不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告ppt課件-資料下載頁
2025-05-12 05:31本頁面
【正文】 計(jì)算基數(shù)要對應(yīng) ?直接成本利潤率基數(shù)：土地取得成本 +開發(fā)成本 ?投資利潤率基數(shù)：土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 ?成本利潤率基數(shù)：土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 ?（ 6）計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)和功能的折舊 ?（ 7）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應(yīng)以凈地面積計(jì)算） ?凈地面積 =土地總面積 道路 綠地 第三節(jié) 估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤分析 ?（四）假設(shè)開發(fā)法 ?難點(diǎn)：利潤的估算；對象開發(fā)完成后的價(jià)格 ? 最基本公式： ?待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)成本管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資購買待開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ?（ 1）推測未來樓價(jià)方法要正確：對于出售的房地產(chǎn)，可采取比較法；對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法； ?（ 2）要體現(xiàn)最高最佳使用原則 第三節(jié) 估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤分析 ?（ 3）注意計(jì)算參數(shù)的客觀性 ?（ 4）計(jì)算時(shí)不要漏項(xiàng) ?（ 5）靜態(tài)分析時(shí)注意各參數(shù)的取值（開發(fā)利潤、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣） ?投資利息計(jì)算項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。 ?（ 6）現(xiàn)金流量法計(jì)算注意的問題 ?開發(fā)投入的時(shí)間和比例；銷售時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；不包括利息和利潤。 第三節(jié) 估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤分析 ?（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法 ?難點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)的求??；把握基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 ?六、各類型房地產(chǎn)區(qū)域因素及個(gè)別因素 ?（一）居住房地產(chǎn) ? 個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型、等級；裝修；設(shè)施與設(shè)備；質(zhì)量；朝向與樓層； ? 區(qū)域因素：交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量； 第三節(jié) 估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤分析 ?（二）商業(yè)房地產(chǎn) ? 個(gè)別因素：臨街狀況；內(nèi)部格局；樓層；面積；裝修；轉(zhuǎn)租的可能性 ? 區(qū)域因素：繁華程度；交通條件； ?（三）商務(wù)辦公房產(chǎn) ? 個(gè)別因素：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；物業(yè)管理；滿足不同公司的不同需要； ? 區(qū)域因素：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境 第三節(jié) 估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤分析 ?（四）旅館房地產(chǎn) ? 個(gè)別因素：設(shè)備設(shè)施和用具；經(jīng)營管理 ? 區(qū)別因素：交通條件；周圍環(huán)境； 第三節(jié) 估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤分析 ?七、其他常見錯(cuò)誤 ? 確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分： “ 根據(jù)上述計(jì)算為 XXX”屬不充分。估價(jià)結(jié)果需要有理由來支持（估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價(jià)結(jié)果） ? 最終結(jié)果應(yīng)說明總價(jià)并大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。 第三節(jié) 估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤分析 ? 房地產(chǎn)抵押評估值時(shí)，應(yīng)當(dāng)說明市場風(fēng)險(xiǎn)和短期處分對未來房地產(chǎn)價(jià)格的影響 ? 劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要說明土地使用權(quán)出讓金由誰負(fù)擔(dān)（一般是房地產(chǎn)權(quán)利人） ? 處理房地產(chǎn)糾分的估價(jià)，應(yīng)說明產(chǎn)生糾紛的理由 ? 注意語言的確切性（報(bào)告書用詞要中性） ? 強(qiáng)制拍賣底價(jià)評估時(shí)要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)； ? 房屋租賃價(jià)格評估時(shí)應(yīng)考慮租約對估價(jià)的影響；劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。 思考 ?不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容有哪些？ ?目前不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有哪些基本的形式？ ?編寫估價(jià)報(bào)告時(shí)應(yīng)注意哪些問題。 ?土地、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式是什么？ ?不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見的錯(cuò)誤有哪幾類？
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