【正文】 (1)估價對象概況:1)委估房地產(chǎn)概況①房屋用途:住宅②地域類別:A類③房屋產(chǎn)別:私產(chǎn)④建成年份:1998年⑤自然層:28層⑥建筑結(jié)構(gòu):鋼混⑦建筑面積:⑧估價日期:2009年4月2日2)委估房地產(chǎn)地理位置及環(huán)境該委估房地產(chǎn)坐落哈市道里區(qū)尚。即依此方法得出估價對象的估價價格為448吐元/mZ。由5組不同的權(quán)重，得出5組不同的估價對象評估價格。4)假設(shè)可比案例刀、么B的權(quán)重分別為3，則得到:凡=(4307只1+4687XZ+4433X3)/(l+2+3)=4497元/m。2)假設(shè)可比案例A、么B的權(quán)重分別為4，則得到凡=(4307XZ+4687X3+4433X4)/(2+3+4)=4489元/Inz。故以可比實例與估價對象的接近程度作為選取可比實例的權(quán)重的依據(jù)，計算估價對象的價格。交易日期修正:交易實例A、B、C分別_E調(diào)14。根據(jù)以上資料，可得三個交易實例均為正常交易，所以不必進行交易情況的修正。12。10，只=O專家3:x(3)={xl，xZ，xs}。專家2:x(2)={x。2)根據(jù)“加法”集成法賦權(quán)的方法，首先應(yīng)用集值迭代法對指標因素賦權(quán)。打分結(jié)果如下表4一10所示。55=3X5十2X4+IX3=26。同理，因素指標5的評價結(jié)果為:52=3X3+2X6+IX3=24。由表4一9中可得，因素指標1的評價結(jié)果是3次良、5次中、4次差。邀請了十二位具有不同職業(yè)背景的注冊房地產(chǎn)估價師來進行打分，其中具有城市規(guī)劃背景、房地產(chǎn)公司工作背景、高校教師背景、建筑類專業(yè)背景的注冊房地產(chǎn)估價師各三名，在專家打分之前，邀請十二專家進行現(xiàn)場勘察，十二位專家對表格中的各評價指標在各個案例中打分。戶型(X4)以及臨街情況(XS)幾個指標因素作為評價指標。.，.2選取可比實例(l)選擇評價指標根據(jù)估價對象和可比實例的情況，選擇對估價對象價格影響較大的因素作為評價指。(2)備選可比實例概況根據(jù)估價對象的情況，由于該地區(qū)同類型的房產(chǎn)交易頻繁，估價對象和可比實例處同一個供求圈內(nèi)，建筑結(jié)構(gòu)、交易情況、交易日期等因素修正量小，從案例庫中選取宗與估價對象交易情況相似的房地產(chǎn)交易案例作為備選案例，這五宗房地產(chǎn)都位于哈南崗區(qū)龍砷住宅小區(qū)內(nèi)。③設(shè)施:有電梯、集中供暖、上下水、電照、煤氣管道、閉路電視系統(tǒng)、電話系、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用情況完好。①結(jié)構(gòu):為鋼混結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土灌注樁基礎(chǔ)，主體與非主體結(jié)構(gòu)使用情況保持良好。自行配套設(shè)施完善，市政基礎(chǔ)設(shè)施較好，屬哈市B類地區(qū)。(1)估價對象概況1)委估房地產(chǎn)概況①房屋用途:住宅②地域類別:B類③房屋產(chǎn)別:私產(chǎn)④建成年份:2000年⑤自然層:17層⑥建筑結(jié)構(gòu):鋼混⑦建筑面積:⑧估價日期:2009年1月9日2)委估房地產(chǎn)地理位置及環(huán)境該委估房地產(chǎn)坐落于哈爾濱市南崗區(qū)龍種小區(qū)C棟7層6號，地處紅旗大街，鄰近閩江路，交通四通八達，極為便利。本節(jié)將對市場比較法的改進研究進行實例分析，全面展現(xiàn)整個估價過程。這樣，本文根據(jù)這一選擇權(quán)重大小的原則，假設(shè)多組可比實例的權(quán)重，求出不同的估價結(jié)果，再計算出三組可比實例成交價格的平均價格，認為求出的估價結(jié)果與平均價格最相近的一組為最終的估價結(jié)果，也就是認為該組數(shù)據(jù)中，可比實例3的權(quán)重下的估價對象價格為最終計算得出的估價對象標準價格。也就是說以可比實例與估價對象的接近程度大小作為確定可比實例的權(quán)重的依據(jù)，計算估價對象的價格?！?，{M3一M。三個可比實例綜合得分分別為M.，MZ，M，對應(yīng)的交易金額分別為月，凡，凡，如表4一3所示:計算三個可比案例綜合得分與估價對象得分差值，將這三個差值取絕對值得:}Ml一M。根據(jù)得出不同的估價價格選出一組最為合理的可比實例權(quán)重系數(shù)，最終確定估價對象的價格〔儀)]。本文采用加權(quán)平均法中的加法規(guī)則，以假設(shè)權(quán)重的方法對估價對象的價格進行評估。這里我們采用加權(quán)平均法進行綜合評估「5丁〕。將各個評價指標數(shù)量化，得到各評價對象的所有評價指標統(tǒng)一的無量綱的得分以后，通過指標的綜合，就可以得到每一個方案的綜合評價值，再根據(jù)綜合評價值的高低就能排出方案的優(yōu)劣順序。通過這個方法，可以從備選方案中選出與估價對象最接近的案例作為可比案例，就可以估算出估價對象的價格。表示。即在市場比較法應(yīng)用過程中采用將傳統(tǒng)的集值迭代法與均方差法綜合運用的綜合集成賦權(quán)法。接下來要將估價對象與可比房地產(chǎn)情況進行比較，以此比較結(jié)果為依據(jù)估算估價對象的價格或價值。最終達到準確對估價對象進行評估的目的。并符合人們的思維邏輯，形式簡單，準確，而且容易建立模型。這里我們采用均方差法來進行客觀的賦權(quán)。相反，各評價對象的指標因素差異程度越小，說明這個指標因素的作用越小，權(quán)重越小。那么第K位專家選擇的結(jié)果是指標因素集合X的一個子集在確定指標因素權(quán)重過程中經(jīng)常會受到人為因素的影響，為了避免這一情況，我們建議采取基于“差異驅(qū)動”原理的賦權(quán)方法。從便于現(xiàn)場實施操作和簡便易行的角度，本文的“功能驅(qū)動”原理的指標偏好賦好權(quán)法選取集值迭代法來計算權(quán)重。因此，對于權(quán)重的確定就顯得特別重要了。通過專家打分法確定各指標因素的得分后，綜合評價的結(jié)果就依賴于權(quán)重系數(shù)了。其中，基于“功能驅(qū)動”原理的指標偏好賦權(quán)法選取集值迭代法，而基于“差異驅(qū)動”原理的賦權(quán)方法中選取突出局部差異的賦權(quán)法中的均方差法?？紤]到主客觀因素對市場比較法中因素權(quán)重的重要性相同，當(dāng)取k，=k:，也可以用下面的公式確定。、m(4一6)是能夠同時兼顧主客觀評價優(yōu)越性的權(quán)重系數(shù)。“相加”的兩種方法分別為集值迭代法和均方差法，下面對其進行簡單的介紹。結(jié)合集成賦權(quán)法又可分為兩種情況:一種是“加法”集成法，一種是“乘法”賦權(quán)法。為了解決這一問題，人們提出了兼顧主、客觀因素的綜合集成賦權(quán)法?；诠δ茯?qū)動原理的賦權(quán)方法最主要的共性是體現(xiàn)決策者(或評價者)的偏好(或主觀色彩)，而基于差異驅(qū)動原理的賦權(quán)方法最主要的共性是不體現(xiàn)決策者的主觀色彩，這兩類方法各有千秋。而主觀賦權(quán)法一一基于“功能驅(qū)動”原理的賦權(quán)法，反映的是評價者的主觀判斷，于是在綜合評價過程中容易產(chǎn)生一定的主觀任意性，即可能會受到評價者的經(jīng)驗或知識缺乏的影響。本研究用到的均方差法是為了從多個備選案例中選出與估價對象差異程度較小的，而且考慮到計算的方便性，采用此方法。一(x，x，2，…，xi。在這里僅對逼近理想點法和均方差法做簡要的介紹，其中均方差法為本文所應(yīng)用的方法，將在下面做詳細介紹。主觀賦權(quán)的基本思路是:權(quán)重系數(shù)的作用是用來度量指標因素的影響程度大小，我們知道，對指標進行賦權(quán)離不開客觀條件，或大或小地影響指標因素的權(quán)重系數(shù)。這就是“差異”的驅(qū)動所致「側(cè)。反之，若某個評價指標是不太重要的，但在n個被評價對象中，它取值的差異幅度卻非常大，那么，對這n個被評價對象來說，該指標在評價過程中，對評價結(jié)果的影響是非常大的。我們知道，即使某評價指標的重要性是勿庸置疑的，但在n個被評價對象中，若它取值的差異幅度太小，那么，無論其取值有多大，對這n個被評價對象來說，該指標的評價過程中，對評價結(jié)果的貢獻作用都是微乎其微的。江j一1，2，…，m)依賴于模型，不具有保序性和可繼承性。(2)評價過程的透明性、再現(xiàn)性較差。這種方法稱為權(quán)重排序的特征值方法〔s7]。()將這mj=l個物體的質(zhì)量進行兩兩比較判斷，比較判斷的全部結(jié)果可寫成矩陣形式通過求解特征值問題式，即得這m個物體的質(zhì)量。特征值法的基本理論:假定有m個物體，它們的質(zhì)量分別用口n，來表示，在沒有任何稱重儀器的情況下，可通過下面的方法確定出。其中，具有代表性的“指標偏好型”主觀賦權(quán)法有:集值迭代法、特征值法。(3)在一定的時間區(qū)間內(nèi)，權(quán)重系數(shù)。對于“指標偏好型”主觀賦權(quán)法來說，共同特征是〔制:(l)含有主觀色彩。前者是指評價者直接對各指標的重要性程度進行比較以獲取權(quán)重系數(shù)的方式，所以又稱之為“指標偏好型”主觀賦權(quán)法。在很多場合下，往往通過主觀途徑來確定權(quán)重系數(shù)，也就是依據(jù)人們主觀上認為該評價指標的重要性程度來確定其權(quán)重系數(shù)的一類方法。基于“功能驅(qū)動”原理的賦權(quán)法，確定其指標權(quán)重系數(shù)的根本依據(jù)是評價指標的重要程度大小，也就是通過客觀途徑和主觀途徑來確定。二是基于“功能驅(qū)動”原理的賦權(quán)法。按照記分規(guī)則一次良記為3分，一次中記為2分，一次差記為1分的原則，則因素指標1的評價結(jié)果為:S一3只l+2只5+1X4=17同理可得其它各指標的評價結(jié)果怎樣確定權(quán)重系數(shù)，是指標評價過程中的關(guān)鍵問題，亦是難點問題。如表4一2所小，12個專家對N個指標進行計價，評分結(jié)果也列在表中。根據(jù)評分標冰，由專家對估價對象和各個可比實例中的評價指標按照如上規(guī)則進行打分。例如，對于某案例來說，其中一個評價指標因素如果條件良好，那么認定其為“良”，指標因素如果條件一般，那么認定其為“可”，指標因素如果條件較差，則認定其為“差”。針對不同類型的房地產(chǎn)主要考慮因素有所不同，在選擇評價指標時，要視不同估價對象房地產(chǎn)的類型和自身狀況而綜合確定防，湘，〕〔幾1〔胡。選出對該估價對象影響較大的因素指標，并且依據(jù)影響程度的大小對各個指標因素賦予不同的權(quán)重。下面對其作用進行如下描述:需對一處居住房地產(chǎn)進行房地產(chǎn)估價，設(shè)該被估價對象為A。利用專家打分法基本原理，可以解決市場比較法選取可比房產(chǎn)困難的問題。(2)設(shè)計調(diào)查表格確定評價指標準備比較案例和估價對象的資料，具體調(diào)查表形式如表4一1:(3)邀請“專家”按照已選定的評價因素指標，對備選可比實例以及待估對象私下4綜合集成賦權(quán)法在市場比較法改進中的原理，J應(yīng)用進行打分，評估“專家”要根據(jù)自己的專業(yè)和主觀感覺，在對每個指標因素進行實地勘察后，按給定的記分制打分，再將每個特征因素的得分相加，就得到了每個特征因素所得總分!47]〔4s]L例。具體做法是:(1)選擇“專家”。專家打分法是評價指標數(shù)量化方法中的一種，針對在運用市場比較法時常遇到的兩個難題擬采用專家打分法，利用評估專家豐富的經(jīng)驗和感覺給出待估對象及可比案例各項因素指標的分值，最終得到綜合評分，再通過計算得到待估對象的標準價格，從而能夠做到在專家豐富經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，將待估對象與可比案例的因素差異合理量化〔川。(3)以各可比實例得分作為其在評估待估對象過程中的權(quán)重參考依據(jù)，假設(shè)幾組不同的權(quán)重系數(shù)，最終得出最為合理的一組權(quán)重系數(shù)，即得出估價對象的合理估價。(1)專家打分法需要大量具有豐富經(jīng)驗的專家，進行感覺評分，將最終得分作為將估價對象與可比案例因素差異量化的標準。本章主要采用三種方法，對市場比較法的整個應(yīng)用過程進行改進。一般難以采用數(shù)學(xué)模型來量化，這就要靠估價人員在掌握了深厚的估價知識、具有豐富的估價經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對可比房地產(chǎn)以及估價對象的實際情況進行實地勘察、認真分析后做出正確的評價。4綜合集成賦權(quán)法在市場比較法改進中的原理與應(yīng)用4綜合集成賦權(quán)法在市場比較法改進中的原理與應(yīng)用市場比較法在應(yīng)用過程中，一定要克服的兩大難題:一是如何選取可比房地產(chǎn)。3市場比較法的分析本章介紹了當(dāng)今房地產(chǎn)估價中應(yīng)用最為廣泛的估價方法一市場法。模糊綜合評價可以用來在很多方面做全面、正確而又定量的評價，然而在正常模糊綜合評價過程中，指標參數(shù)的確定、指標函數(shù)的模糊化以及模糊隸屬函數(shù)的確定會加入很多人為的因素〔魂3〕「，6〕。(1) 建立評價方案的有限集合u(2) 因此(U,V,R)構(gòu)成了一個綜合評判模型或稱綜合評判空間。模糊集合論是美國人扎德()在二十世紀六十年代創(chuàng)立的一種數(shù)學(xué)理論。該模型常常用來研究具有多個輸入，尤其是具有多個輸出的“生產(chǎn)部門”，同時還是評價“技術(shù)有效”和“規(guī)模有效”的一種較有效且理想的方法。數(shù)學(xué)模型為: n是A的一個特征根，A是對應(yīng)于特征根n的特征向量的各個分量，使用層次分析法，通過建立層次分析結(jié)構(gòu)模型，構(gòu)造出判斷矩陣，利用特征值法即可確定各種方案和措施的重要性排序權(quán)值〔,h}0 層次分析法的缺點是在兩者比較和評價中，離不開人的經(jīng)驗，具有較大的隨機性，優(yōu)點是概念簡明，使用方便，具有一定的實用性，經(jīng)常與其他評價方法組合使用，用于評價權(quán)重的確定。層次分析法，是由美國運籌學(xué)家，提出的一種定性分析與定量分析相結(jié)合的系統(tǒng)分析方法，實質(zhì)上是一種決策思維方法，體現(xiàn)了人們決策思維的基本特征:分解、判斷、綜合『釗{〔’弓}。哄:第i項指標在可得綜合評價中的權(quán)重?，F(xiàn)分析如下〔12，〔”3“:價值分析法的實質(zhì)是根據(jù)各單項評價指標的權(quán)重，以及各單項指標作用下系統(tǒng)的價值，然后通過加權(quán)而得到綜合指標，其數(shù)學(xué)模型為:式中:V系統(tǒng)綜合評價指標。對于同一宗房地產(chǎn)估價案例，由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標準，導(dǎo)致最終的評估結(jié)果失真「4‘〕。因素修正幅度的確定是市場比較法中一個非常重要的環(huán)節(jié)。目前市場比較法估價中介估價人員往往憑借經(jīng)驗選取可比實例，缺乏嚴密的科學(xué)論證，嚴重影響了估價的科學(xué)性與客觀性〔4。市場比較法要求盡量在同一供求范圍內(nèi)選擇與待估房地產(chǎn)相似的交易案例，可比實例與待估房地產(chǎn)的相似程度直接決定了估價結(jié)果的準確性，然而，相似程度的確定有相當(dāng)大的模糊性。2)可比實例的成交日期與估價時點接近:3)可比實例的成交價格要求是正常的市場價格或者能修正到正常的市場價格。運用市場比較法的估價步驟如圖()所示市場比較法在實際應(yīng)用中存在以下兩個方面的問題:(l)選取什么樣