【正文】 預售許可證2．下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）. 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）. 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）. 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）. 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）. 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）. 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。六. 建設(shè)部 中國人民銀行《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》19950323房地產(chǎn)評估工作要嚴格遵循公平、公正、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序進行，杜絕利用房地產(chǎn)評估工作為單位和個人牟取不正當利益。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。四. 《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》2003年3月1日起施行1. 通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)；2. 國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。（2）. 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，轉(zhuǎn)讓行為無效。2. 下列財產(chǎn)不得抵押：（1） 土地所有權(quán)：（2） 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律有規(guī)定的除外；（3） 城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。三. 《中華人民共和國擔保法》（自1995年10月1日起施行）1. 下列財產(chǎn)可以抵押：（1） 抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（2） 抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)（3） 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。2．依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。潘 世 炳 博士 教授級高工湖北永業(yè)行評估咨詢有限公司 總經(jīng)理中 南 財 經(jīng) 政 法 大 學 兼職教授湖 北 省 房 地 產(chǎn) 業(yè) 協(xié) 會 副會長武 漢 市 房 地產(chǎn)估價師協(xié) 會 副會長湖北省土 地 估 價 師 協(xié) 會 副秘書長 中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會 理事湖 北 省 司法鑒定人 協(xié) 會 常務理事武 漢 仲 裁 委 員 會 仲裁員香 港 測 量 師 學 會 專業(yè)會員武漢市武昌區(qū)紫陽東路77號偉鵬大廈12層 郵編 430070電話：02787250887 傳真02787250566 Email：psb999 網(wǎng)站：中文域名：；；不動產(chǎn)抵押估價第一部分 有關(guān)不動產(chǎn)估價法規(guī)政策第二部分 不動產(chǎn)抵押估價幾個問題第三部分 不動產(chǎn)抵押估價風險及控制第四部分 借鑒解讀《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》2006年12月21日 南昌第一部分． 有關(guān)不動產(chǎn)估價法規(guī)政策一. 《中華人民共和國土地管理法》1986年6月25日通過2004年8月28日第三次修訂：國家依法實行國有土地有償使用制度。3．房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。（3）. 轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。3. 耕地的承包期為三十年。2. 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應當簽訂抵押合同。七. 國家土地管理局《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》1995年9月11日發(fā)布實施（國土資源部《關(guān)于停止執(zhí)行部分規(guī)范性文件的通知》2003年 2月20日停止執(zhí)行）：經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押八. 國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》1997年1月3日實施土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。3．抵押期間責任（1）. 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應當告知抵押人。4．抵押過失及意外有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：（5） 債務履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債務人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；（6） 抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（7） 抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（8） 抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（9） 抵押合同約定的其他情況。如果無法變現(xiàn)，債務人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應當對國有土地使用權(quán)依法評估。十三. 《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》自2000年12月13日起施行1. 以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。5. 抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。否則，應認定抵押無效。國有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問題，應區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應認定抵押無效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準，亦應認定抵押有效。5. 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。十八. 國家林業(yè)局《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法（試行）》2004年7月5日公布并施行1. 可用于抵押的森林資源資產(chǎn)為商品林中的森林、林木和林地使用權(quán)2. 森林資源資產(chǎn)抵押擔保的期限，由抵押雙方協(xié)商確定，屬于承包、租賃、出讓的，最長不得超過合同規(guī)定的使用年限減去已承包、出讓年限的剩余年限；屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將其未發(fā)包的林地使用權(quán)抵押的，最長不得超過70年3. 可作為抵押物的森林資源資產(chǎn)為：4. 用材林、經(jīng)濟林、薪炭林的林地使用權(quán)；用材林、經(jīng)濟林、薪炭林的采伐跡地、火燒跡地的林地使用權(quán)；國務院規(guī)定的其他森林、林木和林地使用權(quán)；森林或林木資產(chǎn)抵押時，其林地使用權(quán)須同時抵押，但不得改變林地的屬性和用途。十九. 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》2004年9月2日1 房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。3 商業(yè)銀行對于介入房地產(chǎn)貸款的中介機構(gòu)選擇，應著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽和業(yè)務操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責任條款，對于因中介機構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務損失應有明確的賠償措施。5 商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款。商業(yè)銀行應區(qū)別判斷抵押物狀況。對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。14 房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。17 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務。19 房地產(chǎn)管理部門要定期對房地產(chǎn)估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。本準則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：（1）已出租的土地使用權(quán)。 下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。6．有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。物業(yè)的所有者或業(yè)主在借款時，轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權(quán)作為還款保證。工程進度表、建設(shè)工程監(jiān)理出具的進度證明和分部質(zhì)量驗收證明C、現(xiàn)房（1）國有土地使用證（2）房屋所有權(quán)證；D、準現(xiàn)房國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證商品房銷售許可證驗收竣工質(zhì)量驗收證明房屋土地面積測量報告住宅交付使用許可證，（五）幾種特殊類型房地產(chǎn)抵押（1）劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無