【正文】 本前提。可比案例的數(shù)量少，就不能代表當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)交易的實(shí)際情沉，以此作參照的估價(jià)結(jié)果就失去可靠性，因此，使用市場比較法的關(guān)鍵是搜集的可比案例的數(shù)量和質(zhì)量。在收集交易資料的時(shí)候，要把握好搜集的內(nèi)容，認(rèn)真地填好案例表格，同時(shí)要注意各種價(jià)格中包含的特殊因素，有效地利用參考價(jià)格。搜集到交易案例之后，要對(duì)它們進(jìn)行分類和整理并從中選擇出和估價(jià)對(duì)象最為相似的交易案例作為比較參照案例?？杀劝咐倪x擇應(yīng)該滿足以下的條件:和估價(jià)對(duì)象用途相同。和估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)。和估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型相同。和估價(jià)對(duì)象的交易時(shí)點(diǎn)相近。交易情況為正常交易等等。這部分的工作主要是為后期各項(xiàng)因素的修正建立一個(gè)統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，作為第二章傳統(tǒng)市場比較法估價(jià)方法及缺陷價(jià)格比較修正的基礎(chǔ)。其主要的內(nèi)容包括:統(tǒng)一付款的方式:統(tǒng)一單價(jià):統(tǒng)一貨幣種類和單位:統(tǒng)一面積單位。統(tǒng)一面積內(nèi)涵〔川。經(jīng)過上述的處理，可以讓可比案例的價(jià)格修正更加方便、直觀。由于房地產(chǎn)具有種種特性，不易實(shí)現(xiàn)完全的市場交易，其交易價(jià)格，往往因個(gè)別交易而形成，其價(jià)格受個(gè)別情況的影響很大，所以必須排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差，使其正?；?。特殊情況的內(nèi)容較復(fù)雜，但主要有以下幾項(xiàng):，企業(yè)與員工之間，公司與機(jī)構(gòu)內(nèi)部之間等的房地產(chǎn)交易，通常均以低于市場的價(jià)格進(jìn)行。、招標(biāo)。在這種情況下，由于一般購買者不易參加，所以價(jià)格通常也是低于或高于正常價(jià)格。，會(huì)增加原有房地產(chǎn)的效用，所以購買價(jià)格有時(shí)要高于該房地產(chǎn)單獨(dú)出售時(shí)的正常價(jià)格。，盲目購買，往往交易價(jià)格偏高。相反，賣方不了解市場行情，盲目出售，則交易價(jià)格偏低。部分抵充部分價(jià)格或要求購買者增加部分公共設(shè)施來抵充部分價(jià)格等，這些交易都會(huì)使出售的房地產(chǎn)價(jià)格偏低。、計(jì)劃和管理的影響如政府對(duì)一些房地產(chǎn)實(shí)行特殊政策，或?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)的交易進(jìn)行計(jì)劃干預(yù)。上述7種情況，在進(jìn)行估價(jià)時(shí)都應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。修正的一般步驟為:和這些特殊情況下，房地產(chǎn)交易價(jià)格可能的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料分析計(jì)算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價(jià)人員根據(jù)長期的經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。，利用修正廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文系數(shù)，修正求得比較案例的正常價(jià)格。修正比率的計(jì)算公式:修正比率二正常交易情況(100)/案例交易情況(100士S)式中:S一案例交易情況的修正幅度。()如果買賣案例的交易日期與對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)日期有差異，就要具體考查這段日期房地產(chǎn)市場的價(jià)格變動(dòng)情況。如果說這段時(shí)間房地產(chǎn)市場價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，就可以不進(jìn)行交易日期的修正。反之，房地產(chǎn)市場的價(jià)格無論是上漲還是下跌，都要進(jìn)行交易日期的修正。交易日期修正的具體方法有價(jià)格指數(shù)修正法和價(jià)格變動(dòng)率修正法?！?5j。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果是以某個(gè)固定時(shí)間為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)。如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。但在房地產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格指數(shù)體系中，比較多的是采用定基價(jià)格指數(shù)。采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易修正的公式為:估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=比較案例在成交日期的價(jià)格、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)成交日期的價(jià)格指數(shù)()如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)大于成交日期的價(jià)格指數(shù)，表明房地產(chǎn)價(jià)格上漲交易時(shí)間修正系數(shù)大于1。如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)小于成交日期的價(jià)格指數(shù)，表明房地產(chǎn)價(jià)格下跌，交易時(shí)間修正系數(shù)小于1。下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為:估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格二比較案例在成交日期的價(jià)格X(1士價(jià)格變動(dòng)率)()期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為:估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格二比較案例在成交日期的價(jià)格x(1士價(jià)格變動(dòng)率X期數(shù))()在實(shí)際的交易日期修正中有一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率、建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，其中房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率、某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率、全國某類房地產(chǎn)價(jià)第二章傳統(tǒng)市場比較法估價(jià)方法及缺陷格指數(shù)或變動(dòng)率、某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率等可供選用。至于具體應(yīng)選用哪種價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正，要看具體的估價(jià)對(duì)象和相關(guān)情況。區(qū)域因素是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)域因素主要包括:坐落位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等。，影響其價(jià)格的區(qū)域因素不同，具體比較修正時(shí)應(yīng)分別選擇對(duì)其有影響的主要因素。其區(qū)域因素主要包括:繁華程度、交通通達(dá)度、環(huán)境優(yōu)劣度、景觀、公共設(shè)施配套完備程度、容積率等。:一種，是直接比較修正，即以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與比較案例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。另一種，是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和比較案例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以比較案例交易價(jià)格，即可得到修正后的比較案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。區(qū)域因素修正的具體公式為:①直接比較法、二二，人場，:，、**吊:二二，人場估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素分值.，小、*、，人場100評(píng)估價(jià)格=比較案例的價(jià)格x共裂答牛譽(yù)嘗共罷粵牛牛=比較案例價(jià)格x竺竺()比較案例區(qū)域因素分值一、‘一獷‘’‘”一()②間接比較法評(píng)估價(jià)格=比較案例的價(jià)格又標(biāo)準(zhǔn)化修正修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)=比較案例價(jià)格x100()—X—()100_估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)案例比較的得分值比較案例與標(biāo)準(zhǔn)案例比較的得分值()應(yīng)該說比較案例房地產(chǎn)在物質(zhì)上有別于待估房地產(chǎn)的所有方面都屬于個(gè)別因素。不過市場比較法只需考察那些決定和影響房地產(chǎn)市場價(jià)值的物質(zhì)特征，針對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象和比較案例確定比較內(nèi)容。廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文的房地產(chǎn)個(gè)別因素的狀況。進(jìn)行個(gè)別狀況調(diào)整，是將比較案例房地產(chǎn)在其個(gè)別狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)個(gè)別狀況下的價(jià)格。個(gè)別狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)于土地來說，主要包括:面積大小、形狀、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于比較案例、估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分)和土地平整程度等影響土地價(jià)格的因素，權(quán)益狀況中的容積率是也影響土地價(jià)格的重要因素之一，對(duì)于同一宗土地來說，不同的容積率會(huì)產(chǎn)生較大的地價(jià)差異，所以權(quán)益狀況中容積率的修正也不容忽視。對(duì)于建筑物來說，主要包括:建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、究竟布局、工程質(zhì)量、完損程度、城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。，主要用到兩種方法:。個(gè)別因素修正的具體公式為:①直接比較法:評(píng)估價(jià)格=比較案例的價(jià)格、估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素分值比較案例個(gè)別因素分值，，、_一，_，*:‘100=比牧菜例憂裕x廠廠咬)()②間接比較法:評(píng)估價(jià)格=比較案例的價(jià)格x標(biāo)準(zhǔn)化修正修正系數(shù)x區(qū)域個(gè)別修正系數(shù)=比較案例價(jià)格x100()—X—()100_估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)泉醚些夔絲魚墮()比較案例與標(biāo)準(zhǔn)案例比較的得分值這里也對(duì)土地使用年限修正和容積率的修正方法進(jìn)行探討:(1)土地使用年限修正進(jìn)行土地使用年限的修正，不能簡單地用兩宗房地產(chǎn)的剩余使用年限之比進(jìn)行，得根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在近期的年收益與在遠(yuǎn)期的年受益的現(xiàn)值有較大差異，我們可以借鑒收益還原法中的有限年限公式:v一A少型衛(wèi)()r(1+r)‘，第二章傳統(tǒng)市場比較法估價(jià)方法及缺陷式中:V一現(xiàn)值。A一年金。:一還原率。n一收益期限。具體可以如下調(diào)整:Kll‘=婆巴(l+:)叭一1(l+r)“，一lX(1+r)“，一Nl()式中:K地一使用年限修正系數(shù)。凡一待估房地產(chǎn)的剩余使用年限。NZ一比較案例房地產(chǎn)剩余使用年限。:一還原率。(2)容積率修正容積率是指建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地占地面積之比，它是影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素之一，與房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格有著十分密切的關(guān)系。容積率既是城市規(guī)劃的一項(xiàng)控制指標(biāo)，又是影響房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果和衡量城市用地使用強(qiáng)度的重要因素。通過容積率修正，可以消除由于容積率的不同而造成的地價(jià)水平差異。容積率修正的正確與否，將在很大程度上影響房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性。容積率修正可采用下式計(jì)算:經(jīng)容積率修正后比較案例價(jià)格二比較案例價(jià)格義待估宗地容積率對(duì)應(yīng)的比較價(jià)比較案例容積率對(duì)應(yīng)的比較價(jià)().8求取比準(zhǔn)價(jià)格當(dāng)交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素和個(gè)別因素相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一比較案例的修正價(jià)格(比準(zhǔn)價(jià)格)。其計(jì)算公式如下所示:氣=氣、K情xK日xK區(qū)‘K個(gè)()式中:廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文氣一由案例A修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格。氣一比較案例A的成交價(jià)格。尤、一交易情況的修正系數(shù)。K日一交易日期的修正系數(shù)。K區(qū)一區(qū)域因素修正系數(shù)。K個(gè)一個(gè)別因素修正系數(shù)。通過上述修正計(jì)算以后，根據(jù)每個(gè)交易案例都可計(jì)算出一個(gè)修正價(jià)格，而且不會(huì)完全一致，這就需要綜合計(jì)算求出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額。綜合的方法主要有簡單算術(shù)平均值，加權(quán)算術(shù)平均法，中位數(shù)法及眾數(shù)法。由于選取用來比較參照的交易案例有多個(gè)(至少3個(gè))，通過上述各種修正之后，設(shè)每個(gè)交易案例都可得出一個(gè)價(jià)格(代，磯，凡，…科，…氣)，則::藝科V=上l一一()式中:V一被評(píng)估房地產(chǎn)的估價(jià)額。K一由案例i修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格。n一比較案例個(gè)數(shù)。，則對(duì)每個(gè)價(jià)格賦予不同的權(quán)重，如賦予案例1的權(quán)重為廠、賦予案例2的權(quán)重為幾、賦予案例C的權(quán)重為兒，依次類推，賦予案例i的權(quán)重為關(guān)。然后加權(quán)平均求取綜合結(jié)果:刀藝K關(guān)V=上上一一刀藝關(guān)i=1()式中:V一被評(píng)估房地產(chǎn)的估價(jià)額?？埔挥砂咐齣修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格。關(guān)一案例i的權(quán)重。第二章傳統(tǒng)市場比較法估價(jià)方法及缺陷n一比較案例個(gè)數(shù)。，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，選擇位于中間位置的數(shù)字作為最終的結(jié)果。當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，選擇位于中間位置的兩個(gè)數(shù)據(jù)求其平均作為最終的結(jié)果。，作為最終結(jié)果。如某估價(jià)中選用多個(gè)比較案例，比較修正得出一組價(jià)格數(shù)據(jù)為:4800元/mZ，4500元/mZ，5100元/mZ，4800元/mZ，4800元/mZ，4900元/mZ，從中選用4800元/mZ，作為最終的比準(zhǔn)價(jià)格。由于傳統(tǒng)市場比較法的上述理論及程序，傳統(tǒng)的市場比較法在實(shí)際應(yīng)用中存在著若干的問題:的價(jià)格來確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，為了保證估價(jià)結(jié)果客觀合理，要求所選可比案例的成交價(jià)格客觀合理。而事實(shí)上，可比案例的選取范圍比較大，類似的房地產(chǎn)可能高達(dá)數(shù)千個(gè)，怎樣從這數(shù)千個(gè)可比案例里面選擇最客觀合理的案例，這沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段實(shí)際的評(píng)估中，這都完全依靠的是估價(jià)人員的主觀判斷。這種主觀性就會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)中帶來問題，使評(píng)估的價(jià)格偏離市場，比如說刻意選取偏離客觀實(shí)際的可比案例，偏高就會(huì)造成評(píng)估價(jià)格的升高，偏低就會(huì)造成評(píng)估價(jià)格的降低。這可以說是房地產(chǎn)估價(jià)中的一個(gè)比較難以解決的悖論。重要，房地產(chǎn)的價(jià)格是一個(gè)基數(shù)比較大的數(shù)值，稍稍修正的1%的數(shù)值可能就會(huì)和市場價(jià)值差幾萬元，如一套200萬元的房地產(chǎn)，稍稍修正1%，就意味著2萬元的出入，所以要精確的確定修正幅度是個(gè)非常重要的一環(huán)。但在市場比較法中，對(duì)各因素進(jìn)行百分比修正時(shí)沒有一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)，主觀性強(qiáng)，僅憑估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行處理，缺乏相關(guān)技術(shù)支持。例如調(diào)整臨街寬深時(shí)，如果估價(jià)房地產(chǎn)臨近主干道，而可比案例臨近次干道，則應(yīng)將可比案例的價(jià)格向上調(diào)整，但具體應(yīng)上調(diào)多少，并沒有明確的規(guī)定與理論依據(jù)，不同的估價(jià)師根據(jù)自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)會(huì)有不同的判斷，這種不確定性可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的失真。另外，部分估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場行情把握不準(zhǔn)，這些問題直接影響到估價(jià)結(jié)果的精度。廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文到的比準(zhǔn)價(jià)格是不同的，現(xiàn)行市場比較法對(duì)這些不同的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡單的處理，比如求平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)或眾數(shù)等，即得到估價(jià)對(duì)象的估價(jià)價(jià)格，運(yùn)用這種粗略的方法得出的最終估價(jià)結(jié)果難以使人信服。在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際評(píng)估中，幾乎所有的評(píng)估公司默認(rèn)的都是簡單平均法，這是不符合客觀現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)檫x取的3一4個(gè)可比案例，與被評(píng)估房產(chǎn)的相似度也決定了每個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格對(duì)最終結(jié)果的影響程度不同，也就是說每個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格也要有一定的權(quán)重，權(quán)重的確定沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以最終結(jié)果的確定也是市場法的一個(gè)缺陷。，由于房地產(chǎn)市場存在眾多的不確定因素，如委托方的要求、國家政策的頒布、區(qū)域政策的變化、規(guī)避法律的責(zé)任等等都可能造成估價(jià)中的不確定因素，這就要求評(píng)估人員嚴(yán)格按照規(guī)章制度、法律政策和客觀公正的制度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，提高評(píng)估人員的職業(yè)道德和個(gè)人品德修養(yǎng)，這是避免評(píng)估中的法律糾紛的道德保證?，F(xiàn)實(shí)中，估價(jià)中的不確定因素卻導(dǎo)致了諸多道德的風(fēng)險(xiǎn)，例如估價(jià)機(jī)構(gòu)可以借此為迎合委托方的要求而刻意低估或高估房地產(chǎn)的價(jià)格。為避免上述四種情況所導(dǎo)致的弊端，在房地產(chǎn)估價(jià)方法中建立以市場比較法為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)估價(jià)模型，降低主觀隨意性十分必要。這個(gè)個(gè)適用的模型，綜合考慮各方面的必要因素，并應(yīng)用合理的方法確定其參數(shù)值，可在此模型的基礎(chǔ)上得出一個(gè)較公正客觀合理的評(píng)估價(jià)格來規(guī)避以上的缺陷。那么在市場比較法的基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)估價(jià)的模型就有了非?，F(xiàn)實(shí)的意義。第三章基于特征價(jià)格理論的市場比較法第三章基于特征價(jià)格理論的市場比較法特征價(jià)格理論給我們研究房地產(chǎn)估價(jià)方法帶來了新的視角，也給房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)者帶來了思想的沖擊，讓我們更加深入的了解房地產(chǎn)價(jià)格。特征房地產(chǎn)價(jià)格理論認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的屬性組成，價(jià)格由所有屬性帶給人們的效用決定。由于各屬性的數(shù)量及組合方式不同，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生差異。通過分析每增加單位屬性，消費(fèi)者愿意額外支付的費(fèi)用，就可以評(píng)估這種影響因素的隱性價(jià)格，即特征價(jià)格?！疤卣鳌钡挠⑽谋硎臼恰癏edonic”?！癏edonie”源于希臘文“Hedonikos”，簡單的說就是“快樂”(pleasure)的意思，對(duì)于“Hedonic”一詞，眾多研究者對(duì)其翻譯不同，被翻譯為享樂、特征、效用、樂觀、內(nèi)涵等，其實(shí)他們的意義是一樣的。所以，特征價(jià)格理論在實(shí)際應(yīng)用中，又被稱為特征價(jià)格法、