【導(dǎo)讀】作為常見的估價(jià)方法，市場(chǎng)比較法和成本法在估價(jià)過程中各有其弊端。選取已經(jīng)完成交易的與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)相似的案例作為可比實(shí)例。估，而缺乏對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)。此外，應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。時(shí)，在進(jìn)行因素修正時(shí)，并沒有完全固定的規(guī)定約定因素修正的標(biāo)準(zhǔn)。修正系數(shù)中包含了太大的主觀性和隨意性。成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本作為依據(jù)來計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。因此，在估價(jià)過程中盡量避免兩種方法的缺點(diǎn)，發(fā)揚(yáng)兩者的優(yōu)點(diǎn)是保證估價(jià)。結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。

　　

【正文】 設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。 第一，先求取土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)。 對(duì)于待估土地，此項(xiàng)費(fèi)用主要指土地房屋征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要為居住用地，拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括拆遷費(fèi)用及安置費(fèi)用等，考慮此項(xiàng)目具體情況及臨近相似用途建筑物的拆遷費(fèi)水平，本次評(píng)估拆遷費(fèi)確定為 6600 元 /平方米。 第二，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)用的項(xiàng)目主要包括了紅線外市政及四源費(fèi)。根據(jù)市政表列標(biāo)準(zhǔn)，紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用在不包含四源工程的時(shí)候不低于最低限 460 元 /平方米；紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和四源工程費(fèi)用相加之和不應(yīng)高于最高限 800 元 /平方米。經(jīng)過綜合分析，在該區(qū)域待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用的實(shí)際征收水平確定為 1050 元 /平方米，則單位面積基礎(chǔ)設(shè) 施配套建設(shè)費(fèi)用為： 單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 =基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)容積率 即單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 =1050 =3801（元 /平方米） 第三，建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。 估價(jià)對(duì)象位于常州金壇市，根據(jù)常州市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，屬五類地區(qū)。經(jīng)查常州市基準(zhǔn)地價(jià)，當(dāng)容積率為 1時(shí)，使用年限為法定最高使用年限（一般商業(yè)、居住、工業(yè)等用地的法定最高出讓年限分別為 40 年、 70 年、 50 年）時(shí)，住宅用途出讓金標(biāo)準(zhǔn)為 700— 900元 /平方米。根據(jù)估價(jià)對(duì)象周圍的基準(zhǔn)地價(jià)出讓金水平及常州市政府 的相關(guān)政策，綜合確定出讓金為 500 元 /平方米。估價(jià)對(duì)象整體容積率為 ，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和容積率修正系數(shù)表，大致得出容積率修正系數(shù)為 。 年限修正系數(shù)計(jì)算公式為： 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 18 ? ?? ?? ?? ?11)1(11)1(??????NnnNrrrr? ?? ?? ?? ?1%61%)61( 1%61%)61(??? ??? K= = 其中： N法定最高使用年限 n剩余使用年限 r還原利率（取 6%） 該宗地使用權(quán)終止日期為 2081 年 6月 1日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，剩余使用年限為 68 年零 6個(gè)月，以 年計(jì)算，則時(shí)間修正系數(shù)為 K= ≈ ≈ 修正后的土地出讓金 =出讓金基數(shù)容積率修正系數(shù)使用年限修正系數(shù) 則修正后的單位土地出讓金為： 500 =（元 /平方米） 第四，修正后單位熟地價(jià)。 單位熟地價(jià) =單位土地房屋征收拆遷補(bǔ)償費(fèi) +單位土地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) +單位土地出讓金 =6600+3801+ =（元 /平方米） 第五，待估宗地地價(jià) =單位熟地價(jià) 8樓總用地面積 = =（元） 第六，待估土地單價(jià) =待估宗地地價(jià) /建筑面積 =≈ （ 元 /㎡ ) 其次求取建筑物建設(shè)成本： 設(shè)該房地產(chǎn)單位建筑面積的重置價(jià)格為 BV ，則 ①建筑安裝工程 =（元 /㎡） ②專業(yè)費(fèi)用 = 8%=（元 /㎡） ③管理費(fèi)用 =（ +） 4%= 4%≈ （元 /㎡） ??? ?? ?1)1(11)1(????? ?NnnNrrr徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 19 ④銷售費(fèi)用 = BV 4%= BV （元 /㎡） ⑤投資利息 =（ +++ ） [60% %)( ? +40% %)( ? 1] =（ + BV ）（ +） =+ BV (元 /㎡ ) ⑥銷售稅費(fèi) = BV %= BV （元 /㎡） ⑦開發(fā)利潤(rùn) =（ +++ BV ++ ） 15% =+ BV (元 /㎡ ) ⑧ BV =+++ BV ++ BV + ++ BV 整理得 BV = BV =(元 /㎡ ) 故 8樓總的建設(shè)成本 =土地開發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 =+ =(元 /㎡ ) 根據(jù)成本法所評(píng)估各號(hào)樓的結(jié)果如下： 表 37 成本法估價(jià)結(jié)果匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡） 分?jǐn)偼恋孛娣e（㎡） 評(píng)估單價(jià)（元 /㎡） 1 6樓 2 7樓 3 8樓 合計(jì) （ 1）應(yīng)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能反映市場(chǎng)供求狀況； 成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，隱含了市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡的假設(shè)，沒有考慮供求狀況和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等影響因素。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)供求狀況對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響極大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡時(shí)，成本法的估價(jià)結(jié)果就明顯偏離實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格。 (2）成本法計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際價(jià)格不同步； 應(yīng)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，在一定的時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)所用的大部分產(chǎn)品的費(fèi)用都有一定的剛性和滯后性，即在短期內(nèi)房地產(chǎn)的成本不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)房子價(jià)格的價(jià)格變化而變化。與此相反，土地費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)則在很大程度上受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求 關(guān)系的影響。而開發(fā)成本、銷售稅費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息等費(fèi)用與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相比具有相對(duì)的穩(wěn)定性和滯后性。所以說，應(yīng)用成本法計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格變化不同步。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 20 （ 3）應(yīng)用成本法計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值中無形資產(chǎn)得不到體現(xiàn)； 房地產(chǎn)的資產(chǎn)中實(shí)際上包括了有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，而成本法所計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值只包括了其實(shí)體價(jià)值，而為包含無形價(jià)值，如：歷史價(jià)值、文化價(jià)值、社會(huì)價(jià)值等。這類不包括在實(shí)體價(jià)值中的無形價(jià)值如果不考慮在建造成本中，就無法消除成本法與市場(chǎng)比較法和收益法估價(jià)結(jié)果所產(chǎn)生的差異。 （ 4） 成本與價(jià)值不是必然成反比； 房地產(chǎn)所產(chǎn)生的價(jià)值產(chǎn)生于源于其未來所帶來的收益，房地產(chǎn)產(chǎn)生收益的前提是其具有某種效用。在實(shí)際應(yīng)用中，成本與效用兩者之間并無絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)的效用不完全依賴于投入其中的成本，只有成本的增加對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。 （ 5）成本法在計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，沒有考慮功能因素對(duì)其產(chǎn)生的影響； 如前所述，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。但是該費(fèi)用中沒有包含估價(jià)房地產(chǎn)在最高最佳用途下的成本含義。當(dāng)一房地產(chǎn)功能優(yōu)于一般房 地產(chǎn)的功能時(shí)，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值就高于運(yùn)用成本法所計(jì)算的房地產(chǎn)的價(jià)值。換句話說，應(yīng)用成本法所計(jì)算的價(jià)值時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值的下限。 （ 6）成本法所計(jì)算的價(jià)值不能反映房地產(chǎn)的正經(jīng)濟(jì)外部性。 經(jīng)濟(jì)外部性包括正經(jīng)濟(jì)外部性和負(fù)經(jīng)濟(jì)外部性。正經(jīng)濟(jì)外部性是指該實(shí)物的存在對(duì)其周圍或相關(guān)聯(lián)的實(shí)物產(chǎn)生正面的經(jīng)濟(jì)影響。在成本法中，雖然通過折舊的方式減去了由于外部環(huán)境和不利因素等所導(dǎo)致的房地產(chǎn)的貶值部分，但卻沒有考慮由于外部環(huán)境和有利因素為房地產(chǎn)所帶來的正面的、有利的影響。如：交通更為便利、配套設(shè)施更為完善、綠化面積更大、環(huán)境更優(yōu) 美等外部正效應(yīng)。外部正效應(yīng)的存在必導(dǎo)致該房地產(chǎn)價(jià)值的提高，也就是說，未考慮房地產(chǎn)正的經(jīng)濟(jì)外部性的估價(jià)將導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的偏低。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 21 4 市場(chǎng)比較法與成本法的組合 根據(jù)上面的估價(jià)結(jié)果和兩種方法各自存在的問題，現(xiàn)對(duì)兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行組合，以減小單獨(dú)使用單一方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)所產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果的誤差。為克服兩種方法在估價(jià)過程中所存在的不足之處，考慮到運(yùn)用市場(chǎng)比較法在評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)的局限且成本法估價(jià)所得房地產(chǎn)價(jià)值偏低，而在理論上，市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果要高于成本法的估價(jià)結(jié)果，故綜合考慮兩種的優(yōu)缺點(diǎn)并結(jié) 合金壇市當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，經(jīng)過德爾菲法，為該房地產(chǎn)評(píng)估所得的兩種估價(jià)結(jié)果取如下權(quán)重： 表 41 兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果匯總及權(quán)重取值表 樓號(hào) 建筑面積（㎡） 分?jǐn)偼恋孛娣e（㎡） 評(píng)估總價(jià)（元） 評(píng)估單價(jià) （元 /㎡） 權(quán)重 6 7 8 6 7 8 所以，計(jì)算權(quán)重后的估價(jià)結(jié)果如下： 評(píng)估單價(jià) = + =（元 /平方米） 經(jīng)過全面的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的論證、精確的測(cè)算，待估對(duì)象在 20xx 年 12 月 1日的 評(píng)估單價(jià)為： 元 /㎡ 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 22 結(jié)論 本文主要研究市場(chǎng)比較法 和成本法的組合在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用，文章先對(duì)市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行理論概述，然后選取祥源房地產(chǎn)作為研究對(duì)象，應(yīng)用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的 7和 8樓進(jìn)行評(píng)估。 對(duì)于市場(chǎng)比較法，最重要的是要正確地選取可比實(shí)例，而在實(shí)際評(píng)估過程中，要在同一供求圈內(nèi)尋找與估價(jià)對(duì)象相似的交易實(shí)例是比較困難的，同時(shí)在對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正時(shí)，區(qū)域因素和個(gè)別因素是比較難以量化修正的。針對(duì)市場(chǎng)比較法在評(píng)估過程中存在的問題，可以通過政府進(jìn)行有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，為消費(fèi)者提供更多的房地產(chǎn)信息，引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行理性消 費(fèi)或投資，以防范和制止房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱苗頭和房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地運(yùn)行。同時(shí)，政府應(yīng)該推動(dòng)房地產(chǎn)信息的公開透明化，盡量減少由于信息不對(duì)稱而引起的房地產(chǎn)交易不合理。此外，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身來說，應(yīng)該建立客觀有效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不同的房地產(chǎn)應(yīng)該盡量細(xì)化分析各房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)格水平，在進(jìn)行因素修正時(shí)也應(yīng)盡量將一些因素細(xì)分量化，以盡量減少由于估價(jià)人員的主觀性帶來的估價(jià)結(jié)果偏差。 對(duì)于成本法，其估價(jià)過程隱含了市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡的假設(shè)，忽略了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和供求狀況等因素的影響。而且成本法在估價(jià)時(shí)很多的費(fèi)用都有一定的剛性和 滯后性，在短期內(nèi)房地產(chǎn)的成本法估價(jià)的結(jié)果不會(huì)像市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格那樣靈活變化。同時(shí)，在應(yīng)用成本法估價(jià)時(shí)的估價(jià)費(fèi)用項(xiàng)目中只包含了實(shí)體價(jià)值，而忽略了無形資產(chǎn)項(xiàng)目，故成本法估價(jià)結(jié)果偏低。此外，對(duì)于一些交通更為便利、配套設(shè)施更為完善、環(huán)境更為優(yōu)美、功能更為齊全的房地產(chǎn)在計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，并不將這些有利因素包含在其中?？傊?，整體上，成本法的估價(jià)結(jié)果整體偏低。因此，將成本法與市場(chǎng)比較法結(jié)合起來使用會(huì)將由于單用成本法而引起的估價(jià)結(jié)果偏差減小。也可以通過建立有效的價(jià)格調(diào)整機(jī)制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格是明顯受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)供求狀況、功 能因素、無形資產(chǎn)價(jià)值和外部經(jīng)濟(jì)性的影響，故在應(yīng)用常規(guī)的成本法估價(jià)之后，再做相應(yīng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)供求狀況、功能因素、無形資產(chǎn)價(jià)值和外部經(jīng)濟(jì)性等因素的調(diào)整，將各因素可能引起的價(jià)格變化進(jìn)行整合分析，盡量減少由于成本法自身缺陷而導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果偏差。 本文分別運(yùn)用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)位于常州金壇市的祥源房地產(chǎn)項(xiàng)目的 7和8樓進(jìn)行評(píng)估，由于成本法作為房地產(chǎn)價(jià)格的下限，在估價(jià)時(shí)估價(jià)結(jié)果往往低于實(shí)際價(jià)格，而市場(chǎng)比較法則更多依賴于已經(jīng)完成交易的與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的房地產(chǎn)，其估價(jià)所得則與實(shí)際價(jià)格更為相近，故在對(duì)應(yīng)用市場(chǎng)比較 法和成本法所求得的估價(jià)結(jié)果取權(quán)重時(shí)，為與實(shí)際價(jià)格偏離盡量少，故給予市場(chǎng)比較法更多的權(quán)重。在 對(duì)兩種方法進(jìn)行組合后 ，得出了該項(xiàng)目房地產(chǎn)的評(píng)估單價(jià)為： 元 /㎡。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 23 致謝 在論文創(chuàng)作的兩個(gè)月中，得到了老師們和同學(xué)們的很多幫助。在這里，首先要感謝在圖書館辛勤工作的老師們提供的極為貼心的幫助，他們幫著我查找相關(guān)文獻(xiàn)資料，從而為我的論文寫作提供了許多靈感。感謝在我論文寫作的過程中幫我解決疑難的同學(xué)們，他們讓我深知合作力量的強(qiáng)大；我還要感謝我論文所參考的文獻(xiàn)的各位作者，正是你們的深入研究和艱辛創(chuàng)作才讓我能夠成 功地完成這篇論文，我很慶幸自己站在了巨人的肩膀上，看到了我自己平時(shí)看不到的地方；當(dāng)然，我還要感榭我大學(xué)期間的每位老師，是他們的辛苦耕耘和默默付出幫助我順利地完成自己的大學(xué)學(xué)業(yè)，他們不僅教給了我理論知識(shí)，而且他們也讓我懂得了應(yīng)該如何付出如何成長(zhǎng)，讓我在以后踏出校園、踏入社會(huì)的時(shí)候不會(huì)那么不適應(yīng)、不會(huì)太過迷茫。最后，要由衷地感謝對(duì)我的論文給予無私幫助和傾注很多心血的魏老師，他正確地引導(dǎo)了我論文的研究方向，在每一次的指導(dǎo)中都給予我很多中肯的意見和建議，使我少走很多彎路，并在迷茫和疑惑時(shí)給予了我極大的指引和幫助，謝 謝魏老師！ 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 24 參考文獻(xiàn) [1] 李君麗 .對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究分析 [D].西安：西安交通大學(xué)碩士論文 ,20xx， 6： 17. 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