【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況。可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)定期或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。19 房地產(chǎn)管理部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽檢，對(duì)有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，要依法嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會(huì)公示。二十. 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 》2006年3月1日實(shí)行二十一. 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)(2006年)(DOC 3)1． 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 2。本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：（1）已出租的土地使用權(quán)。（1）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（1）已出租的建筑物。 3。 下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。4．投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 5。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。（1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。6．有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。第二部分． 房地產(chǎn)抵押估價(jià)的幾個(gè)問(wèn)題一. 一般概念（一）抵押房地產(chǎn)分類(lèi)1. 貸款用途：土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款2. 抵押標(biāo)的：（1） 土地使用權(quán)：國(guó)有土地出讓、國(guó)有行政劃撥、集體土地使用權(quán)抵押三種（2） 房屋所有權(quán)：商業(yè)、住宅、工業(yè)等類(lèi)型（3） 在建工程：在建工程已完工部分連同其合法取得的土地使用權(quán)（二）房屋期權(quán)：抵押人是期房的預(yù)購(gòu)人（房地產(chǎn)按揭）購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款擔(dān)保的行為。（三）按揭的名稱是從香港地區(qū)傳入內(nèi)地的，源于mortgage一詞音，讀成按揭，本意是抵押。物業(yè)的所有者或業(yè)主在借款時(shí)，轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權(quán)作為還款保證。抵押價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值政府稅費(fèi)處置抵押物的費(fèi)用應(yīng)補(bǔ)地價(jià)?！保ㄋ模?quán)屬問(wèn)題A、土地使用權(quán)土地使用證及附圖等：國(guó)有出讓（作價(jià)出資、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)）、國(guó)有劃撥土地使用證、集體土地建設(shè)用地使用證建設(shè)用地使用權(quán)、林地使用權(quán)、牧草地使用權(quán)、水面使用權(quán)土地使用權(quán)出讓合同（作價(jià)出資合同、作價(jià)入股合同、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批文及證書(shū)）土地他項(xiàng)權(quán)證他資料B、在建工程立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；商品房銷(xiāo)售許可證；房產(chǎn)權(quán)登記備案證。土地轉(zhuǎn)、出讓合同和土地出讓金繳付收據(jù)。工程進(jìn)度表、建設(shè)工程監(jiān)理出具的進(jìn)度證明和分部質(zhì)量驗(yàn)收證明C、現(xiàn)房（1）國(guó)有土地使用證（2）房屋所有權(quán)證；D、準(zhǔn)現(xiàn)房國(guó)有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證商品房銷(xiāo)售許可證驗(yàn)收竣工質(zhì)量驗(yàn)收證明房屋土地面積測(cè)量報(bào)告住宅交付使用許可證，（五）幾種特殊類(lèi)型房地產(chǎn)抵押（1）劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償有些地方對(duì)劃撥土地使用權(quán)抵押有限制《上海房地產(chǎn)抵押辦法》明文規(guī)定：“通過(guò)行政劃撥方式獲得的，尚未建有地上房屋及其他建筑物的土地使用權(quán)不能設(shè)定抵押權(quán)”。（2）集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押1．集體土地建設(shè)用地使用權(quán)才能抵押，集體土地所有權(quán)不能抵押：農(nóng)村集體土地使用權(quán)、鄉(xiāng)辦、村辦企業(yè)的廠房等建筑物及在集體土地上建造的住宅2．尚未建有房屋及其他附屬物的集體土地使用權(quán)，不能單獨(dú)設(shè)定抵押3．集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者書(shū)面同意（3）共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押1．弄清該宗共有房地產(chǎn)是按份共有還是共同共有2．按份共有的，抵押人設(shè)定抵押的范圍必須以其依法享有的份額為限3．共同共有的，必須經(jīng)全體共有人達(dá)成一致意見(jiàn)，全體共有人為抵押人。（4）有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押1．因?yàn)榉扛恼叩耐瞥?，不少房屋是屬于有限產(chǎn)權(quán)而并非全部產(chǎn)權(quán)。設(shè)定抵押時(shí)必須弄清抵押人原來(lái)的出資比例。其抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)以原出資比例為限。2．有些房地產(chǎn)雖不明確屬于有限產(chǎn)權(quán)，但是該房地產(chǎn)卻有明確的土地使用年限，確保其擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用年限（5）作價(jià)入股（出資）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)抵押：和出讓土地使用權(quán)一樣。（6）在建工程抵押：抵押內(nèi)容：土地使用權(quán)和在建工程已完工部分:抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記（六）幾個(gè)特殊類(lèi)型房地產(chǎn)評(píng)估A、劃撥用地評(píng)估問(wèn)題劃撥土地評(píng)估的基本思路，主要是考慮劃撥土地使用權(quán)的無(wú)限年期、有限土地收益等基本特點(diǎn)，在幾種不同的基本評(píng)估方法中，不考慮年期修正，并適時(shí)扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)，從而測(cè)算出劃撥土地估價(jià)結(jié)果。（1）成本逼近法不需要考慮土地增值收益或土地使用權(quán)出讓金，也不需要進(jìn)行年期修正?；竟綖椋?V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2式中：V－－－劃撥土地使用權(quán)價(jià)格； Ea－－－劃撥土地取得費(fèi)； Ed－－－土地開(kāi)發(fā)費(fèi)； T－－－稅費(fèi)； R1－－－利息；R2－－－利潤(rùn)。(2)市場(chǎng)比較法利用市場(chǎng)比較法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)，是根據(jù)替代原理，將待估劃撥土地與具有替代性的、且在近期交易的類(lèi)似劃撥土地使用權(quán)交易實(shí)例相比較，并對(duì)類(lèi)似劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，評(píng)估出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。（3）收益還原法主要是將待估劃撥土地的總收益減去總費(fèi)用得到土地的純收益，再扣除國(guó)家土地收益部分（劃撥土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)很好地體現(xiàn)了國(guó)家在劃撥土地中的收益），然后按一定的土地還原利率還原成現(xiàn)時(shí)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。 根據(jù)以上分析， 利用收益還原法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)基本公式為：V＝（RCRO）/r其中：V － 劃撥土地收益價(jià)格；R － 劃撥土地總收益C — 劃撥土地總費(fèi)用RO — 劃撥土地年租制租金標(biāo)準(zhǔn)R － 劃撥土地還原利率。 (四)剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）將得到的出讓土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果，扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于空地及在建工程用地來(lái)說(shuō)：劃撥土地評(píng)估價(jià)格＝預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－開(kāi)發(fā)成本－投資利息－投資利潤(rùn)－銷(xiāo)售稅費(fèi)—?jiǎng)潛芡恋匮a(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于地上已有建筑物用地來(lái)說(shuō)：劃撥土地評(píng)估價(jià)格＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－房屋現(xiàn)值—?jiǎng)潛芡恋匮a(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)（5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，然后利用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，待估宗地在估價(jià)期日劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。其基本測(cè)算公式為：P=（P0—P1）(1177。∑K 1)K2或 P=（P0—R1/r1）(1177。∑K 1)K2式中：P－劃撥土地價(jià)格；P0－某用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)；P1— 當(dāng)?shù)赝?jí)別同用途劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)∑K1－宗地區(qū)域因素修正系數(shù)；K2－估價(jià)期日、開(kāi)發(fā)程度、容積率等其它修正系數(shù)。R1—— 土地年租制同用途同級(jí)別年租金r1—— 同用途同級(jí)別土地還原利率（6）、其它估價(jià)方法劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 = 出讓土地使用權(quán)價(jià)格 — 劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，或劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 = 出讓土地使用權(quán)價(jià)格 （1－劃撥土地補(bǔ)交出讓金比例）B、綜合用地評(píng)估綜合用地是指有兩種或兩種以上用途的宗地。在評(píng)估過(guò)程中綜合用地都是比較普遍的。根據(jù)不同用途的公布情況，綜合用地又分為平面綜合成用地和立體綜合用地。平面綜合用地是指將一宗地劃分為兩個(gè)或兩個(gè)以上用地單元，每一個(gè)用地單元有不同的用途；立體綜合用地是指一宗地上建造的建筑物，不同樓層有不同的用途。地價(jià)是土地收益能力的貨幣表現(xiàn)形式。對(duì)某宗地而言，土地的收益能力是該宗地上所有用地單元土地收益能力之和，即宗地地價(jià)為各用地單元地價(jià)之和。對(duì)于平面綜合用地來(lái)說(shuō)，宗地地價(jià)是以幾種用地類(lèi)型的地價(jià)之和為基礎(chǔ)，同時(shí)