不動產(chǎn)開發(fā)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算概述(編輯修改稿)
2025-03-02 13:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。 ? 主要包括：營銷人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售設(shè)施的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。 主講人：李軍峰 30 ? 一般而言，可按照以下標(biāo)準(zhǔn)測算： ? ①廣告宣傳及市場推廣費用，一般約為銷售收入的2%～ 3%。 ? ②銷售代理費用，一般約為銷售收入的 %～ 2%。 ? ③其他銷售費用，一般約為銷售收入的 %～ 1%。 ? 綜合以上各項費用，營銷費用可按預(yù)期銷售收入的4%～ 6%測算。 主講人：李軍峰 31 ? （ 2）管理費用 ? 作為營運費用的管理費用不同于項目投資支出中的管理費用。前者發(fā)生在項目建設(shè)期，后者則發(fā)生在項目建設(shè)完工之后的出租或自營期間內(nèi)。 ? （ 3）維修費用 ? 維修費用是指以出租或自營方式獲得收益的不動產(chǎn)項目在營運期間進行修理發(fā)生的物料消耗和工資支出等費用。 主講人：李軍峰 32 ? 資金籌措 ? 項目籌資是以投資估算為依據(jù)，借助金融市場，采用有效方式，在項目實施過程中有效配置資金的活動。 ? 由于房地產(chǎn)投資的資金需要量較大，而投資者自有資金相對有限，能否按期足額投入資金，就成為確保項目順利實施的基本前提。 主講人：李軍峰 33 ? 1. 融資原則 ? （ 1）準(zhǔn)確把握投資對象特征，科學(xué)進行投資估算 ? （ 2）研究資金時間價值，適時取得所需資金 ? （ 3）了解金融市場特征，認真選擇資金來源 ? （ 4）研究各種籌資方式，確定最佳資本結(jié)構(gòu) 主講人：李軍峰 34 ? 2. 融資渠道 ? 融資渠道是指籌措資金來源的方向與通道，體現(xiàn)資金的來源與供應(yīng)量。 ? （ 1）資本金 ? 資本金是投資者對其所投資項目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。 ? （ 2）銀行信貸資金 ? 銀行貸款是中國目前不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的資金來源。 ? （ 3）非銀行金融機構(gòu)資金 ? 非銀行金融機構(gòu)主要指證券公司、保險公司、租賃公司、信托投資公司等。 主講人：李軍峰 35 ? （ 4）預(yù)售款 ? 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購房者收取的價款。 ? 一般規(guī)定開發(fā)商投入的工程建設(shè)資金（不含土地費用）應(yīng)達到或超過地上物預(yù)計總投資的 25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。 ? （ 5）外商資金 ? 外商資金是指外國投資者及中國香港、澳門、臺灣地區(qū)投資者投入的資金。 主講人：李軍峰 36 ? 承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的來源。 ? 承包商帶資承包是指由承包商墊資進行建設(shè)工程施工的籌資方式。嚴(yán)格地說，這不屬于籌資方式問題。 ? 合作開發(fā)主要有兩種方式：一種是當(dāng)開發(fā)商的資金來源確實困難時，選擇一家或數(shù)家有經(jīng)濟實力的投資者合作開發(fā)；另一種是與當(dāng)前的土地使用者合作。在合作開發(fā)情況下，合作開發(fā)者以出資額為限，獲得收益，分擔(dān)風(fēng)險。 ? 不同融資渠道資金供應(yīng)量存在著較大差別。 主講人：李軍峰 37 ? （三）資金籌措方案的制定 ? 資金籌措方案的制定是根據(jù)不動產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。投資項目的具體籌資方案應(yīng)與項目的投資使用計劃相一致。 ? 1. 資金使用計劃的編制 ? 編制時應(yīng)注意以下幾點： 一是根據(jù)建筑安裝工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。二是根據(jù)設(shè)備到貨計劃，安排設(shè)備購置費支出。三是項目的前期費用應(yīng)盡早落實。四是在安排投資計劃時，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 主講人：李軍峰 38 ? 2. 資金籌措計劃的評估 ? 資金籌措方案包括的內(nèi)容主要有：一是確定項目的籌措資金渠道；二是確定每種渠道所籌措的資金額。 ? 資金籌措方案的評價主要包括以下幾方面內(nèi)容： ? （ 1）審查籌資的合理性 ? （ 2）審查籌資的可靠性、保證性和合理性 ? （ 3）審查籌資是否能滿足既定目標(biāo) 主講人：李軍峰 39 項目經(jīng)營收入、稅金及利潤的估算 ? 營運計劃的確定 ? 1. 選擇營運模式 ? 不動產(chǎn)開發(fā)項目既可以采用出售、出租或自營等單一的營運模式，也可以選擇三種基本營運模式的任意組合。 ? 2. 確定具體營運方案 ? 選定營運模式之后，還必須明確具體營運方案，即必須進一步確定出售、出租、自營部分所占的比例。 ? 3. 安排營運周期 ? 4. 確定售價和 /或租金水平 ? 5. 選擇收款方式、編制收款計劃 主講人：李軍峰 40 ? 出售和 /或出租價格的確定 ? 成本導(dǎo)向、客戶導(dǎo)向和競爭導(dǎo)向是不動產(chǎn)開發(fā)項目出售、出租價格確定的三種基本定價策略。 ? 1. 客戶導(dǎo)向定價 ? 客戶導(dǎo)向定價要求在進行深入客戶調(diào)查基礎(chǔ)上，充分考慮客戶投資或消費心理，確定具體出售 /出租價格。 ? 客戶導(dǎo)向定價又包括認知價值定價和價值定價。 主講人：李軍峰 41 ? （ 1）認知價值定價 ? 所謂認知價值定價是不動產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)客戶對本公司開發(fā)項目的認知價值來制定價格的一種方法。 ? 客戶對不動產(chǎn)項目的認知價值，源自客戶的認知能力與信息的披露水平。 ? （ 2）價值定價 ? 價值定價要求開發(fā)商本著“物有所值”原則確定不動產(chǎn)價格。 ? 具體而言，就是開發(fā)商所確定的不動產(chǎn)價格應(yīng)當(dāng)使客戶產(chǎn)生一種“相同的質(zhì)量，較低的價格”或“相同的價格，更高的質(zhì)量”的心理感受。 主講人：李軍峰 42 ? 2. 競爭導(dǎo)向定價 ? 采用競爭導(dǎo)向定價，不動產(chǎn)開發(fā)商并不以項目成本或客戶感受作為定價依據(jù)，而是根據(jù)不動產(chǎn)市場上競爭對手所采用的價格策略為依據(jù)，靈活確定自己的產(chǎn)品價格。 ? 競爭導(dǎo)向定價策略又可細分為價格領(lǐng)袖策略、價格挑戰(zhàn)策略和隨行就市策略。 ? （ 1）價格領(lǐng)袖策略 ? 價格領(lǐng)袖策略是指實力雄厚、聲譽良好、處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位的廠商為了彰顯自身實力、引領(lǐng)市場走勢而采取的一種定價策略。 主講人：李軍峰 43 ? （ 2）價格挑戰(zhàn)策略 ? 價格挑戰(zhàn)策略以侵蝕競爭對手市場份額、提升自身市場競爭力為出發(fā)點，主動采用稍低或遠低于競爭對手的銷售價格的營銷策略。 ? （ 3）隨行就市策略 ? 隨行就市策略是指開發(fā)商比照不動產(chǎn)市場中類似物業(yè)的平均價格水平確定開發(fā)項目的出售和 /或出租價格。 主講人：李軍峰 44 ? 所謂市場比較法就是以同類不動產(chǎn)的現(xiàn)行市場售價或
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