不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算概述(文件)
【正文】 報(bào)酬率。補(bǔ)償率的高低取決于投資者對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。 ? 資本的機(jī)會(huì)成本 ? 在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資分析時(shí)，分析人員必須明確在不會(huì)明顯增加投資者風(fēng)險(xiǎn)的情況下最好的資金利用方式所能實(shí)現(xiàn)的回報(bào)率是多少 ?這就是資本的機(jī)會(huì)成本。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 6:03:02 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/32023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/3 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 主講人：李軍峰 63 ? 資本邊際成本法 ? 邊際成本是指新增單位產(chǎn)出所花費(fèi)的成本。 ? 把無風(fēng)險(xiǎn)利率與風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率相加就得到風(fēng)險(xiǎn)校正法下的必要報(bào)酬率。 主講人：李軍峰 61 ? 求和法 ? 求和法是最早出現(xiàn)的必要報(bào)酬率測(cè)算方法之一。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前兩項(xiàng)后的 10%提取，法定盈余公積金已達(dá)到注冊(cè)資本 50%時(shí)可不再提?。? ? （ 4）提取公益金，按可供分配利潤(rùn)的 5%提??；（ 5）向投資者分配利潤(rùn)。 主講人：李軍峰 57 ? 利潤(rùn)總額及利潤(rùn)分配測(cè)算 ? 利潤(rùn)總額是不動(dòng)產(chǎn)投資者在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈虧的總額，集中反映不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各方面的效益，是企業(yè)最終的財(cái)務(wù)成果，是衡量其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平的重要綜合指標(biāo)，是項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)中必須估算的數(shù)據(jù)，也是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算的重要內(nèi)容。 主講人：李軍峰 55 ? 2. 應(yīng)納稅金測(cè)算 ? 稅金是項(xiàng)目企業(yè)利潤(rùn)的一種轉(zhuǎn)化形態(tài)，是評(píng)價(jià)企業(yè)投資效益的重要指標(biāo)。 )/m( 46 3)8%33%61(010 010 0510 010 0010 010 070 00)10 010 0)(10 010 0)(10 010 0(2元??????????????????DIDADSDDDDDDDrDTXXXPTIASPP 主講人：李軍峰 49 )/m( 0 5 0 9)8%32%61(31 0 01 0 021 0 01 0 001 0 01 0 07 8 0 0)1 0 01 0 0)(1 0 01 0 0)(1 0 01 0 0(2元?????????????????? EIEAESEEEEEEErE TXXXPTIASPP)/m( 69 6)8%31(21001003100100010010082 00)100100)(100100)(100100(2元????????????????FIFAFSFFFFFFFrFTXXXPTIASPP 主講人：李軍峰 50 根據(jù)對(duì) D、 E、 F三個(gè)實(shí)例的分別修正結(jié)果，不難測(cè)算出雅閣寫字樓項(xiàng)目的銷售價(jià)格。市場(chǎng)比較法下，項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正公式為： nTIASPnPPnkkkkkknkrkr???? ?? 11 主講人：李軍峰 47 ? 等式右邊的各項(xiàng)參數(shù)，各個(gè)實(shí)例的成交價(jià)格來自市場(chǎng)調(diào)查；時(shí)間因素修正系數(shù)依據(jù)月均變化率調(diào)整；交易狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素三個(gè)修正系數(shù)的確定方法類似。關(guān)于區(qū)域因素和個(gè)別因素見表 614，表中數(shù)字為正（負(fù)）的，表示條件比待定物業(yè)好（差），數(shù)值表示好或差的幅度。 ? （ 3）隨行就市策略 ? 隨行就市策略是指開發(fā)商比照不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中類似物業(yè)的平均價(jià)格水平確定開發(fā)項(xiàng)目的出售和 /或出租價(jià)格。 主講人：李軍峰 42 ? 2. 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) ? 采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商并不以項(xiàng)目成本或客戶感受作為定價(jià)依據(jù)，而是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所采用的價(jià)格策略為依據(jù)，靈活確定自己的產(chǎn)品價(jià)格。 主講人：李軍峰 41 ? （ 1）認(rèn)知價(jià)值定價(jià) ? 所謂認(rèn)知價(jià)值定價(jià)是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)客戶對(duì)本公司開發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。 ? 2. 確定具體營(yíng)運(yùn)方案 ? 選定營(yíng)運(yùn)模式之后，還必須明確具體營(yíng)運(yùn)方案，即必須進(jìn)一步確定出售、出租、自營(yíng)部分所占的比例。三是項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 主講人：李軍峰 37 ? （三）資金籌措方案的制定 ? 資金籌措方案的制定是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。嚴(yán)格地說，這不屬于籌資方式問題。 ? 一般規(guī)定開發(fā)商投入的工程建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）應(yīng)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的 25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。 ? （ 1）資本金 ? 資本金是投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。 ? （ 3）維修費(fèi)用 ? 維修費(fèi)用是指以出租或自營(yíng)方式獲得收益的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目在營(yíng)運(yùn)期間進(jìn)行修理發(fā)生的物料消耗和工資支出等費(fèi)用。 ? ③其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的 %～ 1%。 ? （ 1）銷售費(fèi)用 ? 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的銷售費(fèi)用是指開發(fā)
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