不動(dòng)產(chǎn)投資分析第4章：不動(dòng)產(chǎn)投資市場分析-文庫吧資料
2025-02-12 12:09本頁面
【正文】 調(diào)查包括：影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變化的因素；不動(dòng)產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)格；價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者可能的反應(yīng)等。 ?②市場占有率調(diào)查。不同的消費(fèi)者具有不同的購買行為特征，這些行為特征最終影響著消費(fèi)者對不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的購買。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。包括某一時(shí)期城市的住房消費(fèi)總量、住房的需求量、房屋的空置量、住房困難的戶數(shù)等；有需求的家庭需要的面積和戶型，他們的收入水平、文化程度以及實(shí)際購買力。 ?④項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)查。 ?②經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。 1/21/2023 32 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資市場調(diào)查 ? 1. 市場調(diào)查的定義 ? 概括地說，市場調(diào)查就是為了確定投資經(jīng)營的方向，選擇目標(biāo)市場，合理開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，而運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集和分析相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品信息、企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部條件信息以及業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相關(guān)信息等各種資料，通過對過去與現(xiàn)在的營銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為企業(yè)預(yù)測未來發(fā)展、制定正確的決策提供依據(jù)的過程。 ? （ 2）把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力。 ? 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位是指在目標(biāo)市場選擇和市場定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在目標(biāo)消費(fèi)者使用需求的特征，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特點(diǎn)，對擬提供的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能做出具體規(guī)定的過程。 ?（ 4）特殊用途定位。 ?（ 1）突出產(chǎn)品特色定位。在此基礎(chǔ)上，投資者可根據(jù)產(chǎn)品的屬性、用途、質(zhì)量、顧客心理滿足程度、產(chǎn)品在市場上的滿足程度進(jìn)行產(chǎn)品市場定位。定位要求投資者能確定向目標(biāo)顧客推銷的差別數(shù)目及具體差別。 ?⑤企業(yè)實(shí)力。 ?③細(xì)分市場的類似性。 1/21/2023 26 ?（ 3）選擇不動(dòng)產(chǎn)目標(biāo)市場應(yīng)考慮的因素 ?①市場需求與市場潛力。 ?④產(chǎn)品、市場選擇型。 ?②生產(chǎn)專業(yè)化型。 ?③市場密集型策略。 1/21/2023 24 ? 2. 目標(biāo)市場的選擇 ?（ 1）選擇目標(biāo)市場的策略 ?①市場整體化策略。 ?④細(xì)分階段。 ?②市場調(diào)查階段。 ?⑤用途變量。 ?③職業(yè)變量。 1/21/2023 22 ?（ 3）不動(dòng)產(chǎn)細(xì)分市場的基礎(chǔ) ?①收入變量。 ?細(xì)分市場的極限稱為定制營銷。 1/21/2023 20 ?市場細(xì)分后的子市場比較具體，與消費(fèi)者的需求相對應(yīng)，不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的經(jīng)營思想、方針及生產(chǎn)技術(shù)和營銷力量，確定自己的服務(wù)對象。 1/21/2023 19 不動(dòng)產(chǎn)投資市場定位與市場調(diào)查 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資的市場細(xì)分與目標(biāo)市場選擇 ? 1. 市場細(xì)分 ?（ 1）市場細(xì)分的概念 ?所謂市場細(xì)分就是根據(jù)消費(fèi)者欲望與需求的不同，把需求基本相同的消費(fèi)者分別歸并為一類，形成總體市場中的若干“子市場”的過程。過熱不一定就產(chǎn)生泡沫，但過熱是產(chǎn)生泡沫的前提，也是誘因之一。 ?④市場參與者的出發(fā)點(diǎn)不同。 ?②過熱和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。過熱的誘因主要有開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及道德風(fēng)險(xiǎn)。它是一種價(jià)格現(xiàn)象，是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。從本質(zhì)上講，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的，而從一個(gè)較長的歷史時(shí)期來看，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運(yùn)動(dòng)，相應(yīng)地使不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在周期性循環(huán)特性。 ?④投資者對未來的預(yù)期。 ?②不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)成本。 ?⑤對未來的預(yù)期。 ?③其他資產(chǎn)的實(shí)際收益。 1/21/2023 10 ? 3. 不動(dòng)產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制 ?（ 1）不動(dòng)產(chǎn)存量市場的均衡 ?①不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)格水平。 ?④平均建設(shè)周期 ?⑤竣工房屋價(jià)值 1/21/2023 8
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