不動產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目績效評價概述-文庫吧資料
2025-02-16 06:03本頁面
【正文】 和最大負(fù)值時的貼現(xiàn)率，最小正值和最大負(fù)值都是比較接近零的，因此，這兩個貼現(xiàn)率都比較接近內(nèi)部收益率，且內(nèi)部收益率必然位于這兩個貼現(xiàn)率之間的某一點(diǎn)。確定初始值的目的在于使得開始試算時使用的貼現(xiàn)率比較接近內(nèi)部收益率，這樣就可以減少試算次數(shù)及工作量。 00( )(1 ) (1 ) 0nnttt t tttCI CO IRR NCF IRR???? ? ? ? ??? 主講人：李軍峰 27 i2 NPV 圖 71 凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義 NPV1 NPV2 貼現(xiàn)率 （ i） i1 IRR 主講人：李軍峰 28 （ 2）計(jì)算 IRR ? 所謂累試加插值法就是通過多次試算，并運(yùn)用插值法求解使得項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率的方法。因此，有可能存在一個比率，能使得凈現(xiàn)值正好等于 0。 ? 若貼現(xiàn)率是項(xiàng)目投資者所要求的必要收益率，就意味著該項(xiàng)目值得作進(jìn)一步的考慮；反之，如果凈現(xiàn)值小于 0，該項(xiàng)目就應(yīng)該被排除。 0( )(1 ) (1 )n ttt t ttNPV CI CO i NCF i???? ? ? ? ??? 主講人：李軍峰 24 ? 根據(jù)上述表達(dá)式可知，凈現(xiàn)值指標(biāo)的計(jì)算步驟如下： ? ①根據(jù)估測的投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，并求取項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量； ? ②用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率將凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值，得到貼現(xiàn)凈現(xiàn)金流量； ? ③將所有的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值加起來，所得到的總和，就是投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 ? 按預(yù)定的貼現(xiàn)率調(diào)整所有預(yù)期的未來現(xiàn)金流就可獲得未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。該指標(biāo)從項(xiàng)目投資者所投入資本金的角度反映了項(xiàng)目盈利能力的大小。該指標(biāo)不僅從投資有關(guān)各方的權(quán)益角度，還從國家財(cái)政收入的角度考察了項(xiàng)目為國家所創(chuàng)造的積累。它是從全部投資的角度考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 主講人：李軍峰 20 ? 靜態(tài)指標(biāo) ? 衡量項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利水平的靜態(tài)指標(biāo)主要包括投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率等三個指標(biāo)。 主講人：李軍峰 19 項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 ? 考核項(xiàng)目盈利水平的方法可分為靜態(tài)分析和動態(tài)分析方法，相應(yīng)的評價指標(biāo)也分為動態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)。 主講人：李軍峰 17 ? 3. 資金來源與運(yùn)用表 ? 資金來源與運(yùn)用表，又叫財(cái)務(wù)平衡表，該表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃，為編制資產(chǎn)負(fù)債表提供依據(jù)，并用于計(jì)算借款償還期，它也是項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基本報(bào)表之一。 ? 該表以投資者各方的出資額為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等評價指標(biāo)，反映各方投資者投入資本的盈利能力。因此，借款本金的償還和利息的支付就成為兩項(xiàng)現(xiàn)金流出。新增加“借款本金償還”和“借款利息支付”兩欄。 主講人：李軍峰 14 ? 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表與全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)基本相同，大部分?jǐn)?shù)據(jù)也可套用。 ? ⑥計(jì)算財(cái)務(wù)評價指標(biāo) ? 主要計(jì)算所得稅前、稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo)。一般填列在計(jì)算期最后一年，前者數(shù)額可以由下式求得： ? 固定資產(chǎn)余值＝固定資產(chǎn)原值－計(jì)算期間固定資產(chǎn)折舊總額 主講人：李軍峰 12 ? ③ 填列現(xiàn)金流出欄 ? ④計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量 ? 各年的凈現(xiàn)金流量等于相應(yīng)各年的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差；將本年凈現(xiàn)金流量與以前各年凈現(xiàn)金流量加總即可得到本年累計(jì)凈現(xiàn)金流量。 ? ①確定項(xiàng)目的計(jì)算期并畫出表格 ? ②填列現(xiàn)金流入欄 ? 現(xiàn)金流入欄包括經(jīng)營收入、回收固定資產(chǎn)余值和回收經(jīng)營資金。 ? 按投資計(jì)算的基礎(chǔ)不同，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表又分為全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表和投資各方財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表。 ? 1. 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ? 項(xiàng)
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