不動產投資不動產證券化成功大學企管研究所(編輯修改稿)
2025-06-17 02:05 本頁面
【文章內容簡介】 之「不動產資產信託」制度兩種。 19 不動產 投資 信託 vs不動產 資產 信託 「不動產 投資 信託」主要係參考美國 REITs 之模式，由受託機構向投資人募集資金而成立不動產投資信託基金後，用以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券或其他主管機關核準投資之標的，並發(fā)行不動產投資信託受益證券，以表彰投資人對於信託財產之權益，不動產投資信託投資所得之利益則由全體受益人依不動產投資信託契約約定共享。 「不動產 資產 信託」則主要是參考日本模式之「資產流動化法」制度，由委託人將其所持有之不動產或不動產相關權利信託予受託機構後，以所信託之不動產或不動產相關權利為標的發(fā)行不動產資產信託受益證券予投資人，受託人並依不動產資產信託契約自行或委託不動產開發(fā)或管理機構進行不動產之開發(fā)、管理或處分，受益人則依不動產資產信託契約約定享有不動產資產信託之信託利益。 20 不動產證券化之效益 對不動產所有者 提高不動產之流動性 降低持有風險及財務負擔 增加籌措資金管道 有效開發(fā)利用不動產 對不動產與金融環(huán)境 提高整體不動產市場效率 提升環(huán)境品質 擴大資本市場規(guī)模 促進金融商品多元化 對投資人 增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之 不動產投資 流動性高 風險性低且收益良好 21 不動產證券化之影響 對不動產市場而言 活絡商業(yè)不動產市場 減少住宅市場之假性需求 抑制不動產價格大幅波動 直接由資本市場募集資金 健全交易市場 對金融市場而言 增加金融市場深度及廣度 增加投資人投資工具 22 不動產投資信託流程圖 主 管 機 關 信用評等機構 信託監(jiān)察人 不動產、 不動產相 關權利 會計師 專業(yè)估價者 承銷商 律師 其他主 管機關 核準投 資標的 不動產 相關有 價證券 受託機構 (信託業(yè) ) 投資人 投資人 建築開發(fā)業(yè) 營造業(yè) 不動產管理機構 建築經理業(yè) 不動產租賃業(yè) 上市 (櫃 )買賣 受益人會議 私募受益證券 準或申報生效 委任管理不動產 運用及收取 投資收益 、 執(zhí)行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 、孳息或其他收益予各受益人 23 不動產資產信託流程圖 主 管 機 關 信用增強或評等機構 信託監(jiān)察人 會計師 專業(yè)估價者 承銷商 律師 受託機構 (信託業(yè) ) 投資人 投資人 不動產管理機構 上市 (櫃 )買賣 受益人會議 私募受益證券 準或申報生效 及不動產信 託移轉 或信用評等 、 執(zhí)行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 、孳息或其他收益予各受益人 委託人 (不動產業(yè)主 ) 益證券價款 24 國內不動產證券化之業(yè)務概況 案名 安排銀行 受託機構IBM大樓 仲量聯(lián)行 中華徵信 臺灣工銀 amp。 SG 北商銀特力 臺證 臺新宏泰 仲量聯(lián)行 戴德梁行 DB amp。 群益 北商銀新光 仲量聯(lián)行 戴德梁行 臺灣工銀 土銀遠雄 中聯(lián) 戴德梁行 臺灣工銀 土銀全坤興業(yè) 遠見 戴德梁行 富邦證券 富邦銀行富邦一號 仲量聯(lián)行 戴德梁行 富邦證券 土銀專業(yè)估價機構中華徵信25 臺灣 REIT 26 臺灣 REITs概況 歷史概況－ 2021年 － 不動產證券化 條例通過，開啟了臺灣不動產證券化時代。 2021年 3月 － R1， 第 一檔公開募集 REITs：認購金額逼近 300億 。 －富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓。 2021年 10月 － 泰 R1，引爆 500億 資金瘋狂搶購，每年分配的現(xiàn)金股息採用 6％分離課稅，不用併入個人綜合所得計算。 － 喜來登飯店、中華大樓、西門大樓。 27 REITs 迄今累計八檔： 新光一號 (01003T)：兆豐商銀 (上市 ) 國泰 R2(01007T)：兆豐商銀 (上市 ) 駿馬 R1(01008T)：兆豐商銀 (上市 ) 富邦 R1(01001T)：土地銀行 (上市 ) 國泰 R1(01002T)：土地銀行 (上市 ) 富邦 R2(01004T)：土地銀行 (上市 ) 基泰之星 (01006T)：土地銀行 (上櫃 ) 三鼎 (01008T)：臺新銀行 (上市 ) 28 富邦一號發(fā)行架構簡圖 富邦建設 法人投資人 個人投資人 受託機構 臺灣土地銀行 富邦一號 不動產投資信託基金 銷售機構 富邦證卷 等 不動產管理機構 富邦建築 初始投資標的 ? 富邦人壽大樓 ? 富邦中山大樓 ? 天母富邦大樓 投資 收益分配 選任 amp。監(jiān)督 ? 投資 /處分 ? 營運 /管理 信託 購買 營運收入 29 國泰一號發(fā)行架構簡圖 國泰人壽 法人投資人 個人投資人 受託機構 臺灣土地銀
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