不動產(chǎn)評估準則ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-01 18:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)查，此時可以通過分析采用非完全現(xiàn)場調(diào)查的可行性，合理設(shè)計調(diào)查方式，并分析調(diào)查方式可能形成的風(fēng)險，安排適量的現(xiàn)場調(diào)查數(shù)量與比例，同時采取其他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。 從準則的要求看，其實質(zhì)就是注冊資產(chǎn)評估師若采用非全面的現(xiàn)場調(diào)查方式，無論采取何種具體方式，都應(yīng)當能夠確定其合理性，并控制其可能的風(fēng)險。 ? 應(yīng)謹慎采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式，避免盲目使用或濫用。 ? 對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管線等，在不能進行現(xiàn)場調(diào)查的情況下，應(yīng)當采取諸如查閱建設(shè)資料、資產(chǎn)管理和工程安全質(zhì)量檢測資料等適當措施加以判斷。并在報告中予以恰當披露。 ? 評估對象的調(diào)查程度對所獲得信息的真實性、完整性等都會有不同程度的影響，評估師必須判斷這些因素對評估結(jié)果的影響程度，應(yīng)以獲得真實、全面的信息作為確定調(diào)查標準，而不得以工作量或工作的難易程度作為確定調(diào)查的標準。 ? 由于情況復(fù)雜或客觀條件的限制，存在一些在較短時間無法查清的事項，評估師可以在報告中聲明。但是，評估師必須判斷上述事項的重要性，并在報告中披露評估師為該事項所做的努力以及該事項對評估結(jié)論的影響。不能以聲明的方式規(guī)避勤勉盡責(zé)的義務(wù)。 ? 第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點，通過設(shè)計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費用分攤、建設(shè)周期以及收益等情況。 本條是要求注冊資產(chǎn)評估師對于具有 特殊功能 和資產(chǎn)規(guī)模大、建設(shè)周期長、結(jié)構(gòu)特征明顯、價值量較大的不動產(chǎn)進行評估時，應(yīng)當注重掌握相關(guān)建設(shè)資料，把握不動產(chǎn)的主要構(gòu)成和特征。 ? 由于這類不動產(chǎn)通常具有較強的專業(yè)性，注冊資產(chǎn)評估師可以借鑒和利用相關(guān)專業(yè)人士所提供的專業(yè)意見，幫助了解和掌握不動產(chǎn)的主要特征和價值構(gòu)成。 ? 第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當關(guān)注不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。 ? 相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)相互影響特性的一個重要表現(xiàn)形式。不動產(chǎn)不可移動，其利用通常會對周圍的不動產(chǎn)產(chǎn)生影響。反過來，周圍不動產(chǎn)的利用狀況也會對該不動產(chǎn)產(chǎn)生影響。 ? 租約限制是指不動產(chǎn)在評估基準日時點已簽訂租賃合同，不動產(chǎn)的權(quán)利受到已簽訂合同關(guān)系的約束。 ? 動產(chǎn)對不動產(chǎn)的影響是直接的，如存放了特殊性質(zhì)的存貨對不動產(chǎn)的影響等。 ? 第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機構(gòu)出具的不動產(chǎn)評估報告時，應(yīng)當對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。 比較分析的主要內(nèi)容包括： ? 評估目的 ? 評估基準日 ? 評估對象和范圍 ? 不動產(chǎn)的權(quán)利狀況 ? 價值定義 ? 評估假設(shè)、評估依據(jù)、評估方法與評估過程等。 第四章 評估方法 ? 第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法。 ? 評估目的與評估方法的關(guān)系 ? 分析適用性合理選擇評估方法 ? 評估方法與評估值間的關(guān)系 ? 具體評估方法的多樣性 ? 第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息一般包括： ? （一）交易實例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等； ? （二）成交日期； ? （三）成交價格，包括總價、單價及計價方式； ? （四）付款方式； ? （五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費負擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機等。 ? 本條是要求在采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當收集足夠的交易實例。足夠的不動產(chǎn)交易實例資料，是運用市場法估價的先決條件。 一般搜集不動產(chǎn)交易實例的途徑有： 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于不動產(chǎn)交易的申報登記資料； 查閱各種報刊雜志等媒體上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息； 以購買不動產(chǎn)者的身份，與經(jīng)辦人和交易當事人洽 談，了解各種信息； 通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 同行之間相互提供信息資料； 在此基礎(chǔ)上，進行實地考察。 ? 第二十四條 用作參照物的交易實例應(yīng)當具備下列條件： ? （一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等 方面與評估對象類似； ? （二）成交日期與評估基準日接近； ? （三）交易類型與評估目的吻合； ? （四）成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。 ? 類似不動產(chǎn)，一般是用途、結(jié)構(gòu)、所處地段或區(qū)域相同。 ? 成交日期與估價對象房地產(chǎn)的評估基準日應(yīng)當相近。 ? 交易類型與評估目的吻合。 ? 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 ? 第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當進行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 ? 交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。要求注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當進行交 ? 易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 ? 交易情況修正：利害關(guān)系 、急于購買或出售、特殊偏好、相鄰關(guān)系、交易稅費非正常負擔(dān)等。 ? 交易日期修正：不動產(chǎn)價格變動率、不動產(chǎn)價格指數(shù)。 ? 區(qū)域狀況修正：繁華程度 、交通便捷程度 、環(huán)境 、配套、規(guī)劃限制等。 ? 權(quán)益狀況修正：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格 、土地權(quán)利狀況。 ? 實物狀況修正：建筑面積、成新程度、使用率、樓層、朝向、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理水平、車位狀況。 ? 第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當了解： ? （一）不動產(chǎn)應(yīng)當具有經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益； ? （二）不動產(chǎn)未來收益及風(fēng)險能夠較準確地預(yù)測與量化； ? （三）不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當是不動產(chǎn)本身帶來的收益； ? （四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。 ? 收益法應(yīng)用的前提： 有經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益、未來收益及風(fēng)險能夠較準確地預(yù)測
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