不動產(chǎn)估價報告ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-08 05:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 估價報告的內(nèi)容和格式 ?九、制作要求 ?估價報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)采用 A4紙規(guī)格 第三節(jié) 估價報告常見錯誤分析 ?估價報告常見錯誤有以下幾項： ?一、報告書不完整：包括估價結(jié)果報告書漏項 、估價技術(shù)報告漏項等 ?二、內(nèi)容描述不清：包括評估報告中估價對象描述不清等 ?三、選用估價方法錯誤 第三節(jié) 估價報告常見錯誤分析 ?選用估價方法應(yīng)遵循的原則 ?（ 1）有大量可比實例（選用市場比較法，并以該法為主） ?(2) 具有預(yù)期收益（收益法作為其中一個方法） ?(3) 具有開發(fā)或待開發(fā)潛力（選用假設(shè)開發(fā)法） ?(4) 無上述條件的選用成本法 第三節(jié) 估價報告常見錯誤分析 ?四、估價路線方面常見錯誤 ?（一）損害賠償房地產(chǎn)評估 ? 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清 ? 沒有考慮間接損失（殘值清理費用、造成收益下降） ?（二）拍賣底價的評估 第三節(jié) 估價報告常見錯誤分析 ? 強制處分對房地產(chǎn)價格的影響； ? 快速變現(xiàn)使交易價格相對正常價格較低； ? 市場需求面、推廣力度小，造成成效價格低于正常價格； ? 消費者心理因素； ? 購買者需額外支出（支付拍賣機構(gòu)的傭金） ? 技術(shù)路線：首先確定正常市場價格；分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調(diào)減幅度；按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產(chǎn)價格水平的比較 第三節(jié) 估價報告常見錯誤分析 ?（三）舊房地產(chǎn)評估 ?估價對象的狀況，應(yīng)對重置價標(biāo)準(zhǔn)進行必要修正 ?（四）比較法、收益法評估時不應(yīng)該扣除折舊 ?交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用 ?同等來源、同等規(guī)模收益與估價對象創(chuàng)造收益應(yīng)等同 第三節(jié) 估價報告常見錯誤分析 ?（五）房地產(chǎn)保險評估 ? 不能考慮土地的價值； ? 保險事故后損失評估時，應(yīng)考慮估價范圍是否包括間接損失，并在估價時說明是否包括間接損失； ? 投保時的估價可按房產(chǎn)的投保的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時的實際價值； ? 可修復(fù)，宜采用修復(fù)的費用為損失價值；不可修復(fù)的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價值； 第三節(jié) 估價報告常見錯誤分析 ?（六）劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險（預(yù)期風(fēng)險會降低估價對象的價值的因素應(yīng)考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場變現(xiàn)能力；應(yīng)考慮抵押期間的耗損；應(yīng)考慮扣除上繳國家土地使用權(quán)出讓金部分 ?（七）司法訴訟評估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評估的評估時點時的房地產(chǎn)狀況和市場狀況 ?（八）運用各種方法評估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素；結(jié)果的取整； 確認(rèn)結(jié)果） 第三節(jié) 估價報告常見錯誤分析 ?（九）房地產(chǎn)合并估價 ? 合并前后價格的計算要客觀、準(zhǔn)確 ? 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理，應(yīng)遵循估價中的貢獻(xiàn)原則來確定；（按各自的單價為基礎(chǔ)分配；各自的面積為基礎(chǔ)分配；各自的總價為基礎(chǔ)分配） ?（十）各參數(shù)選擇應(yīng)說明理由 第三節(jié) 估價報告常見錯誤分析 ?五、估價方法運用錯誤 ?（一）比較法 ? 難點：交易修正 選擇的可比實例描述不清 （ 1）交易日期描述不清 （ 2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等） （ 3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位） （ 4）交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修
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