不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則與程序-wenkub.com
2025-05-08 02:05 本頁(yè)面
【正文】 ?至于目前有些在接受估價(jià)委托之前有估價(jià)項(xiàng)目立項(xiàng)，以及爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)、簽訂估價(jià)合同，在估價(jià)報(bào)告完成后進(jìn)行估價(jià)結(jié)果確認(rèn)等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。 ? 13．附屬資料。 ? 10．決定估價(jià)額的理由。 ? 6．估價(jià)作業(yè)日期。 ? 3．估價(jià)對(duì)象概況：估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況與權(quán)利狀況。 ?5．估價(jià)分析報(bào)告（即技術(shù)報(bào)告）。 ?（二）估價(jià)報(bào)告書的組成 ?1．封面（寫明報(bào)告名稱）。又稱開(kāi)放式估價(jià)報(bào)告書，是由估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的情況而自由撰寫的、無(wú)一定格式的估價(jià)報(bào)告書。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 ?七、撰寫估價(jià)報(bào)告 ?（一）估價(jià)報(bào)告書的形式 ?1．定型式估價(jià)報(bào)告書。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 ?六、確定估價(jià)結(jié)果 ?估價(jià)人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、對(duì)影響價(jià)格諸因素的分析以及市場(chǎng)行情，對(duì)綜合測(cè)算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評(píng)估決定出估價(jià)額。②加權(quán)算術(shù)平均。 ?對(duì)于自用不動(dòng)產(chǎn)，一般應(yīng)以比準(zhǔn)價(jià)格或積算價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，并作為決定最終估價(jià)額的依據(jù)。 ?（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算 ?依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。 ? 3．了解當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特征和情況。 ? 2．對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 ?（二）區(qū)域市場(chǎng)資料 ?包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場(chǎng)特征及交易情況等。評(píng)估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。 ?2．確定投入人員。如學(xué)生宿舍將改造為賓館，政府機(jī)關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。例如，以購(gòu)買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對(duì)鄰地進(jìn)行買賣價(jià)格評(píng)估即為合并估價(jià)；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評(píng)估其剩余部分的價(jià)格，即為分割估價(jià)。它與獨(dú)立估價(jià)的區(qū)別是，獨(dú)立估價(jià)不考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的影響，而部分估價(jià)則考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的實(shí)際影響，或土地對(duì)建筑物價(jià)格的實(shí)際影響。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是將土地當(dāng)成空地，視為無(wú)建筑物存在的情形下進(jìn)行評(píng)估。我們通常所說(shuō)的某宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格都是指該不動(dòng)產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià)，我們所要評(píng)估的也正是這種時(shí)價(jià)。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。 ?估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況，建筑物面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、樓層、朝向等。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 ?不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序，是指不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?（八）公平原則 ?房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于確定一個(gè)客觀合理的價(jià)格，不受被評(píng)估對(duì)象各方當(dāng)事人利益的影響。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?（七）收益分配原則（貢獻(xiàn)原則） ?運(yùn)用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，一般是由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營(yíng)和土地四種生產(chǎn)要素結(jié)合而產(chǎn)生的，應(yīng)該分配給各個(gè)要素，這是基本的經(jīng)濟(jì)原理，被稱之為收益與分配法則，也被稱之為剩余生產(chǎn)力原理。預(yù)測(cè)原則以變動(dòng)法則為基礎(chǔ)，是變動(dòng)法則在估價(jià)要求上的體現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，在空房率極低的地方市場(chǎng)上，表明房地產(chǎn)的需求較旺、供給偏緊；在空房率較高的區(qū)域市場(chǎng)上則與之相反。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場(chǎng)上相同物品具有相同的市場(chǎng)價(jià)值，才有可能根據(jù)市場(chǎng)資料對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。這就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 ? 3．認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按裝修改造后的情況進(jìn)行評(píng)估。在這種情況下，該土地目前的市場(chǎng)價(jià)格就不能按農(nóng)田評(píng)估為 100元／㎡，在評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮 5年后該土地將按宅地使用這一未來(lái)情況。二是房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)，造成減價(jià)。因此，直接根據(jù)現(xiàn)有的使用情況來(lái)評(píng)估賓館甲，將低估其價(jià)格約為 2021萬(wàn)元，這樣的評(píng)估顯然是不合理的，是難以令人信服和接受的。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?2．即使房地產(chǎn)的既定用途合理，但由于種種原因，其效用或收益也可能沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。 ? 遵循合法原則，還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。 ?遵循合法原則，一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。 ?日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)，上述 10原則 +收益分配原則 = 11原則 ?我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范， 4條原則：合法原則，最高最佳使用原則，替代原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 ?4．有利于賦稅公平 第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述 ?四、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)范圍 ?不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格的評(píng)估 ?不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)格的評(píng)估 ?不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)格的評(píng)估 ?不動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)價(jià)格的評(píng)估 ?不動(dòng)產(chǎn)稅收價(jià)格的評(píng)估 ?不動(dòng)產(chǎn)征用折遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估 ?不動(dòng)產(chǎn)糾紛處理時(shí)價(jià)格的評(píng)估 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則 是指人們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐與理論探索中，逐步認(rèn)識(shí)了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，并總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問(wèn)題，這便是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則。 ?另外，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)還具有一定的政策性。正因?yàn)槿绱?，有?
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