【文章內(nèi)容簡介】 監(jiān)測，及時掌握抵押價值變化情況?？梢晕蟹康禺a(chǎn)估價機構(gòu)定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產(chǎn)抵押價值。處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。19 房地產(chǎn)管理部門要定期對房地產(chǎn)估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。二十. 《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 》2006年3月1日實行二十一. 企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)(2006年)(DOC 3)1． 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。 2。本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：（1）已出租的土地使用權(quán)。（1）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（1）已出租的建筑物。 3。 下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。4．投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。 5。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定。6．有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。第二部分． 房地產(chǎn)抵押估價的幾個問題一. 一般概念（一）抵押房地產(chǎn)分類1. 貸款用途：土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款2. 抵押標(biāo)的：（1） 土地使用權(quán)：國有土地出讓、國有行政劃撥、集體土地使用權(quán)抵押三種（2） 房屋所有權(quán)：商業(yè)、住宅、工業(yè)等類型（3） 在建工程：在建工程已完工部分連同其合法取得的土地使用權(quán)（二）房屋期權(quán)：抵押人是期房的預(yù)購人（房地產(chǎn)按揭）購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款擔(dān)保的行為。（三）按揭的名稱是從香港地區(qū)傳入內(nèi)地的，源于mortgage一詞音，讀成按揭，本意是抵押。物業(yè)的所有者或業(yè)主在借款時，轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權(quán)作為還款保證。抵押價格=市場價格風(fēng)險調(diào)整值政府稅費處置抵押物的費用應(yīng)補地價。”（四）權(quán)屬問題A、土地使用權(quán)土地使用證及附圖等：國有出讓（作價出資、作價入股、授權(quán)經(jīng)營）、國有劃撥土地使用證、集體土地建設(shè)用地使用證建設(shè)用地使用權(quán)、林地使用權(quán)、牧草地使用權(quán)、水面使用權(quán)土地使用權(quán)出讓合同（作價出資合同、作價入股合同、授權(quán)經(jīng)營批文及證書）土地他項權(quán)證他資料B、在建工程立項批復(fù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；商品房銷售許可證；房產(chǎn)權(quán)登記備案證。土地轉(zhuǎn)、出讓合同和土地出讓金繳付收據(jù)。工程進度表、建設(shè)工程監(jiān)理出具的進度證明和分部質(zhì)量驗收證明C、現(xiàn)房（1）國有土地使用證（2）房屋所有權(quán)證；D、準(zhǔn)現(xiàn)房國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證商品房銷售許可證驗收竣工質(zhì)量驗收證明房屋土地面積測量報告住宅交付使用許可證，（五）幾種特殊類型房地產(chǎn)抵押（1）劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償有些地方對劃撥土地使用權(quán)抵押有限制《上海房地產(chǎn)抵押辦法》明文規(guī)定：“通過行政劃撥方式獲得的，尚未建有地上房屋及其他建筑物的土地使用權(quán)不能設(shè)定抵押權(quán)”。（2）集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押1．集體土地建設(shè)用地使用權(quán)才能抵押，集體土地所有權(quán)不能抵押：農(nóng)村集體土地使用權(quán)、鄉(xiāng)辦、村辦企業(yè)的廠房等建筑物及在集體土地上建造的住宅2．尚未建有房屋及其他附屬物的集體土地使用權(quán)，不能單獨設(shè)定抵押3．集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者書面同意（3）共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押1．弄清該宗共有房地產(chǎn)是按份共有還是共同共有2．按份共有的，抵押人設(shè)定抵押的范圍必須以其依法享有的份額為限3．共同共有的，必須經(jīng)全體共有人達成一致意見，全體共有人為抵押人。（4）有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押1．因為房改政策的推出，不少房屋是屬于有限產(chǎn)權(quán)而并非全部產(chǎn)權(quán)。設(shè)定抵押時必須弄清抵押人原來的出資比例。其抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)以原出資比例為限。2．有些房地產(chǎn)雖不明確屬于有限產(chǎn)權(quán)，但是該房地產(chǎn)卻有明確的土地使用年限，確保其擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用年限（5）作價入股（出資）、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)抵押：和出讓土地使用權(quán)一樣。（6）在建工程抵押：抵押內(nèi)容：土地使用權(quán)和在建工程已完工部分:抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記（六）幾個特殊類型房地產(chǎn)評估A、劃撥用地評估問題劃撥土地評估的基本思路，主要是考慮劃撥土地使用權(quán)的無限年期、有限土地收益等基本特點，在幾種不同的基本評估方法中，不考慮年期修正，并適時扣除劃撥土地補交出讓金標(biāo)準(zhǔn)或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)，從而測算出劃撥土地估價結(jié)果。（1）成本逼近法不需要考慮土地增值收益或土地使用權(quán)出讓金，也不需要進行年期修正?；竟綖椋?V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2式中：V－－－劃撥土地使用權(quán)價格； Ea－－－劃撥土地取得費； Ed－－－土地開發(fā)費； T－－－稅費； R1－－－利息；R2－－－利潤。(2)市場比較法利用市場比較法評估劃撥土地使用權(quán)，是根據(jù)替代原理，將待估劃撥土地與具有替代性的、且在近期交易的類似劃撥土地使用權(quán)交易實例相比較，并對類似劃撥土地使用權(quán)價格進行適當(dāng)修正，評估出待估劃撥土地使用權(quán)價格。（3）收益還原法主要是將待估劃撥土地的總收益減去總費用得到土地的純收益，再扣除國家土地收益部分（劃撥土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)很好地體現(xiàn)了國家在劃撥土地中的收益），然后按一定的土地還原利率還原成現(xiàn)時劃撥土地使用權(quán)價格。 根據(jù)以上分析， 利用收益還原法評估劃撥土地使用權(quán)基本公式為：V＝（RCRO）/r其中：V － 劃撥土地收益價格；R － 劃撥土地總收益C — 劃撥土地總費用RO — 劃撥土地年租制租金標(biāo)準(zhǔn)R － 劃撥土地還原利率。 (四)剩余法（假設(shè)開發(fā)法）將得到的出讓土地價格評估結(jié)果，扣除劃撥土地補交出讓金標(biāo)準(zhǔn)。對于空地及在建工程用地來說：劃撥土地評估價格＝預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價－開發(fā)成本－投資利息－投資利潤－銷售稅費—劃撥土地補交出讓金標(biāo)準(zhǔn)對于地上已有建筑物用地來說：劃撥土地評估價格＝不動產(chǎn)總價－房屋現(xiàn)值—劃撥土地補交出讓金標(biāo)準(zhǔn)（5）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，扣除劃撥土地補交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，然后利用基準(zhǔn)地價修正體系，待估宗地在估價期日劃撥土地使用權(quán)價格。其基本測算公式為：P=（P0—P1）(1177?！芀 1)K2或 P=（P0—R1/r1）(1177。∑K 1)K2式中：P－劃撥土地價格；P0－某用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價；P1— 當(dāng)?shù)赝墑e同用途劃撥土地補交出讓金標(biāo)準(zhǔn)∑K1－宗地區(qū)域因素修正系數(shù)；K2－估價期日、開發(fā)程度、容積率等其它修正系數(shù)。R1—— 土地年租制同用途同級別年租金r1—— 同用途同級別土地還原利率（6）、其它估價方法劃撥土地使用權(quán)價格 = 出讓土地使用權(quán)價格 — 劃撥土地補交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，或劃撥土地使用權(quán)價格 = 出讓土地使用權(quán)價格 （1－劃撥土地補交出讓金比例）B、綜合用地評估綜合用地是指有兩種或兩種以上用途的宗地。在評估過程中綜合用地都是比較普遍的。根據(jù)不同用途的公布情況，綜合用地又分為平面綜合成用地和立體綜合用地。平面綜合用地是指將一宗地劃分為兩個或兩個以上用地單元，每一個用地單元有不同的用途；立體綜合用地是指一宗地上建造的建筑物，不同樓層有不同的用途。地價是土地收益能力的貨幣表現(xiàn)形式。對某宗地而言，土地的收益能力是該宗地上所有用地單元土地收益能力之和，即宗地地價為各用地單元地價之和。對于平面綜合用地來說，宗地地價是以幾種用地類型的地價之和為基礎(chǔ)，同時