不動產(chǎn)估價的原則與程序(編輯修改稿)
2025-06-17 02:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ? 最高最佳使用原則受到合法原則的約束，在運用最高最佳使用原則估價時，首先要求估價對象的最高最佳用途是法律上允許的。 在估價實務(wù)上，堅持最有效使用原則，要注意下述五種情況： ? 1．認(rèn)為維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）仍然妥當(dāng)時，按維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）進行評估。 ? 2．認(rèn)為改變用途更為妥當(dāng)時，應(yīng)按轉(zhuǎn)換用途后的情況進行評估。 ? 3．認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時，應(yīng)按裝修改造后的情況進行評估。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ?5．認(rèn)為拆除建筑物更為合理時，應(yīng)按拆除的情形進行評估。 ?4．認(rèn)為裝修改造并轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時，應(yīng)按裝修改造并轉(zhuǎn)換用途的情形進行評估。 ?（三）估價期日原則 ?在估價作業(yè)上，必須假定市場情況停止于某一時點，所有評估資料的分析及運用均應(yīng)以該時點為基準(zhǔn)。這就是估價時點原則。估價時點也被稱為評估基準(zhǔn)日，它是指決定評估對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ? 估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。 ?估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。 ?估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ? （四）替代原則 ? 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相同的市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。 ? 替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價格或價值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值的。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ?（五）供求原則 ?在估價實務(wù)上，運用供求法則分析房地產(chǎn)價格時，一般可通過了解地方市場上的空房率、交易習(xí)慣以及房地產(chǎn)的一般價格走勢來具體確定。一般來說，在空房率極低的地方市場上，表明房地產(chǎn)的需求較旺、供給偏緊；在空房率較高的區(qū)域市場上則與之相反。如果該區(qū)域市場的交易習(xí)慣是業(yè)主普遍愿意采取出租方式，則說明需求旺盛；反之則說明需求不振。通常還可從房地產(chǎn)的一般價格走勢中大致推測出某類房地產(chǎn)的供求狀況，但對此應(yīng)具體分析。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ?（六）預(yù)期收益原則 ?在房地產(chǎn)估價上，不僅要考慮房地產(chǎn)的過去和現(xiàn)狀，還要分析其未來變化，從而綜合確定出評估價格，此即預(yù)測原則。預(yù)測原則以變動法則為基礎(chǔ)，是變動法則在估價要求上的體現(xiàn)。 ?在房地產(chǎn)估價上，必須堅持用預(yù)測原則來分析許多問題及事項。如在進行市場分析、評估對象所屬區(qū)域分析，以及兩者對評估對象純收益的影響分析等方面，都應(yīng)充分考慮未來的變化。另外，在交易實例價格的檢查，資本化率的確定等方面也必須堅持預(yù)測原則。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ?（七）收益分配原則（貢獻原則） ?運用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，一般是由勞動、資本、經(jīng)營和土地四種生產(chǎn)要素結(jié)合而產(chǎn)生的，應(yīng)該分配給各個要素，這是基本的經(jīng)濟原理，被稱之為收益與分配法則，也被稱之為剩余生產(chǎn)力原理。 ?按照收益與分配法則，我們可以從運用房地產(chǎn)所獲得的總收益中確定出由房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，以及土地或建筑物分別產(chǎn)生的收益。對這些收益分別以相應(yīng)的資本化率進行還原，即可求出該房地產(chǎn)或土地、建筑物的收益價格，這是收益還原法（包括土地殘余法和建筑物殘余法）的基本原理。因此，收益與分配法則是收益法的理論依據(jù)之一。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ?（八）公平原則 ?房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價的目標(biāo)在于確定一個客觀合理的價格，不受被評估對象各方當(dāng)事人利益的影響。此即公平原則，或稱之為獨立性原則。它是由房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的性質(zhì)和意義所決定的。 ?在房地產(chǎn)估價制度上規(guī)定，其估價人員與評估對象有利害關(guān)系或是有關(guān)當(dāng)事人的近親屬，則應(yīng)實行回避；自有自估行為不具有法律效力。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?不動產(chǎn)估價程序，是指不動產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評估一宗不動產(chǎn)主要包括明確估價基本事項、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告、估價資料歸檔等基本步驟。 ?一、明確估價的基本事項 ?一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?（一）明確估價對象 ?明確估價對象包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。 ?估價對象的物質(zhì)實體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況，建筑物面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修、
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