不動(dòng)產(chǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)證券化成功大學(xué)企管研究所-文庫(kù)吧資料
2025-05-20 02:05本頁(yè)面
【正文】 措資金管道 有效開(kāi)發(fā)利用不動(dòng)產(chǎn) 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)與金融環(huán)境 提高整體不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)效率 提升環(huán)境品質(zhì) 擴(kuò)大資本市場(chǎng)規(guī)模 促進(jìn)金融商品多元化 對(duì)投資人 增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之 不動(dòng)產(chǎn)投資 流動(dòng)性高 風(fēng)險(xiǎn)性低且收益良好 21 不動(dòng)產(chǎn)證券化之影響 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而言 活絡(luò)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 減少住宅市場(chǎng)之假性需求 抑制不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng) 直接由資本市場(chǎng)募集資金 健全交易市場(chǎng) 對(duì)金融市場(chǎng)而言 增加金融市場(chǎng)深度及廣度 增加投資人投資工具 22 不動(dòng)產(chǎn)投資信託流程圖 主 管 機(jī) 關(guān) 信用評(píng)等機(jī)構(gòu) 信託監(jiān)察人 不動(dòng)產(chǎn)、 不動(dòng)產(chǎn)相 關(guān)權(quán)利 會(huì)計(jì)師 專業(yè)估價(jià)者 承銷(xiāo)商 律師 其他主 管機(jī)關(guān) 核準(zhǔn)投 資標(biāo)的 不動(dòng)產(chǎn) 相關(guān)有 價(jià)證券 受託機(jī)構(gòu) (信託業(yè) ) 投資人 投資人 建築開(kāi)發(fā)業(yè) 營(yíng)造業(yè) 不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu) 建築經(jīng)理業(yè) 不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè) 上市 (櫃 )買(mǎi)賣(mài) 受益人會(huì)議 私募受益證券 準(zhǔn)或申報(bào)生效 委任管理不動(dòng)產(chǎn) 運(yùn)用及收取 投資收益 、 執(zhí)行受益人會(huì)議決議 及代為訴訟 證券市場(chǎng) 、孳息或其他收益予各受益人 23 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託流程圖 主 管 機(jī) 關(guān) 信用增強(qiáng)或評(píng)等機(jī)構(gòu) 信託監(jiān)察人 會(huì)計(jì)師 專業(yè)估價(jià)者 承銷(xiāo)商 律師 受託機(jī)構(gòu) (信託業(yè) ) 投資人 投資人 不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu) 上市 (櫃 )買(mǎi)賣(mài) 受益人會(huì)議 私募受益證券 準(zhǔn)或申報(bào)生效 及不動(dòng)產(chǎn)信 託移轉(zhuǎn) 或信用評(píng)等 、 執(zhí)行受益人會(huì)議決議 及代為訴訟 證券市場(chǎng) 、孳息或其他收益予各受益人 委託人 (不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主 ) 益證券價(jià)款 24 國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化之業(yè)務(wù)概況 案名 安排銀行 受託機(jī)構(gòu)IBM大樓 仲量聯(lián)行 中華徵信 臺(tái)灣工銀 amp。 19 不動(dòng)產(chǎn) 投資 信託 vs不動(dòng)產(chǎn) 資產(chǎn) 信託 「不動(dòng)產(chǎn) 投資 信託」主要係參考美國(guó) REITs 之模式，由受託機(jī)構(gòu)向投資人募集資金而成立不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金後，用以投資不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券或其他主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資之標(biāo)的，並發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信託受益證券，以表彰投資人對(duì)於信託財(cái)產(chǎn)之權(quán)益，不動(dòng)產(chǎn)投資信託投資所得之利益則由全體受益人依不動(dòng)產(chǎn)投資信託契約約定共享。意即將不動(dòng)產(chǎn)由原先僵固性之資產(chǎn)型態(tài)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性之有價(jià)證券型態(tài)。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化制度，分為「資產(chǎn)運(yùn)用型」 (即先發(fā)行證券募集資金再投資不動(dòng)產(chǎn) )之「不動(dòng)產(chǎn)投資信託」制度，以及「資產(chǎn)流動(dòng)型」 (即先將不動(dòng)產(chǎn)信託再據(jù)以發(fā)行證券募集資金 )之「不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託」制度兩種。 「 不動(dòng)產(chǎn)證券化 」係指將投資人與其所投資的不動(dòng)產(chǎn)間的法律關(guān)係，由直接持有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的物權(quán)關(guān)係，轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟斜碚媒?jīng)濟(jì)效益的有價(jià)證券。 T o l l e s o n 1 9 9 7 )S t o c k s26%R E I T E q u i t y0%A g r i c u l t u r a l / T i m b e r lands2%C o m m e r c i a l R e a l E s t a t e E q u i t y7%H o u s e E q u i t y17%P r i v a t e R e s i d e n t i a l M o r t g a g e s6%R M B S6%C M B S1%P r i v a t e C o m m e r c i a l M o r t g a g e s2%B o n d s24%P r i v a t e D e b t9%15 Real estate asset classes are: Private Commercial Mortgages (2%) CMBS (1%) RMBS (6%) Private Residential Mortgages (6%) House Equity (17%) Commercial Real Estate Equity (7%) Agricultural/Timberlands (2%) REITs (%) 16 參、 證券化的種類(lèi) 定義：證券化是將一群具有價(jià)值的資產(chǎn)匯集貣來(lái)，透過(guò)發(fā)行機(jī)構(gòu)，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化、單位化的受益憑證給投資人，投資人對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量具有求償權(quán)。 二、不動(dòng)產(chǎn)的特性 11 （ Filtering） 圖 1：不動(dòng)產(chǎn)投資參與者之關(guān)係圖 圖 2：不動(dòng)產(chǎn)投資決策圖 三、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)特性 12 四、不動(dòng)產(chǎn)業(yè) （ development） （ brokerage and sales） （ leasehold） ：如顧問(wèn) (consultant）、估價(jià)（ appraisin
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