【正文】 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓于 2022年 10月 31日的正常市場(chǎng)價(jià)格。 ? ? 平方米元 /7 9 6 % 0 0 0 8 ????習(xí)題 4答案 為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅房地產(chǎn)于 2022年 3月的價(jià)格，在選取可比實(shí)例中有一可比實(shí)例成交于 2022年 12月，成交價(jià)格為 8800元 /平方米。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2022年 2月 1日為1美元 =； 2022年 10月 1日為 1美元 =。 為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅房地產(chǎn)于 2022年 3月的價(jià)格，在選取可比實(shí)例中有一可比實(shí)例成交于 2022年 12月，成交價(jià)格為 8800元 /平方米。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2022年 2月 1日為1美元 =； 2022年 10月 1日為 1美元 =。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到 2022年 10月 1日的人民幣價(jià)格。 某個(gè)可比實(shí)例于 2022年 2月 1日的價(jià)格為 1000美元 /平方米；該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲%。調(diào)查獲知：該類房地產(chǎn)價(jià)格 2022年 6月末至 2022年 2月末平均每月比上月上漲 %； 2022年 2月末至 2022年 9月末平均每月比上月上漲 2%。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中買賣雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的 5%和 7%，試求正常成交價(jià)格。試求正常成交價(jià)格 。 平方米元平方米元）（/2500 1 0 0 0 0/6823200%416 8 0 0 0 0%414 8 0 0 0 02 4 0 0 0 0?????????????????BA習(xí)題 2 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫(xiě)明，買方付給賣方 2325元 /平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。 B實(shí)例的使用面積 2500平方英尺，成交總價(jià) 21萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。 評(píng)估某房地產(chǎn)于 2022年 10月 30日的價(jià)格。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 2022年上半年間逐月上漲 %；下半年以來(lái)逐月上漲 %。 估價(jià)對(duì)象及 指 比較實(shí)例 數(shù) 比較因素 估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn) 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交單價(jià)（元 /m2） 待估 交易情況 100 100 100 交易時(shí)間 100 100 100 區(qū)域因素 商業(yè)繁華度 99 99 101 交通條件 99 100 100 基礎(chǔ)公用設(shè)施完備度 99 99 100 離市中心距離 102 105 102 個(gè)別因素 環(huán)境條件 99 105 99 平面布置 100 100 100 比較因素修正表 估價(jià)對(duì)象及 內(nèi) 比較實(shí)例 容 比較因素 估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn) 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交單價(jià)（元 /m2） 待估 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 商業(yè)繁華度 100/99 100/100 100/101 交通條件 100/199 100/99 100/100 基礎(chǔ)公用設(shè)施完備度 100/199 100/100 100/100 離市中心距離 100/99 100/99 100/100 個(gè)別因素 環(huán)境條件 100/102 100/105 100/102 平面布置 100/99 100/105 100/99 比準(zhǔn)價(jià)格 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為該宗房地產(chǎn)的買賣價(jià)格 （ + + ） 247。 ③ 比較實(shí)例選取 因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象為別墅，分別選取 A、 B、 C三宗別墅房地產(chǎn)作為可比實(shí)例分別與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，求其比準(zhǔn)價(jià)格。 因素條件說(shuō)明如表 31所示： 估價(jià)對(duì)象及 內(nèi) 比較實(shí)例 容 比較因素 估價(jià)對(duì)象房 地產(chǎn)（別墅） 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易地點(diǎn) 路 生活區(qū) 大道 山莊 交易日期 (基準(zhǔn)日 ) 成交價(jià)格（萬(wàn)元） 待估 房產(chǎn)面積（ m2） 成交單價(jià)（元 /m2） 待估 交易情況 正常 正常 正常 正常 價(jià)格類型 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 區(qū)域因素 商服業(yè)繁華度 有部分商服店面 繁華度稍好 有部分商服店面 繁華度較差 稍優(yōu) 優(yōu) 交通條件 較優(yōu) 稍優(yōu) 基礎(chǔ)設(shè)施及 公用設(shè)施完備度 五通一平，有幼 兒園，距中小學(xué) 菜市場(chǎng)等較近 五通一平，有幼 兒園，距中小學(xué) 菜市場(chǎng)等較遠(yuǎn) 五通一平，有幼 兒園，距中小學(xué) 菜市場(chǎng)等較近 五通一平，有幼 兒園，距中小學(xué) 菜市場(chǎng)等較近 離市中心距離 近 較近 較近 近 個(gè)別因素 環(huán)境條件 稍好 較好 好 較好 平面布置 較優(yōu) 稍優(yōu) 優(yōu) 稍優(yōu) 建筑結(jié)構(gòu) 磚混 磚混 磚混 磚混 3．估價(jià)過(guò)程 （ 1）選擇估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際情況，認(rèn)為該類房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓實(shí)例較多，適合用市場(chǎng)比較法估價(jià)。土地使用權(quán)年限為 50年，從 1998年 5月起計(jì)。 【 例 311】 為評(píng)估某商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表： 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格（元 / m2） 3700 4200 3900 成交日期 2022年 5月 24日 2022年 8月 24日 2022年 9月 24日 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易情況 2％ 0 +1％ 月份 4 5 6 7 8 9 10 價(jià)格指數(shù) 100 【 例 311】 為評(píng)估某商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表 3－ 7～表 3－ 10： 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 因素 1 100 90 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 125 100 100 【 例 311】 為評(píng)估某商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表 3－ 7～表 3－ 10： 【 例 311】 為評(píng)估某商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表 3－ 7～表 3－ 10： 用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取 ?采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算其土地價(jià)格時(shí)，可用市場(chǎng)比較法先求取估價(jià)對(duì)象房屋的單位售價(jià)； ?采用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值，用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 三、市場(chǎng)比較法的運(yùn)用舉例 案例 1．估價(jià)對(duì)象概況 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為 居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積，建筑面積 為二層。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2022年 3月 1日為 1： ， 2022年 10月 1日為 1：；該類寫(xiě)字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 2022年 1月 1日至 2022年 2月 1日基本保持不變， 2022年 2月 1日至 5月 1日平均每月比上月下降 1％，以后平均每月比上月上升 ％。 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 （六）房地產(chǎn)狀況修正 ?容積率修正（ 補(bǔ)充 ）： 根據(jù)待估和可比實(shí)例的土地容積率修正系數(shù)，多用于土地修正。 ?個(gè)別因素修正： 包括新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等。 包括區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、權(quán)益因素修正。通過(guò)對(duì)景氣所處空間、景氣值波動(dòng)幅度、趨勢(shì)的評(píng)估發(fā)布，可為國(guó)家宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)，也為社會(huì)提供統(tǒng)計(jì)信息，引導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。它是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的量化反映，由 8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出綜合指數(shù)，并用百分制表示。 ?中房指數(shù)系統(tǒng)由全國(guó)綜合物業(yè)總指數(shù)、全國(guó)分類物業(yè)總指數(shù)、城市綜合物業(yè)指數(shù)和城市分類物業(yè)指數(shù)構(gòu)成，其中城市分類物業(yè)指數(shù)為最低層級(jí)，包括住宅指數(shù)、辦公用房指數(shù)、商服用房指數(shù)和廠房倉(cāng)庫(kù)指數(shù)，北京等城市又新增了別墅指數(shù)報(bào)告。試計(jì)算修正到 2022年 10月 1日的價(jià)格。 3000 （ 1+％） 4 （ 1+2％） 7＝ 3658（元 /m2） 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 利用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正 期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： ? ?期數(shù)價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格????1【 例 39】 某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn) 2022年 2月 1日的價(jià)格為 1000美元 / m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲 ％。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格