不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析課件(編輯修改稿)
2025-03-02 13:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 222 QcQbaC ???在盈虧平衡點(diǎn)處， CY? ，所以 ? ?? ?? ? 02212121 ?????? QccQbbaa 主講人：李軍峰 26 開發(fā)面積 Q 盈虧平衡點(diǎn)B Q2 固定成本 總成本 Q1 盈利區(qū) 盈虧平衡點(diǎn)A 總收益 收益或成本 0 圖 82 非線性盈虧平衡分析圖 主講人：李軍峰 27 2. 非線性盈虧平衡分析法舉例 Y 2 0 00 0 2???4 0 0 0 0 080 0 2 ??? C【 案例 82】 已知某不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的總收益函數(shù)為 ；總成本函數(shù)為 試求： （ 1）當(dāng)計(jì)劃開發(fā)面積為 10000m2時(shí)，項(xiàng)目的盈虧狀況如何？ （ 2）該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)面積是多少？ （ 3）項(xiàng)目的最大利潤(rùn)是多少？ 主講人：李軍峰 28 解：根據(jù)題意，利潤(rùn)（ R 2 ????? CY1 0 0 0 0?Q 2 ???????R0?R 2 ???? 1 6 8 2 21 ?Q2 3 7 82 ?Q）＝總收益－總成本＝ （ 1）當(dāng) m2時(shí) 所以，當(dāng)開發(fā)面積為 10000m2時(shí)，項(xiàng)目盈利。 （ 2）當(dāng)利潤(rùn) 時(shí)，即為項(xiàng)目的盈虧平衡狀態(tài)，即 解得 m2， m2 主講人：李軍峰 29 （元） ??? Q9 6 0 0?Q9 6 0 0?Q ??9 6 0 0?Q5 2 1 6 0 04 0 0 0 0 09 6 0 01 9 29 6 0 2m ax ???????R（ 3）項(xiàng)目的最大利潤(rùn)點(diǎn)即利潤(rùn)函數(shù)的一階導(dǎo)數(shù)為零的點(diǎn)，即 解得 m2 時(shí)，利潤(rùn)函數(shù)的二階導(dǎo)數(shù)為 ，因此該點(diǎn)即為利潤(rùn)函數(shù)的最大值。將 代入利潤(rùn)函數(shù)求得項(xiàng)目的最大利潤(rùn)為 當(dāng) 主講人：李軍峰 30 敏感性分析法 ? 敏感性分析的基本概念和作用 ? 敏感性分析是用來研究項(xiàng)目主要的不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，以此來判斷這些不確定性因素對(duì)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的影響程度。 ? 敏感性分析的作用在于從各種不確定性因素中找出項(xiàng)目最敏感的因素，把精力主要放在最敏感的因素上，而對(duì)于不太敏感的因素則不必花費(fèi)過多精力去關(guān)注。 主講人：李軍峰 31 ? 單因素敏感性分析 ? 1. 單因素敏感性分析的步驟 ? （ 1）確定敏感性分析指標(biāo) ? 在選擇敏感性分析指標(biāo)時(shí)，一般首選那些最能反映投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為分析對(duì)象，可根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、研究階段、實(shí)際需求情況而選取不同的指標(biāo)。 ? （ 2）選擇不確定性因素 ? 影響不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益的不確定性因素有很多，在實(shí)際中沒有必要把每一個(gè)因素都進(jìn)行分析，往往選取最主要的影響因素進(jìn)行分析。 主講人：李軍峰 32 ? （ 3）確定各個(gè)不確定性因素的變化范圍，并計(jì)算它們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度。 ? （ 4）用敏感性分析圖來表示財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)不確定性因素變動(dòng)的敏感程度。 ? （ 5）根據(jù)計(jì)算結(jié)果確定敏感因素。 主講人：李軍峰 33 2. 單因素敏感性分析舉例 ? 【 案例 83】 設(shè)某不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，擬開發(fā)建設(shè)面積為 1萬平方米，固定成本為 240萬元，單位變動(dòng)成本為 1000元 /m2，預(yù)計(jì)售價(jià)為 2023元 /m2，銷售稅率為 5%。 ? 試以售價(jià)、單位變動(dòng)成本、固定成本、銷售量為不確定因素，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)這一財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行單因素敏感性分析。 主講人：李軍峰 34 若不考慮不確定因素，該小區(qū)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)為 FVQtPQR ???? )1(＝ 2023 10000 （ 1－ 5%）－ 1000 10000－ 2400000=660(萬元 ) 根據(jù)題意，先固定其他因素，變動(dòng)其中一個(gè)因素，分別求出單因素變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響如表 變 化 幅 度 利 潤(rùn) 不確定性因素 20% 10% 0% 10% 20% 產(chǎn)品售價(jià) 280 470 660 850 1040 銷售量 480 570 660 750 840 單位變動(dòng)成本 860 760 660 560 460 固定成本 708 684 660 636 612 主講人：李軍峰 35 根據(jù)典型數(shù)據(jù)（ 0， 660）、（ 20%， 1040）；（ 0， 660）、（ 20%， 840）；（ 0， 660）、（ 20%， 460）；（ 0， 660）、（ 20%， 612），按照兩點(diǎn)確定一條直線計(jì)算開發(fā)利潤(rùn) R與產(chǎn)品售價(jià) P、銷售量 Q、單位變動(dòng)成本 V、固定成本 F的變化幅度 p、q、 v、 f的回歸直線如下： 6601900 ?? pR6 6 09 0 0
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