不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念概述(參考版)
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【正文】 3/3/2023 67 主講人：李軍峰 ? 根據(jù)題意，可得： ? ER＝ Rf＋ β(ERm－ Rf)＝ 5%＋ (10%－ 5%)＝ ％ ? 貼現(xiàn)率＝ [600 ＋ 400 (1－25%)]/1000＝ % 3/3/2023 68 主講人：李軍峰 3/3/2023 69 主講人：李軍峰 演講完畢，謝謝觀看！ 。假設(shè)該公司的 β為，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為 5%，市場(chǎng)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 10%。 ? 那么，應(yīng)一方面考慮借貸利率，另一方面還得考慮為吸引權(quán)益資本所必須的收益率，然后對(duì)它們加權(quán)求得貼現(xiàn)率。 ? 如果投資資金全部為自有資金（即由各自獨(dú)立的房地產(chǎn)公司所有并提供的資金，如新增股份資本），則貼現(xiàn)率就是該企業(yè)權(quán)益資本所要求的最低收益率。如果項(xiàng)目資金全部為借款，則貼現(xiàn)率也就是該投資者能夠借到資金的利率。 ? 這一貼現(xiàn)率又稱截止收益率，它反映了項(xiàng)目預(yù)期收益率的最低限額。 3/3/2023 63 主講人：李軍峰 風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)定價(jià)模型的應(yīng)用 ? 在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估時(shí)，為了使項(xiàng)目期不同時(shí)間發(fā)生的現(xiàn)金流具有可比性，就必須將不同時(shí)點(diǎn)不可比的現(xiàn)金流進(jìn)行貼現(xiàn)處理。 補(bǔ)償額等于每一因素的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) βij與市場(chǎng)分配給該因素的風(fēng)險(xiǎn)升水 (ERj－ Rf)的乘積之和。 3/3/2023 61 主講人：李軍峰 ? Ross在 1983年認(rèn)為主要有四個(gè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可以較好地解釋股票收益率： ? （ 1）非預(yù)期的通貨膨脹率的變化； ? （ 2）非預(yù)期的產(chǎn)出變化； ? （ 3）非預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的變化，反映了投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好的變化； ? （ 4）非預(yù)期的利率期限結(jié)構(gòu)的變化。它描述了單個(gè)資產(chǎn)的收益 —— 風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。 ? 資本市場(chǎng)線匯集了資本市場(chǎng)上所有的有效組合，任何無(wú)效組合都會(huì)位于資本市場(chǎng)線的下方。 3/3/2023 58 主講人：李軍峰 ? 2. 資本市場(chǎng)線 (Capital Market Line， CML) ? 資本市場(chǎng)線是描繪對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)最優(yōu)組合進(jìn)行重新組合的風(fēng)險(xiǎn)收益曲線。 ? （ 5）市場(chǎng)是完美的，不存在任何摩擦，交易成本為零。 ? （ 3）每一種資產(chǎn)都可以進(jìn)行無(wú)限分割。 ? 具體計(jì)算公式如下： jnjjp WERER ?? ?? 1p38 3/3/2023 56 主講人：李軍峰 ? 2. 投資組合風(fēng)險(xiǎn)及其衡量 ? 在投資組合中各單項(xiàng)投資的收益服從正態(tài)分布的假設(shè)條件下，投資組合的風(fēng)險(xiǎn)也可用標(biāo)準(zhǔn)差衡量，其計(jì)算公式如下： ? ?? ??niijnjjip WW1 1??3/3/2023 57 主講人：李軍峰 風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)定價(jià)模型 ? 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 ? 1. 資本資產(chǎn)定價(jià)模型的基本假設(shè) ? （ 1）投資者依據(jù)資產(chǎn)組合理論構(gòu)建投資組合，并采用組合的預(yù)期收益率和標(biāo)準(zhǔn)差評(píng)價(jià)投資組合。 ? 變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益之比 ， 是對(duì)相對(duì)離散程度的衡量 ， 也是對(duì)單位收益風(fēng)險(xiǎn)的度量 ， 計(jì)算公式如下： ? ER?? ?3/3/2023 54 主講人：李軍峰 投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 投資組合是指兩項(xiàng)或多項(xiàng)證券或其他資產(chǎn)投資的組合。 ? （ 2）在標(biāo)準(zhǔn)差相同的情況下，期望收益越大，說(shuō)明在同樣的置信區(qū)間范圍內(nèi)，收益水平越高，即風(fēng)險(xiǎn)越小。 3/3/2023 50 主講人：李軍峰 ? 方差等于可能收益與期望收益之差平方的加權(quán)平均值，權(quán)重為各種可能收益發(fā)生的概率，其計(jì)算公式如下： inii PERR ??? ??212 )(?例 28中投資證券 B的可能取得收益與期望收益的方差為： σ2=(10%–20%)2 + (30%–20%)2 = 3/3/2023 51 主講人：李軍峰 ? ? 標(biāo)準(zhǔn)差也是描述可能收益與期望收益離散程度的指標(biāo)，其值為方差的正平方根，常用來(lái)衡量不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 ? 1. 方差 ? 方差是用來(lái)表示可能收益值與期望收益值之間離散程度的變量。 ? ER＝ [(11095)/95] 1/2＋ [(13095)/95] 1/2＝ 1/2 %＋1/2 %＝ % ? 市場(chǎng)對(duì)那些購(gòu)買證券 B而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資者所給予的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償或風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬為： ? %－ 20%＝ % 3/3/2023 48 主講人：李軍峰 ? 投資于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的期望收益率由兩部分組成，即： ? 期望收益率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 ? 在市場(chǎng)機(jī)制作用下，投資者越是厭惡風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的均衡價(jià)格也就越低，或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率就越高。 ? 只要兩種投資期望收益率相等，風(fēng)險(xiǎn)厭惡者便會(huì)傾向于有確定收益的投資，而不傾向于收益不確定的投資。 ? 證券 A的期望收益率為 20%，證券 B的期望收益率計(jì)算如下： ? ER＝ [(110100)/100] 1/2＋ [(130100)/100] 1/2＝1/2 10%＋ 1/2 30%＝ 20% inii PRER ?? ?? 13/3/2023 46 主講人：李軍峰 ? 這種期望取得確定收益，而不愿冒著風(fēng)險(xiǎn)去追求較高收益的現(xiàn)象稱為風(fēng)險(xiǎn)厭惡。 3/3/2023 45 主講人：李軍峰 ? 【例 28】假定現(xiàn)在有面值均為 100元的 A、 B兩種證券可供投資者選擇。 3/3/2023 44 主講人：李軍峰 ? 風(fēng)險(xiǎn)厭惡與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 ? 1. 風(fēng)險(xiǎn)厭惡 ? 人們面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資都有一個(gè)期望收益 ,并且希望期望收益與實(shí)際收益一致，或者說(shuō)不愿意實(shí)際收益低于期望收益，但實(shí)際收益往往不同于期
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