不動產(chǎn)估價-市場比較法-資料下載頁
2025-08-04 10:25本頁面
【正文】 00分），將可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素與它逐項比較打分。如果可比實例所在區(qū)域的狀況優(yōu)于估價對象所在區(qū)域的狀況，所打的分值就高于100；反之，所打的分值就低于100。然后將所得的分值轉(zhuǎn)化為修正比率。其修正公式如下：可比實例在其區(qū)域條件下的價格=在估價對象區(qū)域條件下的價格（2）間接比較修正法間接比較修正法與直接比較修正法相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)，以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實例及估價對象的區(qū)域因素與它逐項比較打分，然后再將所打分值轉(zhuǎn)化為修正比率。其修正公式如下：標(biāo)準(zhǔn)化 區(qū)域因素 修正 修正可比實例在其區(qū)域條件下的價格 = 在估價對象區(qū)域條件下的價格上式中位于分母的括號內(nèi)應(yīng)為可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)區(qū)域因素的得分，位于分子的括號內(nèi)應(yīng)為估價對象不動產(chǎn)的區(qū)域因素相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)區(qū)域因素的得分。七、個別因素修正1．個別因素及其修正個別因素是指能反映不動產(chǎn)本身的特征、并對其價格產(chǎn)生影響的因素。進行個別因素修正，就是將可比實例在其個別狀況下的價格調(diào)整為估價對象個別狀況下的價格。進行個別因素修正，同樣是市場比較法中的難點和關(guān)鍵。有關(guān)土地的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、土地使用權(quán)年限等。有關(guān)建筑物的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、建筑容積率、樓層、朝向等。個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。2．個別因素修正的步驟個別因素修正的步驟如下：（1）確定對估價對象這類不動產(chǎn)的價格有影響的個別因素；（2）判定估價對象不動產(chǎn)和可比實例不動產(chǎn)的個別因素狀況；（3）將可比實例不動產(chǎn)與估價對象不動產(chǎn)的個別因素狀況進行逐項比較，并確定個別因素的差別所造成的價格差異程度；（4）根據(jù)差異程度對可比實例的成交價格進行修正。一般而言，如果可比實例優(yōu)于估價對象，則應(yīng)對可比實例的價格做減價修正；反之，則應(yīng)對可比實例的價格做增價修正。3．個別因素修正的方法一般采用百分率法進行個別因素修正，公式如下：可比實例在其個別狀態(tài)下的價格個別因素修正系數(shù)=在估價對象個別狀態(tài)下的價格其中，個別因素修正系數(shù)應(yīng)是以估價對象的個別狀態(tài)為基準(zhǔn)來確定的。假設(shè)可比實例在其個別狀態(tài)下的價格比在估價對象個別狀態(tài)下的價格高低的百分率為G%，則有：可比實例在其個別狀態(tài)下的價格=在估價對象個別狀態(tài)下的價格或者可比實例在其個別狀態(tài)下的價格=在估價對象個別狀態(tài)下的價格式中，與是個別因素修正系數(shù)。八、求取比準(zhǔn)價格1．進行綜合修正由上可見，采用市場比較法估價時，需要進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素四大方面的修正?？杀葘嵗山粌r格經(jīng)過交易情況修正后變成了正常價格，經(jīng)過交易日期修正后變成了估價期日的價格，經(jīng)過區(qū)域因素修正后變成了估價對象區(qū)域條件下的價格，經(jīng)過個別因素修正后變成了估價對象個別狀態(tài)下的價格。這樣，就將可比實例不動產(chǎn)的實際成交價格轉(zhuǎn)修正為估價對象不動產(chǎn)在估價期日的客觀合理價格。綜合修正一般公式如下：（1）修正系數(shù)連乘形式估價對象價格=可比實例成交價格（1+ ）（2）修正系數(shù)累加形式估價對象價格=可比實例成交價格在實際評估中，通常有直接比較修正法和間接比較修正法，其具體的計算公式如前所述。需要說明的是，直接比較修正法連乘形式的公式較常用。2．求取比準(zhǔn)價格由于選用的可比實例有多個，通過上述綜合修正后，每個可比實例的修正都會得出一個價格，而且不可能完全一致，需要求出一個價格，作為估價對象的最終估價結(jié)果。方法有以下4種：（1）簡單算術(shù)平均數(shù)法。為上述修正得出的n個價格，則其簡單算術(shù)平均數(shù)的計算公式如下：（2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法。設(shè)為上述修正得出的n個價格，fff…、分別為的權(quán)重，則其加權(quán)算術(shù)平均數(shù)的計算公式如下：（3）中位數(shù)法。中位數(shù)法是將多個修正得出的價格按大小順序排列，如果為奇數(shù)項時，就把位于正中間位置的一個價格作為最終的比準(zhǔn)價格；如果為偶數(shù)項時，就把位于正中間位置的兩個價格的簡單算術(shù)平均值作為最終的比準(zhǔn)價格。（4）眾數(shù)法。眾數(shù)與中位數(shù)一樣，是一種位置平均數(shù)，它是將各總體單位按某一標(biāo)志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中有某一標(biāo)志值出現(xiàn)的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在不動產(chǎn)估價中，則需要選擇10個以上的可比實例，才能用這種方法確定估價結(jié)果。第三節(jié) 市場比較法應(yīng)用舉例（略）復(fù)習(xí)思考題：1． 什么是市場比較法？其理論依據(jù)是什么？2． 市場比較法有那些特點？其適用范圍是什么？3． 敘述市場比較法的估價步驟。4． 市場比較法選取可比實例應(yīng)符合哪些要求？5． 交易情況修正可采用哪些方法？6． 在實際業(yè)務(wù)中不動產(chǎn)交易日期的修正通常采取哪些方法？7． 區(qū)域因素的修正如何進行？8． 市場比較法比準(zhǔn)價格如何求取？12
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