【正文】 是卻忽略了評(píng)價(jià)者的主觀因素，而此因素在評(píng)價(jià)工作中是十分重要的。而主觀賦權(quán)法一一基于“功能驅(qū)動(dòng)”原理的賦權(quán)法，反映的是評(píng)價(jià)者的主觀判斷，于是在綜合評(píng)價(jià)過程中容易產(chǎn)生一定的主觀任意性，即可能會(huì)受到評(píng)價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)或知識(shí)缺乏的影響。于是我4綜合集成賦權(quán)法在市場(chǎng)比較法改進(jìn)中的原理與應(yīng)用們就想到:如果可以將這兩類賦權(quán)方法結(jié)合起來，使所確定的權(quán)重系數(shù)同時(shí)體現(xiàn)客觀信息和主觀信息，就是綜合集成賦權(quán)法的思想和本意〔57]?；诠δ茯?qū)動(dòng)原理的賦權(quán)方法最主要的共性是體現(xiàn)決策者(或評(píng)價(jià)者)的偏好(或主觀色彩)，而基于差異驅(qū)動(dòng)原理的賦權(quán)方法最主要的共性是不體現(xiàn)決策者的主觀色彩，這兩類方法各有千秋。在現(xiàn)實(shí)評(píng)價(jià)過程中，基于功能驅(qū)動(dòng)原理確定的權(quán)重系數(shù)結(jié)果，不一定能夠準(zhǔn)確的表示出各個(gè)因素的實(shí)際重要程度，權(quán)重大的指標(biāo)因素不一定重要，權(quán)重小的指標(biāo)因素不一定不重要，在準(zhǔn)確性上容易受到批判。為了解決這一問題，人們提出了兼顧主、客觀因素的綜合集成賦權(quán)法。綜合集成賦權(quán)法實(shí)現(xiàn)了在指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)中能同時(shí)體現(xiàn)功能驅(qū)動(dòng)原理和差異驅(qū)動(dòng)原理的作用。結(jié)合集成賦權(quán)法又可分為兩種情況:一種是“加法”集成法，一種是“乘法”賦權(quán)法?？紤]在市場(chǎng)比較法中的應(yīng)用性，這里我們采用“加法”集成法?！跋嗉印钡膬煞N方法分別為集值迭代法和均方差法，下面對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹?！凹臃ā奔煞ǖ睦碚撛O(shè)只，烏是分別基于“功能驅(qū)動(dòng)”原理和“差異驅(qū)動(dòng)”原理生成的指標(biāo)X、的權(quán)重，則必、=么弓+棍烏，j=l，2，、m(4一6)是能夠同時(shí)兼顧主客觀評(píng)價(jià)優(yōu)越性的權(quán)重系數(shù)。式中k，kZ為待定常數(shù)(k，0，kZO，并滿足規(guī)范條件k，+kZ=1)〔訓(xùn)?？紤]到主客觀因素對(duì)市場(chǎng)比較法中因素權(quán)重的重要性相同，當(dāng)取k，=k:，也可以用下面的公式確定。，:既然采取了“加法”集成法，那么就需要在“功能驅(qū)動(dòng)”原理的指標(biāo)賦權(quán)法和“差異驅(qū)動(dòng)”原理的指標(biāo)賦權(quán)法‘}1各選取一種適合市場(chǎng)比較法應(yīng)用的方法來“做和”。其中，基于“功能驅(qū)動(dòng)”原理的指標(biāo)偏好賦權(quán)法選取集值迭代法，而基于“差異驅(qū)動(dòng)”原理的賦權(quán)方法中選取突出局部差異的賦權(quán)法中的均方差法。下面將對(duì)這兩種方法進(jìn)行詳細(xì)介紹。通過專家打分法確定各指標(biāo)因素的得分后，綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果就依賴于權(quán)重系數(shù)了。權(quán)重系數(shù)確定的合理與否，關(guān)系到整個(gè)綜合評(píng)價(jià)結(jié)果的可信程度。因此，對(duì)于權(quán)重的確定就顯得特別重要了。通常確定權(quán)重系數(shù)的方法有集值迭代法、Gl法、逼近理想點(diǎn)法、嫡權(quán)法和德爾菲(De土phi)法等。從便于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施操作和簡(jiǎn)便易行的角度，本文的“功能驅(qū)動(dòng)”原理的指標(biāo)偏好賦好權(quán)法選取集值迭代法來計(jì)算權(quán)重。下面介紹集值迭代法的基本原理:建立一個(gè)指標(biāo)因素集合x二{x，xZ，…，戈，}，再選取L名專家，分別請(qǐng)每位專家在指標(biāo)因素集合中慎重地選擇他認(rèn)為相對(duì)較重要的:(l‘:(m)個(gè)指標(biāo)因素。那么第K位專家選擇的結(jié)果是指標(biāo)因素集合X的一個(gè)子集在確定指標(biāo)因素權(quán)重過程中經(jīng)常會(huì)受到人為因素的影響，為了避免這一情況，我們建議采取基于“差異驅(qū)動(dòng)”原理的賦權(quán)方法。該方法的目的是以不同評(píng)價(jià)對(duì)象的同一指標(biāo)因素間差異程度大小作為反映指標(biāo)因素重要程度的標(biāo)準(zhǔn)，各評(píng)價(jià)對(duì)象的指標(biāo)因素差異程度越大，說明這個(gè)指標(biāo)因素的作用越大，權(quán)重越大。相反，各評(píng)價(jià)對(duì)象的指標(biāo)因素差異程度越小，說明這個(gè)指標(biāo)因素的作用越小，權(quán)重越小。突出局部差異的賦權(quán)法又包括均方差法和極差法。這里我們采用均方差法來進(jìn)行客觀的賦權(quán)。均方差法:取權(quán)重系數(shù)為綜上所述，本文所運(yùn)用的綜合集成賦權(quán)法實(shí)際上是集值迭代法和均差法的綜合運(yùn)用，綜合了主客觀因素，能夠很好的調(diào)合每種方法單獨(dú)使用時(shí)的缺陷。并符合人們的思維邏輯，形式簡(jiǎn)單，準(zhǔn)確，而且容易建立模型?？梢赃_(dá)到提高權(quán)重確定的標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確度。最終達(dá)到準(zhǔn)確對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估的目的。本章第一節(jié)采用了改進(jìn)后的專家打分法，解決了市場(chǎng)比較法估價(jià)過程中可比房地產(chǎn)選取的難題。接下來要將估價(jià)對(duì)象與可比房地產(chǎn)情況進(jìn)行比較，以此比較結(jié)果為依據(jù)估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值。在這一節(jié)本文對(duì)市場(chǎng)比較法應(yīng)用進(jìn)行了改進(jìn)，使難點(diǎn)輕松化4綜合集成賦權(quán)法在市場(chǎng)比較法改進(jìn)中的原理，刃仗用解。即在市場(chǎng)比較法應(yīng)用過程中采用將傳統(tǒng)的集值迭代法與均方差法綜合運(yùn)用的綜合集成賦權(quán)法。本節(jié)通過建立各個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的聯(lián)系，求得待估房地產(chǎn)價(jià)值，由于各個(gè)指標(biāo)因素的權(quán)重不同，所以采用綜合集成賦權(quán)法進(jìn)行評(píng)估，用。，表示。同時(shí)，不同影響因素在各個(gè)案例中的表現(xiàn)不同，本文采用專家打分法來解決這個(gè)問題。通過這個(gè)方法，可以從備選方案中選出與估價(jià)對(duì)象最接近的案例作為可比案例，就可以估算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。(本文只考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素兩方面對(duì)價(jià)格的影響)測(cè)算各方案與估價(jià)案例的相似度(通過專家打分法的各指標(biāo)因素得分和綜合集成法得出的因素權(quán)重乘積來體現(xiàn))即凡為通過專家打分法得出的影響因素在各個(gè)案例中的表現(xiàn)，然為影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素權(quán)重，則:由此可以得出估價(jià)對(duì)象和各個(gè)方案的綜合得分，選擇與估價(jià)對(duì)象綜合得分相近的方案做為可比案例。將各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)量化，得到各評(píng)價(jià)對(duì)象的所有評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)一的無量綱的得分以后，通過指標(biāo)的綜合，就可以得到每一個(gè)方案的綜合評(píng)價(jià)值，再根據(jù)綜合評(píng)價(jià)值的高低就能排出方案的優(yōu)劣順序。指標(biāo)綜合的方法有效益成本法、羅馬尼亞選擇法、功效系數(shù)法、分層系列法、加權(quán)平均法、主次兼顧法、等。這里我們采用加權(quán)平均法進(jìn)行綜合評(píng)估「5丁〕。加權(quán)平均法是指標(biāo)綜合的基木方法，具有兩種模式，分別稱為乘法規(guī)則與加法規(guī)則。本文采用加權(quán)平均法中的加法規(guī)則，以假設(shè)權(quán)重的方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的相似程度，假設(shè)幾組可比實(shí)例的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)得出不同的估價(jià)價(jià)格選出一組最為合理的可比實(shí)例權(quán)重系數(shù)，最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格〔儀)]。本文介紹的加法集成法的應(yīng)用，較好的選擇出與估價(jià)對(duì)象綜合得分相近的三個(gè)方案做為可比實(shí)例，假設(shè)通過上一步估價(jià)對(duì)象綜合得分為M。，三個(gè)可比實(shí)例綜合得分分別為M.，MZ，M，對(duì)應(yīng)的交易金額分別為月，凡，凡，如表4一3所示:計(jì)算三個(gè)可比案例綜合得分與估價(jià)對(duì)象得分差值，將這三個(gè)差值取絕對(duì)值得:}Ml一M。}，…MZ一M?！?，{M3一M?！?，比較三組數(shù)據(jù)，得到絕對(duì)值越小的一組數(shù)據(jù)表示該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相似度越高，在最終估價(jià)結(jié)果中的貢獻(xiàn)值應(yīng)該越大，也就是權(quán)重越大，同理，得到絕對(duì)值越大的一組數(shù)據(jù)表示該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相似度越低，在估價(jià)結(jié)果中的貢獻(xiàn)值越小，權(quán)重也就越小。也就是說以可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的接近程度大小作為確定可比實(shí)例的權(quán)重的依據(jù)，計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。公式如下:其中F為價(jià)格，f為相應(yīng)權(quán)重。這樣，本文根據(jù)這一選擇權(quán)重大小的原則，假設(shè)多組可比實(shí)例的權(quán)重，求出不同的估價(jià)結(jié)果，再計(jì)算出三組可比實(shí)例成交價(jià)格的平均價(jià)格，認(rèn)為求出的估價(jià)結(jié)果與平均價(jià)格最相近的一組為最終的估價(jià)結(jié)果，也就是認(rèn)為該組數(shù)據(jù)中，可比實(shí)例3的權(quán)重下的估價(jià)對(duì)象價(jià)格為最終計(jì)算得出的估價(jià)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。本章對(duì)市場(chǎng)比較法的理論進(jìn)行了研究，并對(duì)其原理進(jìn)行了改進(jìn)，應(yīng)用了綜合集成賦權(quán)法，解決了現(xiàn)行市場(chǎng)比較法估價(jià)過程中存在的主觀因素過大的問題。本節(jié)將對(duì)市場(chǎng)比較法的改進(jìn)研究進(jìn)行實(shí)例分析，全面展現(xiàn)整個(gè)估價(jià)過程。在哈市南崗區(qū)龍砷住宅小區(qū)。(1)估價(jià)對(duì)象概況1)委估房地產(chǎn)概況①房屋用途:住宅②地域類別:B類③房屋產(chǎn)別:私產(chǎn)④建成年份:2000年⑤自然層:17層⑥建筑結(jié)構(gòu):鋼混⑦建筑面積:⑧估價(jià)日期:2009年1月9日2)委估房地產(chǎn)地理位置及環(huán)境該委估房地產(chǎn)坐落于哈爾濱市南崗區(qū)龍種小區(qū)C棟7層6號(hào)，地處紅旗大街，鄰近閩江路，交通四通八達(dá)，極為便利。附近有市場(chǎng)、商店、學(xué)校、醫(yī)院，是居住、辦公、商業(yè)的理想位置。自行配套設(shè)施完善，市政基礎(chǔ)設(shè)施較好，屬哈市B類地區(qū)。3)委估房地產(chǎn)自身狀況該建筑物建成于2000年，自然層為17層，所在層為7層，為住宅用房，建筑面，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為哈房權(quán)證開字第200900155號(hào)。①結(jié)構(gòu):為鋼混結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土灌注樁基礎(chǔ)，主體與非主體結(jié)構(gòu)使用情況保持良好。4綜合集成賦權(quán)法在市場(chǎng)比較法改進(jìn)中的原理與應(yīng)用②裝修:天棚為涂料，地面為木制地板，內(nèi)門為木門，外門為防盜門，內(nèi)墻為涂，窗為塑鋼窗。③設(shè)施:有電梯、集中供暖、上下水、電照、煤氣管道、閉路電視系統(tǒng)、電話系、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用情況完好。④一該房地產(chǎn)綜合評(píng)定為:鋼混一等甲級(jí)，綜合成新為十成新。(2)備選可比實(shí)例概況根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況，由于該地區(qū)同類型的房產(chǎn)交易頻繁，估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例處同一個(gè)供求圈內(nèi)，建筑結(jié)構(gòu)、交易情況、交易日期等因素修正量小，從案例庫中選取宗與估價(jià)對(duì)象交易情況相似的房地產(chǎn)交易案例作為備選案例，這五宗房地產(chǎn)都位于哈南崗區(qū)龍砷住宅小區(qū)內(nèi)。具體情況見表4一4一4一4一4一8。.，.2選取可比實(shí)例(l)選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的情況，選擇對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格影響較大的因素作為評(píng)價(jià)指。因?yàn)槠浣灰浊闆r均正常在本文不作考慮，交易日期的修正將在下節(jié)中說明，綜合考慮后，選擇朝向(X，)樓層(XZ)、裝修(X3)戶型(X4)以及臨街情況(XS)幾個(gè)指標(biāo)因素作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。(2)指標(biāo)因素評(píng)價(jià)l)本文采用專家打分法來確定各指標(biāo)因素得分。邀請(qǐng)了十二位具有不同職業(yè)背景的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師來進(jìn)行打分，其中具有城市規(guī)劃背景、房地產(chǎn)公司工作背景、高校教師背景、建筑類專業(yè)背景的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師各三名，在專家打分之前，邀請(qǐng)十二專家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，十二位專家對(duì)表格中的各評(píng)價(jià)指標(biāo)在各個(gè)案例中打分。打分結(jié)果如下表所示:表4一9估價(jià)對(duì)象指標(biāo)因素評(píng)估注:總分計(jì)算，}，良記為3分，中記為2分，差記為1分。由表4一9中可得，因素指標(biāo)1的評(píng)價(jià)結(jié)果是3次良、5次中、4次差。按照記分規(guī)一次良記為3分，一次中記為2分，一次差記為1分，則因素指標(biāo)1的評(píng)價(jià)結(jié)果為51=3X3+2X5+IX4=23。同理，因素指標(biāo)5的評(píng)價(jià)結(jié)果為:52=3X3+2X6+IX3=24。53=3X4+2X5+IX3=25:凡=3X2+2X5+IX5=21。55=3X5十2X4+IX3=26。4綜合集成賦權(quán)法在市場(chǎng)比較法改進(jìn)中的原理與應(yīng)用同理，可以用此方法對(duì)備選案例5的各個(gè)因素指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，得出各自案例的因素指標(biāo)得分(計(jì)算過程略)。打分結(jié)果如下表4一10所示。注:A、B、C、D、E、F分別代表五個(gè)備選案例和估價(jià)對(duì)象。2)根據(jù)“加法”集成法賦權(quán)的方法，首先應(yīng)用集值迭代法對(duì)指標(biāo)因素賦權(quán)。選取四位專家(“專家”選取條件同專家打分法)對(duì)5個(gè)指標(biāo)因素賦權(quán)，選出他們認(rèn)為最重要的3個(gè)指標(biāo)因素，依次記為:專家1:x(1)=價(jià)，xZ，x4}。專家2:x(2)={x。，x3，x4}。專家3:x(3)={xl，xZ，xs}。專家4:x(4)一{xl，xZ，x4}.指標(biāo)xl被選中的次數(shù)為:g(x，)=1+1十1十1=4指標(biāo)X2被選中的次數(shù)為:g(xZ)=l+0+1+1=3指標(biāo)x3被選中的次數(shù)為:g(x3)=0+1十O+O=l指標(biāo)X4被選中的次數(shù)為:g(x4)=l+1+0+1=3指標(biāo)x5被選中的次數(shù)為:g(xs)=0+0+1+0=1即通過均方差法計(jì)算得出只二O10，只=O18，只二O12。最后，通過加法集成法計(jì)算求得的權(quán)重代入公式4一75個(gè)指標(biāo)因素的權(quán)重分別為月=，凡=，5個(gè)指標(biāo)因素的最終權(quán)重，將用集值迭代法與均方差法3)計(jì)算估價(jià)對(duì)象與備選實(shí)例的綜合得分據(jù)公式4一12，4一13首先求估價(jià)對(duì)象F的綜合得分M(F)=++++=同理計(jì)算備選實(shí)例A，B，C，D，E的綜合得分，結(jié)果如下:M(A)=++++=M(B)=++++=M(C)=++++=M(D)=++++=M(E)=++++=通過估價(jià)對(duì)象與備選實(shí)例的綜合得分比較可以得到備選實(shí)例A，B，C與估價(jià)方案的綜合得分更為接近，也就是說方案A，B，C與估價(jià)對(duì)象的情況更為相似，選擇這3個(gè)實(shí)例作為可比實(shí)例。根據(jù)以上資料，可得三個(gè)交易實(shí)例均為正常交易，所以不必進(jìn)行交易情況的修正。個(gè)別因素修正:交易實(shí)例A、B、C分別上調(diào)10。交易日期修正:交易實(shí)例A、B、C分別_E調(diào)14。可比實(shí)例調(diào)整后的交易價(jià)格與綜合得分如表4一n所示:表4一n可比案例評(píng)估分值及交易價(jià)格(l)計(jì)算3個(gè)可比案例得分與估價(jià)對(duì)象得分差值:M(A)一M(F)=M(B)一M(F)===M(C)一M(F)===一().56(2)將這三個(gè)差值取絕對(duì)值得M(A)一M(F)4綜合集成賦權(quán)法在市場(chǎng)比較法改進(jìn)中的原理與應(yīng)用{M(B)一M(F){=IM(e)一M(F)1=由此可知，在影響因素上，與估價(jià)對(duì)象條件更為接近的是可比實(shí)例B，其次是可比實(shí)例C，最后是可比實(shí)例A。故以可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的接近程度作為選取可比實(shí)例的權(quán)重的依據(jù)，計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。(3)對(duì)幾種情況進(jìn)行假設(shè)分析l)假設(shè)可比案例A、么B的權(quán)重分別為5，則這個(gè)權(quán)重計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，按公式4一14得到月=(4307X3+4687X4+4433XS)/(3+4+5)=4486元/mZ。2)假設(shè)可比案例A、么B的權(quán)重分別為4，則得到凡=(4307XZ+4687X3+4433X4)/(2+3+4)=4489元/Inz。3)假設(shè)可比案例A、么B的權(quán)重分別為6，則得到:凡一(4307X4+4687XS+4433X6)/(4+5+6)一4484元/mZ。4)假設(shè)可比案例刀、么B的權(quán)重分別為3，則得到:凡=(4307只1+4687XZ+4433X3)/(l+2+3)=4497元/m。5)假設(shè)可比案例A、以B的權(quán)重分別為5，則得到:凡=(4307又1+4687X3+4433XS)/(1+3+5)二4503元/mZ。由5組不同的權(quán)重，得出5組不同的估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格。(4)計(jì)算可比實(shí)例實(shí)際交易金額的平均值:F=【F(A)+F(B)+F(C)]/3=(4307+4687+4433)/3=4475元/mZ以五組估價(jià)對(duì)象的估算價(jià)格中最為接近可比實(shí)例交易金額平均值的作為估價(jià)對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，即第3組估價(jià)對(duì)象的估算價(jià)格最為接近，認(rèn)為第3組數(shù)據(jù)中，可比實(shí)例爪從乙的權(quán)重下的估價(jià)對(duì)象價(jià)格為最終計(jì)算得出的估價(jià)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。即依此方法得出估價(jià)對(duì)象的估價(jià)價(jià)格為448吐元/mZ。在哈爾濱市道里區(qū)寶捷廣場(chǎng)，價(jià)。(1)估價(jià)對(duì)象概況:1)委估房地產(chǎn)概況①房屋用途:住宅②地域類別:A類③房屋產(chǎn)別:私產(chǎn)④建成年份:1998年⑤自然層:28層⑥建筑結(jié)構(gòu):鋼混⑦建筑面積:⑧估價(jià)日期:2009年4月2日2)委估房地產(chǎn)地理位置及環(huán)境該委估房地產(chǎn)坐落哈市道里區(qū)