【正文】 潘 世 炳 博士 教授級(jí)高工湖北永業(yè)行評(píng)估咨詢有限公司 總經(jīng)理中 南 財(cái) 經(jīng) 政 法 大 學(xué) 兼職教授湖 北 省 房 地 產(chǎn) 業(yè) 協(xié) 會(huì) 副會(huì)長武 漢 市 房 地產(chǎn)估價(jià)師協(xié) 會(huì) 副會(huì)長湖北省土 地 估 價(jià) 師 協(xié) 會(huì) 副秘書長 中國房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) 理事湖 北 省 司法鑒定人 協(xié) 會(huì) 常務(wù)理事武 漢 仲 裁 委 員 會(huì) 仲裁員香 港 測(cè) 量 師 學(xué) 會(huì) 專業(yè)會(huì)員武漢市武昌區(qū)紫陽東路77號(hào)偉鵬大廈12層 郵編 430070電話：02787250887 傳真02787250566 Email：psb999@ 網(wǎng)站：中文域名：；；不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)第一部分 有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)法規(guī)政策第二部分 不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)幾個(gè)問題第三部分 不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及控制第四部分 借鑒解讀《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》2006年12月21日 南昌第一部分． 有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)法規(guī)政策一. 《中華人民共和國土地管理法》1986年6月25日通過2004年8月28日第三次修訂：國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。二. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月1日起施行）1．房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2．依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。3．房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。4．房地產(chǎn)抵押合同取得后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。三. 《中華人民共和國擔(dān)保法》（自1995年10月1日起施行）1. 下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（1） 抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（2） 抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)（3） 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。2. 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（1） 土地所有權(quán)：（2） 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律有規(guī)定的除外；（3） 城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。3. 抵押期間和拍賣（1）. 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。（2）. 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，轉(zhuǎn)讓行為無效。（3）. 轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。（4）. 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。四. 《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》2003年3月1日起施行1. 通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)；2. 國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。3. 耕地的承包期為三十年。草地承包期為三十年至五十年。林地承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長五. 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》1. 土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。2. 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定3. 抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。六. 建設(shè)部 中國人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》19950323房地產(chǎn)評(píng)估工作要嚴(yán)格遵循公平、公正、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序進(jìn)行，杜絕利用房地產(chǎn)評(píng)估工作為單位和個(gè)人牟取不正當(dāng)利益。七. 國家土地管理局《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》1995年9月11日發(fā)布實(shí)施（國土資源部《關(guān)于停止執(zhí)行部分規(guī)范性文件的通知》2003年 2月20日停止執(zhí)行）：經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押八. 國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》1997年1月3日實(shí)施土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)?jiān)恋刈C書作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同.九. 建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》1997年6月1日起施行；2001年7月23日修訂實(shí)施。1．抵押額及時(shí)間限定（1）. 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分（2）. 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限（3）. 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限（4）. 有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限（5）. 商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證2．下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）. 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）. 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）. 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）. 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）. 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）. 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。3．抵押期間責(zé)任（1）. 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。（2）. 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。（3）. 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同（4）. 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足（5）. 抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)擔(dān)保。4．抵押過失及意外有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：（5） 債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（6） 抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（7） 抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（8） 抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（9） 抵押合同約定的其他情況。（10） 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；剩余金額交還抵押人。十. 中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》199