不動產估價的原則與程序(編輯修改稿)
2025-06-17 02:05 本頁面
【文章內容簡介】 二節(jié) 不動產估價的原則 ? 最高最佳使用原則受到合法原則的約束，在運用最高最佳使用原則估價時，首先要求估價對象的最高最佳用途是法律上允許的。 在估價實務上，堅持最有效使用原則，要注意下述五種情況： ? 1．認為維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經營）仍然妥當時，按維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經營）進行評估。 ? 2．認為改變用途更為妥當時，應按轉換用途后的情況進行評估。 ? 3．認為裝修改造但不轉換用途更為妥當時，應按裝修改造后的情況進行評估。 第二節(jié) 不動產估價的原則 ?5．認為拆除建筑物更為合理時，應按拆除的情形進行評估。 ?4．認為裝修改造并轉換用途更為妥當時，應按裝修改造并轉換用途的情形進行評估。 ?（三）估價期日原則 ?在估價作業(yè)上，必須假定市場情況停止于某一時點，所有評估資料的分析及運用均應以該時點為基準。這就是估價時點原則。估價時點也被稱為評估基準日，它是指決定評估對象房地產的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。 第二節(jié) 不動產估價的原則 ? 估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。 ?估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現(xiàn)值。 ?估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。 第二節(jié) 不動產估價的原則 ? （四）替代原則 ? 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同的市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。 ? 替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產交易目的而言，該客觀合理價格或價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值的。 第二節(jié) 不動產估價的原則 ?（五）供求原則 ?在估價實務上，運用供求法則分析房地產價格時，一般可通過了解地方市場上的空房率、交易習慣以及房地產的一般價格走勢來具體確定。一般來說，在空房率極低的地方市場上，表明房地產的需求較旺、供給偏緊；在空房率較高的區(qū)域市場上則與之相反。如果該區(qū)域市場的交易習慣是業(yè)主普遍愿意采取出租方式，則說明需求旺盛；反之則說明需求不振。通常還可從房地產的一般價格走勢中大致推測出某類房地產的供求狀況，但對此應具體分析。 第二節(jié) 不動產估價的原則 ?（六）預期收益原則 ?在房地產估價上，不僅要考慮房地產的過去和現(xiàn)狀，還要分析其未來變化，從而綜合確定出評估價格，此即預測原則。預測原則以變動法則為基礎，是變動法則在估價要求上的體現(xiàn)。 ?在房地產估價上，必須堅持用預測原則來分析許多問題及事項。如在進行市場分析、評估對象所屬區(qū)域分析，以及兩者對評估對象純收益的影響分析等方面，都應充分考慮未來的變化。另外，在交易實例價格的檢查，資本化率的確定等方面也必須堅持預測原則。 第二節(jié) 不動產估價的原則 ?（七）收益分配原則（貢獻原則） ?運用房地產所產生的收益，一般是由勞動、資本、經營和土地四種生產要素結合而產生的，應該分配給各個要素，這是基本的經濟原理，被稱之為收益與分配法則，也被稱之為剩余生產力原理。 ?按照收益與分配法則，我們可以從運用房地產所獲得的總收益中確定出由房地產所產生的收益，以及土地或建筑物分別產生的收益。對這些收益分別以相應的資本化率進行還原，即可求出該房地產或土地、建筑物的收益價格，這是收益還原法（包括土地殘余法和建筑物殘余法）的基本原理。因此，收益與分配法則是收益法的理論依據(jù)之一。 第二節(jié) 不動產估價的原則 ?（八）公平原則 ?房地產估價必須站在公正的立場上，估價的目標在于確定一個客觀合理的價格，不受被評估對象各方當事人利益的影響。此即公平原則，或稱之為獨立性原則。它是由房地產估價業(yè)務的性質和意義所決定的。 ?在房地產估價制度上規(guī)定，其估價人員與評估對象有利害關系或是有關當事人的近親屬，則應實行回避；自有自估行為不具有法律效力。 第三節(jié) 不動產估價程序 ?不動產估價程序，是指不動產估價作業(yè)按其內在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評估一宗不動產主要包括明確估價基本事項、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確定估價結果、撰寫估價報告、估價資料歸檔等基本步驟。 ?一、明確估價的基本事項 ?一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。 第三節(jié) 不動產估價程序 ?（一）明確估價對象 ?明確估價對象包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況。 ?估價對象的物質實體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢、地質水文狀況，建筑物面積、建筑結構、平面布置、工程質量、新舊程度、裝修、
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