不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目績效評價(jià)概述(編輯修改稿)
2025-03-02 06:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 靜態(tài)指標(biāo)主要有投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率等。 主講人：李軍峰 20 ? 靜態(tài)指標(biāo) ? 衡量項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利水平的靜態(tài)指標(biāo)主要包括投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率等三個(gè)指標(biāo)。 ? 1. 投資利潤率 ? 投資利潤率是指項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。它是從全部投資的角度考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 %1 0 0?? 項(xiàng)目總投資年平均利潤總額投資利潤率 主講人：李軍峰 21 ? 2. 投資利稅率 ? 投資利稅率是指項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利稅總額與項(xiàng)目總投資的比率。該指標(biāo)不僅從投資有關(guān)各方的權(quán)益角度，還從國家財(cái)政收入的角度考察了項(xiàng)目為國家所創(chuàng)造的積累。 %1 0 0?? 項(xiàng)目總投資年平均利稅總額投資利稅率 主講人：李軍峰 22 ? 3. 資本金凈利潤率 ? 資本金凈利潤率是指項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均凈利潤總額與資本金的比率。該指標(biāo)從項(xiàng)目投資者所投入資本金的角度反映了項(xiàng)目盈利能力的大小。 %100?? 資本金年平均凈利潤總額資本金凈利潤率 主講人：李軍峰 23 動(dòng)態(tài)指標(biāo) ? 1. 凈現(xiàn)值 (Net Present Value， NPV) ? 不動(dòng)產(chǎn)投資旨在以一定的當(dāng)前預(yù)付資金獲取更大的未來現(xiàn)金收益。 ? 按預(yù)定的貼現(xiàn)率調(diào)整所有預(yù)期的未來現(xiàn)金流就可獲得未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。為了評價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資績效，可以分別對現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出貼現(xiàn)，然后從現(xiàn)金流入現(xiàn)值中扣除現(xiàn)金流出現(xiàn)值得到項(xiàng)目凈現(xiàn)值，也可直接對凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)得到凈現(xiàn)值。 0( )(1 ) (1 )n ttt t ttNPV CI CO i NCF i???? ? ? ? ??? 主講人：李軍峰 24 ? 根據(jù)上述表達(dá)式可知，凈現(xiàn)值指標(biāo)的計(jì)算步驟如下： ? ①根據(jù)估測的投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，并求取項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量； ? ②用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率將凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值，得到貼現(xiàn)凈現(xiàn)金流量； ? ③將所有的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值加起來，所得到的總和，就是投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 主講人：李軍峰 25 ? 一般地，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的投資，意味著預(yù)期該項(xiàng)目產(chǎn)生的收益率會(huì)超過或等于計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)所用的貼現(xiàn)率。 ? 若貼現(xiàn)率是項(xiàng)目投資者所要求的必要收益率，就意味著該項(xiàng)目值得作進(jìn)一步的考慮；反之，如果凈現(xiàn)值小于 0，該項(xiàng)目就應(yīng)該被排除。 主講人：李軍峰 26 ? 2. 內(nèi)部回報(bào)率 (Internal Rate of Return， IRR) ? （ 1）理解 IRR ? 由凈現(xiàn)值計(jì)算公式可以看出，在凈現(xiàn)金流量不變的情況下，貼現(xiàn)率與凈現(xiàn)值呈反向關(guān)系。因此，有可能存在一個(gè)比率，能使得凈現(xiàn)值正好等于 0。這個(gè)比率就叫做內(nèi)部回報(bào)率。 00( )(1 ) (1 ) 0nnttt t tttCI CO IRR NCF IRR???? ? ? ? ??? 主講人：李軍峰 27 i2 NPV 圖 71 凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義 NPV1 NPV2 貼現(xiàn)率 （ i） i1 IRR 主講人：李軍峰 28 （ 2）計(jì)算 IRR ? 所謂累試加插值法就是通過多次試算，并運(yùn)用插值法求解使得項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率的方法。其步驟是： ? ①確定初始估算值。確定初始值的目的在于使得開始試算時(shí)使用的貼現(xiàn)率比較接近內(nèi)部收益率，這樣就可以減少試算次數(shù)及工作量。一般初始值從規(guī)定的貼現(xiàn)率開始，試算結(jié)果（凈現(xiàn)值）如果出現(xiàn)較大的正值，則可較大幅度提高貼現(xiàn)率再試算。 ? ②在初試基礎(chǔ)上采用不同貼現(xiàn)率累試，求出項(xiàng)目凈現(xiàn)值為最小正值和最大負(fù)值時(shí)的貼現(xiàn)率，最小正值和最大負(fù)值都是比較接近零的，因此，這兩個(gè)貼現(xiàn)率都比較接近內(nèi)部收益率，且內(nèi)部收益率必然位于這兩個(gè)貼現(xiàn)率之間的某一點(diǎn)。 ? ③用插值法求得內(nèi)部收益率。按插值法原理，其計(jì)算公式為：
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