套用普通年金公式求現(xiàn)值，這時求出的現(xiàn)值是第一個等額收付前一期的數(shù)值，再往前推遞延期期數(shù)就得出遞延年金的現(xiàn)值。公式如下： ? PVAn＝ A（ P/A， i， n）（ P/F， i， m） 3/3/2023 33 主講人：李軍峰 ? 以例 26為例，假定其它條件不變，則這五年獎金的現(xiàn)值是多少？ ? 解： PVAn＝ A (P/A， i， n) (P/F， i， m) ? ＝ 10000 (P/A， 10%， 5) (P/F， 10%， 3) ? ＝ 10000 =28470(元 ) 3/3/2023 34 主講人：李軍峰 ? 方法二：把遞延期每期期末都當(dāng)作有等額的收付，把遞延期和以后各期看成是一個普通年金，計算這個普通年金的現(xiàn)值，再把遞延期多算的年金現(xiàn)值減去即可。公式如下： ? PVAn＝ A [(P/A， i， m+n)－ (P/A， i， m)] ? 以上例為例，求解過程如下： ? PVAn＝ A [(P/A， i， m+n) (P/A， i， m)] ? ＝ 10000 [(P/A， 10%， 8) (P/A， 10%， 3)] ? ＝ 10000 ()＝ 28480（元） 3/3/2023 35 主講人：李軍峰 ? 方法三：先求遞延年金的終值，再將終值換算成現(xiàn)值，公式如下： ? PVAn＝ A (F/A， i， n) (P/F， i， n+m) ? 同樣以上例為例，求解過程如下： ? PVAn＝ A (F/A， i， n) (P/F， i， n+m) ? ＝ 10000 (F/A， 10%， 5) (P/F， 10%， 8) ? ＝ 10000 ＝ 28510（元） 3/3/2023 36 主講人：李軍峰 ? （ 4）永續(xù)年金 ? 有一種特殊的年金，沒有到期日或者期限，這樣的年金我們稱之為永續(xù)年金。永續(xù)年金是無限期支付或者收取的金額，所以無法計算其終值，但可以計算其現(xiàn)值。我們可以通過將普通年金現(xiàn)值公式求極限來確定永續(xù)年金現(xiàn)值計算公式。 ? 方法如下： iAiiAP VA nnn??????? ???????)1(11lim3/3/2023 37 主講人：李軍峰 ? 【例 27】小王家擁有一個商鋪出租，每年租金為 5萬元，假定租金永遠(yuǎn)不漲，問在 7%的利率水平下，小王家的商鋪現(xiàn)在值多少錢？ ? 解：根據(jù)公式 ，小王家商鋪的價值等于將商鋪出租未來所獲得收益的現(xiàn)值，即 7142 86%75000 0 ????? iAPV A n3/3/2023 38 主講人：李軍峰 投資風(fēng)險及其衡量 ? 風(fēng)險的概念 ? 1. 風(fēng)險 ? 威利特認(rèn)為風(fēng)險是“關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)”。 ? 奈特提出風(fēng)險是“可測的不確定性”。 ? 頗費(fèi)爾把風(fēng)險和不確定性定義成：“風(fēng)險是危險狀態(tài)的集合，由概率加以測定，與此相對應(yīng)，不確定性通過信念程度來測定。” ? 威廉姆斯給風(fēng)險下的定義是：“風(fēng)險是關(guān)于在某種給定的狀態(tài)下發(fā)生的結(jié)果的客觀疑問。” 3/3/2023 39 主講人：李軍峰 ? 風(fēng)險是指在人類社會中，由于各種難以預(yù)測的因素的影響，使得行為主體期望的目標(biāo)與實(shí)際狀況之間產(chǎn)生的差異，從而給行為主體造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。 ? 一般來說，風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。 3/3/2023 40 主講人：李軍峰 ? 首先，風(fēng)險是“一定條件下”的風(fēng)險，投資項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、額度不同，投資的風(fēng)險也不相同，投資的具體內(nèi)容決定了投資風(fēng)險的大小。 ? 其次，風(fēng)險是“一定時期內(nèi)”的風(fēng)險，風(fēng)險的大小是隨著項(xiàng)目的進(jìn)程而不斷變化的。 ? 再次，風(fēng)險可能給投資人帶來超出預(yù)期的收益，也可能帶來超出預(yù)期的損失。 ? 最后，風(fēng)險是指事先可以知道的所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。 3/3/2023 41 主講人：李軍峰 2. 風(fēng)險與不確定性的關(guān)系 ? 決策類型可以分為三種，即確定型，風(fēng)險型和不確定型。 ? 風(fēng)險可以事先知道各種可能的結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。 ? 變動程度常用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。 ? 一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可
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